Затратный метод оценки имущества

Содержание

Оценка недвижимости: затратный способ и другие основные подходы к оценке недвижимости, объектовое оценивание

Затратный метод оценки имущества

Приемлемым методом для определения рыночной стоимости здания в комплексе с земельным наделом, на котором постройка расположена, считается затратный подход в оценке недвижимости.

Он делается на основании затрат на создание существующего объекта в его нынешнем виде и восстановления его потребительских характеристик.

Индивидуальной особенностью затратного расчета является различие между стоимостью замещения и восстановительной оценкой (стоимостью воспроизводства).

Суть затратного метода

Восстановительная стоимость производства высчитывается в действующих ценах на возведение аналогичной копии объекта оценки с применением аналогичных планировочных и архитектурных решений, конструктивных узлов и элементов, материалов при использовании такого же качества, монтажных, строительных и отделочных работ. Чтобы определить стоимость восстановления, учитывается функциональный износ здания, недостатки архитектуры, аналогичные тем, что имеются в оцениваемой постройке.

Стоимостью замещения в затратной методике оценки недвижимости называется расчет в текущих ценах на возведение объекта нового поколения. При этом полезность его не отличается от показателя оцениваемого, но он выстроен с учетом современного архитектурного стиля, передовых технологий, материалов и усовершенствованной планировки.

Восстановительная стоимость определяется затратами на возведение аналога оцениваемого здания. Цена замещения собирает затраты на возведение современного объекта, аналогичного по функциональности.

Области применения

Стоимость замещения высчитывается в рыночных ценах с использованием современных материалов, технологий, качества работ, действительных на момент оценки с учетом износа здания.

Цена воспроизводства рассчитывается с применением аналогичных материалов, идентичного качества работ и технологий по современным рыночным расценкам. Популярностью при оценке объекта пользуется расчет по цене воспроизводства.

В результате оценки по замещению получается строение, которое из-за современных технологий и коммуникаций отличается функциональностью от искомого сооружения.

Варианты, в которых при подсчете стоимости применяются затратные методы оценки объектов недвижимости:

  • при оценивании построенных в недавнем времени или новых зданий;
  • при составлении стоимости наиболее эффективного строения для определенных нужд;
  • в случае составления технико-экономического обоснования предполагаемого строительства;
  • для составления сметной стоимости незавершенных объектов;
  • при оценке построек для целей налогообложения;
  • при оценивании домов в целях страхования;
  • для согласования итоговой цены.

Основные этапы расчета

В некоторых случаях именно затратная методология оценки недвижимости является единственно обоснованной. Это происходит в случае, если у строения наблюдаются признаки рабочего износа. Это снижает рыночную стоимость и привлекательность для покупателей с коммерческой стороны. Затратный подход расчета состоит из нескольких этапов:

  • определение стоимости земельного надела в рыночных ценах;
  • оценивание общей стоимости замещения или воспроизводства искомого строения;
  • выявление и подсчет стоимости износа здания;
  • определение общей стоимости замещения или воспроизводства аналогичного объекта;
  • расчет результативной стоимости здания путем сложения суммы воспроизводства (замещения) постройки и рыночной стоимости земли под ней.

Способы затратного подхода

Способ количественного обследования включает составление сметных расчетов на все работы, требуемые для конструирования отдельных узлов и общего строительства здания (материалы, трудовые затраты, механизация, использование энергоресурсов и топлива). К ним приплюсовывают накладные затраты и прибыль, проектные изыскания, монтаж оборудования. Этот способ дает точную оценку, но относится к трудоемким расчетам. Требует высокой квалификации сметчика и оценщика.

Способ сравнительной единицы состоит в сравнении стоимости строительства одной мелкой части здания (единицы), например, 1 квадратного или кубического метра постройки.

После этого применяются поправки для определения различия между искомым и аналогичным ему зданием. Общая оценка получается при умножении скорректированной суммы за расчетную единицу на число таких единиц.

В этом методе важно при выборе аналогичной постройки учитывать аналогичную функциональность, похожесть других физических показателей, сопоставимых с возрастом здания.

Разбивочный по компонентам способ учитывает при оценке укрупненные виды работ. Например, общая стоимость постройки высчитывается как сумма затрат на возведение отдельных конструктивных частей (стен, фундаментов, перекрытий, кровли, установки оборудования и др.) Компонентный способ существует в нескольких вариантах:

  • разбивка стоимости идет по нанимаемым подрядным специализированным фирмам, например, для монтажа фундамента, устройства канализации, электропроводки и других работ, затраты на оплату их труда в итоге суммируются;
  • второй метод разбивки по видам работ сходный с предыдущим, так как для различных видов работ и нанимаются специализированные организации;
  • выделение затрат составляет методику применения разных сравнительных единиц для оценки отдельных конструктивных узлов строения, затем сложения затрат на их устройство в общую сумму.

Варианты определения износа строения

Эта характеристика необходима для учета разницы нового объекта и искомого здания, которое подлежит оценке. Выявление износа постройки снижает стоимость его на рынке, так как свидетельствует о потере полезности. Выделяют три варианта подсчета:

  • продажного сравнения;
  • эффективного функционального возраста;
  • подсчет отдельных видов износа.

Последняя методология является популярной. В ее основе лежит определение функционального, физического и экономического (внешнего) износа. Первые два вида износа относятся к устранимым факторам, но внешний износ обычно не исправляется. Износ относится к устранимым изъянам, если избавление от него приведет к экономической выгоде и его можно выполнить физически. Сложение всех обнаруженных видов износа выявляет накопленный общий износ здания.

Подсчет физического износа

Характеристика отражает изменение физических характеристик объекта с течением времени, например, постепенное разрушение конструктивных узлов и сборных элементов. Физический износ строения возникает при эксплуатационной нагрузке или под действием неблагополучных природных и естественных причин. Для подсчета физического износа существуют несколько методов:

  • экспертный способ является наиболее точным, включает составление подробного дефектного акта с определением износа всех конструкций в процентном отношении;
  • бухгалтерский или нормативный включает при расчете нормативные коэффициенты, инструкции ведомственного и отраслевого уровня;
  • стоимостной является способом определения затрат на ремонт конструктивных элементов в ценовом выражении, относится к трудоемким методам;
  • способ подсчета времени существования здания основан на экспертизе, предполагающей, что отношение эффективного возраста физического состояния здания к сроку прибыльного существования постройки аналогично отношению общего накопленного износа в денежном эквиваленте к стоимости восстановления по текущим ценам.
Читайте также  ГК РФ договор залога недвижимого имущества

Уменьшение функциональности

Выражается в снижении оценочной стоимости объекта недвижимости, происходящей из-за старения планировки и различных конструкций, морального износа дизайна, несоответствия современным стандартам строительства, материалов. Его величина рассчитывается в виде разницы между стоимостью постройки на момент оценки строения с применением новых технологий, материалов и его же оценки без обновлений (разница стоимости воспроизводства и замещения).

Признаком рабочего износа, который не устраняется, выступает нецелесообразность изменений в экономическом плане, требующих определенных затрат. Стоимость неустранимого износа определяется разрушением отдельных элементов и их недостатком или их переизбытком (присутствием излишних улучшений).

Экономическое (внешнее) старение

Означает обесценивание постройки из-за негативных влияний внешней среды, например, неудачное расположение относительно других инфраструктур, рыночный застой, различные ограничения на использование, применение налоговых санкций и других факторов. Внешний износ не может быть ликвидирован в большинстве случаев, но иногда при изменении внешних факторов такой износ частично самоустраняется.

Для оценки состояния внешнего износа применяют следующие методики:

  • способ капитализации (сравнения дохода от двух аналогичных по многим параметрам объектов, один из которых подвержен негативному влиянию);
  • метод парных продаж применяется, если есть опыт продаж строений, отличающихся от искомого расположением и окружением инфраструктур;
  • способ эффективного возраста базируется на экспертизе оценивания отношений различных показателей и характеристик.

Оценивание другими методиками

Варианты затратного подхода в оценке земли несколько отличаются от определения стоимости наземных сооружений. Это вызвано различными характеристиками функциональности и применяемых затрат. Для оценки территориальных наделов применяют следующие методы:

  • капитализацию доходов от арендных платежей (ренты);
  • соотнесение (перенос) заключается в подсчете соотношения цены участка к стоимости проведенных на нем улучшений;
  • освоение (развитие) базируется на упрощенной схеме инвестиционного анализа;
  • техника остатка относится к универсальным способам и является эффективной при отсутствии информации о сравнительных продажах;
  • сравнительный прямой анализ продаж заключается в сравнении продаж и покупок аналогичных земельных территорий.

Затратный способ оценки применяется часто, его использование неоправданно, например, если проводится оценка строений, приносящих доход и не приносящих. Метод обладает преимуществом, если другие способы оценки не применяются из-за отсутствия сведений о продажах, недостоверности о доходах или их полном отсутствии.

Источник: https://chebo.pro/pravo/zatratnyj-podhod-i-metody-otsenki-nedvizhimosti.html

Затратный подход в оценке недвижимости: основные понятия, методы

Затратный метод оценки имущества

Большинство сделок с жилплощадью требует проведения оценки её стоимости. Существует несколько подходов к расчёту цены, одним из которых является затратный. Что такое затратный подход в оценке недвижимости? Как производится расчёт при использовании данного подхода? Какие методы существуют и при каких условиях они актуальны? В каких ситуациях применение затратного метода будет неразумным и почему, иногда, оценщики отказываются его использовать?

Смысл затратного метода оценки и основные понятия

ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обозначает одним из подходов расчёта стоимости недвижимого объекта — «затратный». При данном способе вычисление цены основывается на расходах, которые необходимо будет понести для воссоздания или воспроизведения объекта в нынешнем состоянии, вместе с ценой (рыночной) участка, где расположен дом.

При использовании этого метода важно понимать разницу между воссозданием и замещением недвижимости:

  • Воссоздание учитывает траты на строительные работы и материалы, которые необходимы для возведения сооружения с аналогичными характеристиками (архитектура, качество монтажа, расстановка и т.д.). Минусы постройки также принимаются во внимание, то есть все износы и недочёты, допущенные при постройке объекта, должны быть повторены точно.
  • Замещение учитывает суммы, которые будут направлены на строительство здания с аналогичной эффективностью, но в ином стилевом исполнении, по изменённым стандартам, с использованием других материалов и с разработкой отличной от имеющейся планировки.

В чём особенности?

Главной особенностью является то, что его применяют для оценки строящегося жилья, но не готового объекта, вложения в который минимальны.

Способ целесообразно применять, когда:

  1. Необходимо решить вопрос относительно создания.
  2. Решается вопрос о назначении земли (сельскохозяйственная деятельность, строительство и т.д.).
  3. Нужно определить, оставить здание или снести (метод даёт возможность сравнить расходы в обоих случаях).
  4. Рассчитываются затраты, которые придётся понести в результате стихийных бедствий.
  5. Проводится анализ ренты возведения сооружения.
  6. Решается вопрос о реконструкции здания.
  7. Нужно произвести оценку объекта специального назначения либо объекта в отрасли рынка, которая не является активной.
  8. Требуется определить степень эффективности пользования земельным участком.
  9. Решается вопрос со страхованием.
  10. Определяется размер налога.

Основной сферой применения способа является страхование, так как все средства, компенсации и взносы высчитываются, исходя из затрат компании, которая страхует.

Ещё одно направление — сделки с объектами специального назначения. Поскольку трудно найти для них аналоги, необходимо производить определение затрат на их воссоздание либо замещение.

Плюсом подхода является надёжность при оценке недостроенных или только что построенных объектов.

Минусы затратного способа оценки:

  1. Цена на рынке и расходы не всегда оказываются сопоставимы.
  2. Получение достоверного результата по оценке связано с увеличением оплаты труда.
  3. При проведении оценки в полученной сумме не учитывается приобретённый износ.
  4. Трудности при расчёте стоимости объектов, которые устарели.
  5. Невозможность точно определить размер приобретённого износа, когда речь идёт о старых постройках.
  6. Сложности, которые возникают при оценке земельных территорий в России.

Как происходят вычисления с использованием затратного подхода?

Рассмотрим применение метода на примере частного жилья, расположенного вне пределов города.

Оценка происходит следующим образом:

  1. Определение стоимости участка с помощью сравнивания предложений на рынке на землю, обладающую аналогичными характеристиками (расположение, инфраструктура, наличие рядом леса и т.д.).
  2. Расчёт размера затрат на строительство здания. С этой целью можно использовать пособия, в которых содержится информация по ценам на строительство.
  3. Из стоимости возведения дома нужно вычесть размер повреждений физического рода, то есть износа.
  4. Сложить стоимость земли и сумму, необходимую для постройки здания, предварительно вычтя из неё процент износа. После этого к полученной сумме следует прибавить прибыль инвестора, которая выражается в процентах и в среднем составляет 25%. Нужно помнить, что 25% актуально для рынка в состоянии стабильности. При нестабильной ситуации доход лица, вложившего средства, может варьироваться.

Применяемые методы

Существуют следующие методы:

  • Сравнительной единицы, при котором рассчитывается стоимость возведения единицы здания, являющегося аналогичным. При этом должны приниматься во внимание расхождения в сооружениях (оборудование, особенности планировки, наличие либо отсутствие права собственности и т.д.).
  • Разбивки по компонентам. В данном случае производится разбивка здания на такие компоненты, как фундамент, перекрытия, стены и т.д. и определяется стоимость каждого компонента.
  • Количественного обследования, при котором детально рассчитываются затраты на монтаж отдельных составляющих, на оборудование и постройку в целом. Также учитываются накладные расходы и иные затраты.
Читайте также  Как делится имущество между наследниками первой очереди?

Затратный подход применяют для оценки строящегося жилья с минимальными вложениями.

Данный способ включает такие методы, как:

  • Расчёт затрат.
  • Ресурсный, когда, исходя из ныне существующих цен и тарифов, рассчитываются траты на материалы, доставку, оплату коммуникаций, труда наёмных рабочих и т.д.
  • Ресурсно-индексный, который сочетает ресурсный метод и индексы стоимости (показатели, которые определяются соотношением текущих цен и цен на сопоставимые ресурсы).
  • Базисно-индексный — понятие, представляющее собой перерасчёт базовых цен на текущий уровень с использованием индексов.
  • Базисно-компенсационный – расчёт стоимости, исходя из базисных цен, но с учётом изменений цен и тарифов.

В ситуации нестабильности экономики приоритетными являются ресурсно-индексный и ресурсный методы. Однако на практике специалисты предпочитают применять базисно-индексный метод расчёта стоимости по смете.

Отказ от подхода

Возникают ситуации, когда оценщик отказывается применять затратный подход. Происходит это в связи с тем, что эксперт не имеет необходимого количества сведений об объекте. Также способ не применяется, если износ сооружения сведён к минимуму либо не найден в принципе.

При отказе в применении метода оценщик обязан составить письменное обоснование. В документе указывается причина отказа и основания выбора иного подхода. Это может быть доходный метод оценки недвижимости или сравнительный подход в оценке недвижимости, что это узнайте тут.

Сделки с недвижимостью требуют её оценки. Для расчёта стоимости объекта эксперт выбирает из существующих подходов наиболее актуальный. Затратный способ оценки применяется в случае, если речь идёт об устарелом или разрушенном здании, требующем немалых вложений.

Кроме того, способ востребован в отношении объектов специального назначения, у которых мало аналогов, а также в сфере страхования.

Если сделка совершается с недвижимостью, не требующей вложений либо требующей минимальных затрат, применение затратного подхода будет признано нецелесообразным.

Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке читайте в нашей статье здесь.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Оценка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/ocenka/zatratnyj-podhod.html

3458 ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Затратный метод оценки имущества
sh: 1: —format=html: not found

Страница 1 из 2

ВВЕДЕНИЕ

В современных условиях оценка рыночной стоимости объектов недвижимости приобретает особую важность. В данных методических указаниях представлен затратный подход к определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Изучение данного вопроса базируется на знаниях студентов, полученных при изучении курсов «Экономика предприятия», «Экономика машиностроения», «Финансы, денежное обращение и кредит», «Финансовый менеджмент», «Статистика» и др.

Владение методами оценки недвижимости является необходимым компонентом в комплексе знаний, получаемом современными экономистами-менеджерами.

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются рыночной стоимостью объекта при условии, что новый объект будет иметь рыночную стоимость, равную совокупности издержек на строительство этого объекта.

Исключением при применении затратного подхода является случай, при котором земельный участок стоит дороже, чем объект недвижимости. В этом случае стоимость объекта будет определяться как разность между рыночной стоимостью участка и затратами на снос здания. Выбор стоимости замещения или полной восстановительной стоимости решает оценщик исходя их возможности реализации того или иного способа.

Сферы применения затратного подхода:

— оценка для целей налогообложения имущества;

— арест имущества;

— оценка для целей налогообложения прибыли;

— для определения верхнего предела стоимости оцениваемого объекта;

— осуществление технико-экономического обоснования  нового строительства;

— выбор наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

— выбор профиля объекта недвижимости;

— итоговое согласование стоимости объекта недвижимости;

— оценка зданий специального назначения (школа, церковь, больница);

— оценка объектов на «пассивных» секторах рынка;

— страхование.

Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Этап2. Расчет стоимости замещения или полной восстановительной стоимости объекта недвижимости. В отчете обязательно указывается, какая из этих двух стоимостей определяется.

Этап3. Расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего. Определение совокупного износа объекта.

Этап 4. Из затрат на воспроизводство или замещение объекта вычитаем его общий износ.

Этап 5. Рассчитываем общую стоимость объекта недвижимости (с учетом износа) и земельного участка путем суммирования этих стоимостей (кроме случая неэффективного использования земельного участка).

Рассмотрим кратко содержание этих этапов.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Для определения рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

— титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

— физические характеристики участка;

— данные о взаимосвязи участка с окружением;

— экономические факторы, характеризующие участок.

Применяют пять способов (методов) оценки рыночной стоимости земельного участка, в том числе:

— по сопоставимым продажам;

— метод соотнесения (переноса);

— капитализация земельной ренты;

— техника остатка для земли;

— метод развития земельного участка.

При использовании метода сопоставимых продаж анализируется соответствующий сектор рынка, подбираются сопоставимые свободные участки, цены которых корректируются по основным элементам сравнения. Часто приводятся к единицам сравнения (м2, сотка, га и т.д.).

Основные элементы сравнения:

— условия финансирования сделки;

— условия продажи;

— время продажи;

— местоположение;

— физические характеристики;

— характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

Техника внесения корректировок (денежных или процентных) аналогична той, что используется в рыночном методе оценки недвижимости. При этом всегда корректируется объект сравнения, а не оцениваемый объект.

При использовании метода соотнесения (переноса) для определения стоимости сопоставимого участка из общей цены объекта (здание и земля) вычитается стоимость здания (находящегося на объекте). Чем старше здание, тем выше доля стоимости участка.

При использовании метода капитализации земельной ренты стоимость определяется путем капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей.

Техника остатка для земли аналогична методу капитализации земельной ренты, но доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. Доля прибыли здания вычитается из общей прибыли.

Читайте также  Освобождение от налога на имущество физических лиц

Метод развития (освоения) участка используется в том случае, когда участок можно разбить на более мелкие участки. При его применении необходимо:

— определение размеров и количества индивидуальных участков;

— расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;

— расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения участка, предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж;

— определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки продаж этих участков;

— определение  ставки дисконтирования;

— дисконтирование денежного потока  с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта

Применяют четыре основных способа (метода):

  1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения (м3, м2 и т.д.) умножается на количество соответствующих единиц оцениваемого объекта.
  2. Поэлементный способ расчета стоимости объекта базируется на поэлементных затратах (на материалы, рабочую силу, земляные, монтажные, отделочные и прочие работы).
  3. Сметный способ расчета. В данном случае составляется смета строительства данного объекта с использованием «Единых норм и расценок», действующих в строительстве.
  4. Индексный способ оценки объекта недвижимости. Восстановительная стоимость объекта определяется умножением его балансовой стоимости на соответствующий индекс исходя из положения «о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций».

Определение износа объекта недвижимости

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

Совокупный износ в общем случае включает физический, функциональный и внешний износ оцениваемого объекта.

Физический износ — отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействием естественных и природных факторов.

Физический износ должен учитываться в нормах амортизационных отчислений.

При отклонениях от нормальных условий эксплуатации объекта используется экспертное заключение.

Существуют четыре способа расчета физического износа:

— экспертный;

— стоимостной;

— нормативный (бухгалтерский);

— метод расчета срока жизни здания.

Устранимый износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта при этом.


Последняя >>

Источник: http://www.metods-rgrtu.ru/index.php/mets3400-3499/233-3458?tmpl=component&print=1&page=

Пример применения затратного метода оценки недвижимости

Затратный метод оценки имущества

Выбирая единственно верный способ оценивания недвижимости, мы полагаемся на несколько критериев: доходность и расположение объекта, стоимость аналогичного имущества, спрос на рынке недвижимости – это методы сравнения и подсчета доходов, но в каких же случаях целесообразно использовать затратный подход? При оценке какого имущества следует не учитывать доходы, а считать траты?

Согласно п. 15 «Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1)», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 г. № 256, затратным называют подход, основанный на подсчете расходов на приобретение недвижимости.

Таким методом подсчитывают всю сумму денежных средств, которые понадобятся для приобретения, реконструкции или ремонта, строительства или улучшения имущества, результатом метода является высчитанная на определенный момент точная сумма, которую следует затратить для полноценного функционирования объекта. Эта сумма и будет его конечной стоимостью.

Затратный метод вы можете использовать при решении вопроса о строительстве здания: сложить средства, потраченные на приобретение и обустройство земельного участка, поставку строительных и отделочных материалов, наем стройбригады, проведение в здании коммуникаций и т.д.

Суммирование полученных издержек позволит вам принять решение о судьбе постройки.

Если же капиталовложение слишком велико, то можете ограничить свои потребности, например, вместо специалистов заняться созданием объекта самостоятельно, и вновь этим методом высчитать все траты – и так, до того момента, пока сумма издержек вас не устроит. Обязательное условие: детальная оценка издержек.

Особенности

Особенностью данного метода является то, что он предназначен для оценивания еще не созданного имущества.

Например, применять его при оценке уже построенных помещений нецелесообразно: ведь они требуют минимальных капиталовложений – реконструкции или ремонта, а подсчитывая средства, необходимые для улучшения имущества, вы не оцениваете его, как объект недвижимости, а просто считаете расходы на отделку.

Целесообразно применять затратный подход при:

  • решении вопроса о строительстве;
  • определении варианта использования земельного участка (будете вы его использовать под выращивание овощей либо строительство на нем гаражного комплекса с последующей сдачей в аренду);
  • решении вопроса о сносе здания либо его реконструкции (путем сравнения издержек в каждом варианте);
  • оценивании последствий природных катаклизмов (высчитываются капиталовложения, необходимые для восстановления имущества).

При большой степени надежности данного способа оценки, он имеет и недостатки:

  • невозможность его применения ко всем объектам недвижимости;
  • отсутствие точной информации о стоимости имущества;
  • не всегда удается учесть все капиталовложения.

Пример применения затратного метода

Размышляя о своей жизни, семья И. решила, что места в их двухкомнатной квартире для подрастающих детей становится мало, все больше они стали задумываться о переезде в просторный деревянный дом. Перед ними стал вопрос – приобрести уже построенное здание путем обмена имеющейся жилплощади либо создать дом своей мечты с нуля. Для решения этого вопроса мы им предложили использовать затратный метод.

Для этого мы учли перечень издержек, необходимых для строительства дома, (затраты указаны на примере Вологодской области), тыс. руб.:

  • приобретение участка – 280;
  • облагораживание территории (расчистка от деревьев и кустарников, подсыпание песком, разравнивание площади) – 70;
  • строительство дома «под ключ» – 900.

Итого: 1 250 тыс. руб. (данные средства у семьи имелись в наличии), к тому же имеется возможность сдавать квартиру за 8-9 тыс. руб. в месяц, к тому же затем не понадобится приобретать жилье одному из детей. Плюсом является создание именно того дома, который устроит всех членов семьи, возможность получения (в следующем за годом строительства) налогового вычета.

Вариант 2: на сайте объявлений мы нашли им дом за полтора миллиона рублей с вариантом обмена. Стоимость квартиры, принадлежащей семье, – 1 200 000 руб., понадобится доплата в 300 тыс. руб., при этом от накопленных денег сохранится 950 тыс. руб.

, которые можно хранить на сберкнижке и получать ежегодно 90-95 тыс. руб. выгоды, а затем потратить на образование детей.

Минусы: семья лишиться источника дохода – квартиры, дом не вполне соответствует ожиданиям, сумма налогового вычета будет высчитана от доплаты и составит всего 39 тыс. руб.

Таким образом, используя затратный метод, семья И. пришла к верному решению – началу строительства дома.

Источник: https://xranitelochaga.ru/ocenka/zatratnyj-podxod.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: