Увеличение арендной платы в одностороннем порядке

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Увеличение арендной платы в одностороннем порядке

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее.

Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация размера арендной платы?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации?

Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:
«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

Внимание! В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется.

Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Внимание! Изменения размера платежа НЕ могут быть признаны недействительными, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Читайте также  Договор аренды инструмента между физическими лицами образец

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Источник: https://profin.top/literacy/inflyatsiya/indeksatsiya.html

Повышают арендную плату за офис – не спешите платить

Касательно договора аренды имущества важным условием для обеих сторон является размер арендной платы.

Принято считать, что хозяин имущества находится в приоритетном положении и может в одностороннем порядке диктовать выгодные для себя условия. Например, по своему усмотрению повысить цену аренды и потребовать от арендатора ее уплаты.

Может ли отказаться арендатор? Что необходимо оговорить в арендном соглашении, чтобы гарантировать защиту прав арендатора читайте в нашей статье.

Спорный вопрос в сфере долгосрочной аренды

Арендодатель, заключая договор аренды, зачастую стремится предусмотреть право повысить арендную плату, особенно в случае долгосрочных правоотношений.

Направив уведомление о повышении ее стоимости, он начинает начислять задолженность, в результате чего неминуемо возникает конфликт, спор между сторонами, который может привести как к судебному разбирательству, так и к попытке выселить несогласного арендатора, а также взыскать необоснованно начисленный долг по аренде. Гражданское законодательство и судебная практика при решении таких споров исходят из целесообразности и обязательного соблюдения баланса сторон.

Основные принципы роста арендной платы

В Гражданском кодексе РФ закреплено общее правило, согласно которому арендную плату можно изменять не чаще одного раза в год по соглашению сторон и в сроки, которые оговорены в договоре.

Кроме того, за аксиому принята неизменность величины арендной платы в первый год, когда имуществом начали владеть и пользоваться.

До 2013 года юридически верным считался вывод о том, что ничтожно условие договора аренды о праве на коррекцию арендной платы более раза в год даже по соглашению сторон.

В постановлении от 25.01.2013 № 13 Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ внес определенность в толкование нормы ГК РФ о повышении арендной платы.

В настоящее время действует подход, основанный на следующих правилах:

  • величину арендной платы при согласии сторон можно менять любое количество раз в год, даже если это не было указано в тексте договора. Такие изменения необходимо оформить доп. соглашениями;
  • если же договор или закон предусматривают право арендодателя в одностороннем порядке менять арендную плату, это может быть сделано не чаще одного раза в год. Такое ограничение призвано защитить арендатора, который является в этой ситуации заведомо более «слабой» стороной.

О таком повышении арендодатель обязан известить арендатора, направив ему письменное уведомление.

Однако следует помнить, что закон и судебная практика поддерживают позицию, по которой реализация такого права не может вести к неравному положению и размеру обязательств сторон.

Это значит, что арендатор, считая, что в результате такого одностороннего действия арендная плата повысилась значительно, без учета средних рыночных ставок по аренде в соответствующем регионе, имеет право отказаться от такого повышения и заявить в суде о злоупотреблении своим правом со стороны арендодателя.

Читайте также  Договор аренды машиноместа между физическими лицами образец

Как правильно формулировать условия договора аренды

Большое количество спорных ситуаций, возникающих при попытках повысить арендную плату со стороны арендодателя, обусловлено тем, что при обсуждении договора аренды партнеры большее внимание уделяют моментам согласования конкретного размера платы и иным существенным условиям, забывая оговорить механизм изменения цены аренды.

Поэтому арендатору при согласовании условий аренды целесообразно предусмотреть механизм изменения арендной платы (ее индексации) на все время действия арендного соглашения.

Во-первых, такое положение будет учитывать интересы обеих сторон и позволит запланировать рост доходов и расходов в будущем. Во-вторых, механизм будет применяться автоматически в согласованные договором сроки и не породит споров между сторонами.

Для правильной регламентации механизма изменения арендной платы в соглашении следует учесть следующее:

  • при изменении арендной платы правомерно учитывать изменение валютных курсов, размер инфляции и т.п.;
  • действие механизма не будет являться изменением условий договора и не потребует составления дополнительных соглашений;
  • в договоре нужно детально и четко оговорить условия, при которых будет действовать механизм изменения арендной платы, процедуру его расчета и применения;
  • обязанность арендодателя направить арендатору уведомление об изменении цены аренды.

Несмотря на то, что судебной практикой выработаны определенные правила и дано толкование нормам закона, ответственность за риски лежит на стороне, приобретающей права и обязанности по договору аренды. Поэтому регламентирование в договоре аренды возможности и порядка ее изменения является очень важным аспектом в переговорах с предполагаемым арендатором.

Если у вас остались вопросы о повышении арендой платы за офис, вы можете задать их по телефону 8 (812) 425-24-05.

Статья оказалась полезной? Поделитесь в соцсетях!

Источник: https://a-cons.com/blog/1116/

Повышение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке

В соответствии с отечественными правовыми нормами, арендодатель имеет право на повышение арендной платы. При этом повышение может производиться не чаще, чем один раз в год. В каких случаях возможно увеличение арендной ставки в одностороннем порядке, как закон защищает арендатора, на что нужно обратить внимание при составлении договора аренды. На эти и другие вопросы вы узнаете ответы из нашей статьи.

Когда можно повышать арендную ставку

Являясь собственником помещения, которое вы предполагаете передать во временное владение на правах аренды, необходимо знать не только о своих правах, но и об обязанностях. Арендодатель обладает правом на увеличение арендной платы в одностороннем порядке, но делать это только, основываясь на правовых нормах.

Иначе арендатор вправе обратиться в судебные инстанции для защиты своих прав и интересов. При растущей инфляции, постоянном росте цен на услуги ЖКХ данное положение арендного договора остается весьма актуальным и относится к существенным условиям. А потому к оформлению раздела, касающегося арендной платы и все нюансы о ее увеличении, необходимо согласовать на этапе составления договора.

Закон защищает интересы арендатора

Российское законодательство четко регламентирует ситуации, когда владелец помещения, передаваемого в аренду, может увеличить арендную ставку. На основании ГК подобных ситуаций всего две:

  1. Плата за использование помещения может быть повышена в соответствии с условиями арендного договора или договора найма. Договоренности участников сделки – это именно то, во что Закон не вмешивается без соответствующей необходимости. И если при оформлении договора стороны изначально согласовали возможность увеличения арендной ставки при возникновении некоторых условий, то наймодатель вправе ее повысить. Подобными условиями, к примеру, становятся определенные улучшения, которые наймодатель, с согласия нанимателя вносит в помещение – проводится отопление либо горячее водоснабжение, усиливаются электрические мощности, проводятся ремонтные работы и т. д. Напомним, что все это обязательно должно быть зафиксировано в арендном договоре, который подписан обоим участниками сделки. Подобное увеличение может быть сделано, но в законе установлено четкое ограничение — это можно сделать не чаще 1-го раза в год.
  2. При отсутствии данного условия в главном документе сделки, законодательством установлено, что наймодатель, по собственному желанию также имеет право на одностороннее изменение арендной платы. Но только по прошествии одного года со дня вступления договора в законную силу. Иначе говоря, после подписания арендного соглашения, плата за пользование помещением будет оставаться неизменной на протяжении всего года и лишь потом наймодатель вправе увеличить ее в одностороннем порядке.
Читайте также  Договор аренды танцевального зала образец

Но следует особо отметить, что договор аренды может быть долгосрочными и краткосрочными. В первом случае сделка заключается на срок больше года, обязательно должна пройти соответствующую регистрацию в органах Росреестра.

Но при краткосрочных арендных отношениях, договор оформляется на срок до года, его регистрации не требуется.

В таком варианте, если наймодателем предполагается повышение арендной ставки, он может по окончанию срока договора предложить нанимателю перезаключение сделки на новых условиях.

Если данного предложения не последовало, и ни один из участников не пожелал аннулировать договор, он считается пролонгированным на неопределенный период времени с прежними условиями.

Как увеличить арендную ставку

Если арендодателем планируется увеличение арендной платы, то он обязательно должен сообщить об этом арендатору в письменной форме. Условие по изменению, в данной ситуации – увеличение оплаты за арендуемое помещение, – обретает законную силу с момента вручения арендатору данного уведомления.

Но, как видно из практики, в реальности все гораздо сложнее. Эта норма законодательства является диспозитивной, и может быть применена только в той ситуации, если данное положение было прописано непосредственно в арендном договоре.

Иначе говоря, независимо от того, что наймодатель имеет право на повышение арендной ставки раз в год, наниматель наделен правом не согласиться с подобным изменением и аннулировать соглашение также в одностороннем порядке.

Если это долгосрочный договор аренды помещения, и он имеет государственную регистрацию, то все изменения, которые вносятся в договор, в том числе и относящиеся его цене – арендной платы, обязательно оформляются в виде дополнительного соглашения к главному документу.

Допсоглашение подписывает обоими участниками арендных отношений и тоже регистрируются в Росреестре. Если этого не сделать, арендатор имеет право оспорить увеличение оплаты за арендуемое помещение, обратившись с соответствующим заявлением в судебные инстанции.

Кроме того, наступление некоторых условий, которые прописаны в главном документе, тоже не обязуют нанимателя согласиться на увеличение арендной ставки наймодателем.

Многое зависит от того, каким образом было прописано данное условие. Предположим, если сформулировано, что «плата за аренду помещением может изменяться», это совсем не значит, что вторая сторона должна согласиться с ее изменением.

И другая ситуация, если в главном документе говорится, что с наступлением определенных условий «плата за использование помещения подлежит изменениям». Ставя свою подпись в таком договоре, наниматель заранее дает согласие на изменения арендной платы, в том числе, при достижении инфляцией установленного предела.

Как дополнение может быть указано, что «в случае отказа нанимателя от заключения допсоглашения спор по изменениям оплаты аренды рассматривается судом либо договор аннулируется досрочно».

Когда наниматель не согласен платить повышенную арендную ставку

Когда собственник помещения, руководствуясь законодательством либо согласованными в договоре условиями, увеличивает плату за переданный в аренду объект, а наниматель не согласен ее уплачивать, продолжая пользоваться помещением, разумеется появляется некоторая задолженность. Помните, что вы не имеете права решить вопрос, к примеру, закрыв нанимателю доступ в сдаваемое помещение, и тем более, предпринимая попытки взыскать с него образовавшийся долг в виде имущества, которое принадлежит арендатору. Разумеется, если иного не прописано в арендном договоре.

Не допуская нанимателя в сдаваемое помещение, наймодатель, в одностороннем порядке нарушает условия арендного соглашения, в соответствии с которым вы передаете означенное помещение во временное пользование нанимателю.

Все споры данного характера могут разрешаться исключительно в судебном порядке.

Но для того, чтобы суд принял вашу сторону, в главном арендном документе четко указано, что, при возникновении задолженностей за оплату арендуемого помещения, вы имеете право ограничить арендатору доступ туда или на удержание его имущества в качестве компенсации за задолженность.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/povyshenie-arendnoj-platy-arendodatelem-v-odnostoronnem-poryadke.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: