Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Содержание

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Снижение кадастровой стоимости земельного участка судебная практика

Система налогообложения собственников земельных участков до 2014-2016 годов предусматривала исчисление размера обязательных платежей, исходя из их инвентаризационной стоимости.

В соответствии с новым порядком налог начал высчитываться из кадастровой стоимости.

Несмотря на то, что ставки снизились в несколько раз, размеры платежей в некоторых случаях серьезно выросли.

По этой причине собственники участков с завышенными ценами начали приводить кадастровую стоимость в соответствие с земельным законодательством.

Причины и цели уменьшения

Существует несколько ситуаций, при которых допускается законное снижение рассматриваемого параметра. Наиболее распространенными вариантами являются изменения категории земель и их целевого назначения.

Неверная оценка встречается не так часто, поэтому пользователи обращаются за ее снижением реже, чем в предыдущем случае.

Аналогичная частота обращений сохраняется в отношении изменения или дополнения видов разрешенного использования.

Изменение категории и целевого назначения

Смена категории земельного участка встречается часто в землеустроительной практике.

К примеру, участки, относящиеся к особо охраняемым природным территориям, оцениваются в несколько раз дороже земель сельскохозяйственной категории.

Перевод первого типа во второй не сопровождается мгновенным снижением кадастровой стоимости, поэтому владельцы таких земельных участков вынуждены прибегать к ее уменьшению.

Земли каждого из семи существующих типов целевого назначения отличаются кадастровой стоимостью.

Завышенные показатели реестра

Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной. Обнаруживая в ЕГРН суммы, превышающие действительную цену в несколько раз, землевладельцы приходят в недоумение.

Понять, откуда берется стоимость, получается не всегда, но изменить неоправданно завышенную сумму при желании может любой собственник, если найдет достаточные основания указывать на ошибку оценщиков.

Виды разрешенного использования земель подробно изложены в Приказе Минэкономразвития России. Участки с разными допустимыми способами эксплуатации отличаются по кадастровой стоимости.

Подобная дифференциация объективна, поскольку вполне логично, что земли, предназначенные для недропользования, многоэтажных жилых застроек или природно-познавательного туризма, будут дороже, чем земли для пчеловодства или складов.

Снижение стоимости в таком случае является необходимой процедурой, поскольку разница в видах разрешенного использования может существенно влиять на ценообразование.

Ухудшение состояния почвы

Помимо перечисленных факторов, стоимость земли зависит от ее состояния. Если на территории естественным образом появились обрывы, овраги, болота, иные неустранимые дефекты, цена заметно снижается.

Ухудшением принято также считать наложение искусственного ограничения в виде публичного безвозмездного сервитута.

Инициаторы процедуры

Рассматриваемый показатель может оспариваться не всеми правообладателями. Инициировать пересмотр вправе собственник и арендатор.

Первая категория является абсолютной, поскольку владелец является налогоплательщик по отношению к участку. Арендаторы могут оспаривать стоимость лишь в ограниченных случаях.

Собственник

Нахождение земли в собственности сопровождается необходимостью платить налог на недвижимое имущество, которые не всегда оказывается низким.

В связи с этим налогоплательщик имеет полное право оспаривать кадастровую стоимость вне зависимости от обременений, которые наложены на участок.

Собственники не могут передать обязанность уплачивать налоги другим лицам, поэтому делегирование рассматриваемого права недопустимо.

Арендатор

Вопросы касательно возможности арендаторов оспаривать кадастровую стоимость начали обсуждаться после появления первых проектов реформирования системы налогов на недвижимое имущество. Четкое разъяснение по спорам касательно прав лиц, владеющих участками на основании договоров аренды, дал Верховный Суд РФ.

Согласно позиции высшего судебного органа, оспаривать кадастровую стоимость земельных участков вправе арендаторы, в чьих договорах с арендодателем прописана арендная плата, исчисляемая из кадастровой стоимости.

Наиболее часто договоры с исчислением арендной платы из ставки налога предлагают заключать органы власти. В арендных отношениях частных лиц подобный способ применяется крайне редко.

Общая классификация путей уменьшения кадастровой стоимости позволяет поделить способы на досудебные и судебные.

Первая категория предполагает обращение в уполномоченные административные органы. К ним относятся территориальные комиссии по пересмотру кадастровой стоимости.

Судебный путь ранее предполагал возможность обратиться в арбитражные суды. Актуальное законодательство предусматривает рассмотрение вопроса исключительно в судах общей юрисдикции.

Административный порядок

Досудебная процедура рассмотрения дел об оспаривании стоимости введена в 2015 году.

Владелец земли может обратиться в территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости, входящую в структуру Росреестра.

Комиссия формируется на уровне субъекта РФ.

Для юрлиц порядок обязателен, граждане вправе миновать стадию путем прямого обращения в суд.

Судебная практика

Изменившийся порядок рассмотрения дел об оспаривании сведений, содержащихся в ЕГРН, привел к передаче соответствующих полномочий судам общей юрисдикции.

Заявление подается в суды субъектов (республиканские, областные). Расположение судебного органа должно соответствовать местонахождению земельного участка.

Подавать иск требуется сразу в суд, которому подсудно рассматриваемое дело. В противном случае судья возвращает заявление истцу.

Этапы

Процедура уменьшения стоимости участка по реестру включает в себя несколько этапов. Их соблюдение необходимо для повышения шансов на успех при рассмотрении вопроса в комиссии или суде.

Инициатор оспаривания должен иметь доказательственную базу, которая формируется на предварительных этапах.

Административное и судебное разбирательства не ограничиваются классическими процессуальными действиями. Должностные лица проводят экспертную оценку доводов владельца, на основе которой формируется отчет и решение органа.

Анализ целесообразности

Доказательственная база должна содержать экспертные заключения, дающие оценку рыночной стоимости объекта. Для получения отчета правообладатели обращаются в экспертные компании. Но перед проведением экспертизы логично проверить, есть ли перспектива уменьшать стоимость.

Проводят анализ целесообразности пересмотра цены по реестру компании бесплатно. Процедура включает предварительную упрощенную оценку и первичное заключение, на основе которого определяет целесообразность дальнейших действий.

Оценка

Предварительное решение оценщика влечет за собой полноценную экспертизу.

Фирма, производящая оценку, должна иметь статус независимой оценочной компании и осуществлять деятельность на основании договора, заключенного с органами Росреестра.

Стоимость услуги варьируется от 3 до 5 тысяч рублей в зависимости от региона.

Результатом оценочной деятельности является отчет, исчисляющий рыночную стоимость земли.

Цена должна быть указана на дату определения установленной в реестре кадастровой стоимости, найти которую позволяют сервисы портала Росреестра.

Отчет предоставляется вместе с другими документами и является серьезным подспорьем правообладателя в плане доказывания правоты.

Факультативным этапом является экспертиза отчета об оценке. Правообладатель для подтверждения полученных результатов обращается к другому оценщику. Специалисты компании исследуют подготовленный отчет на основании актуального законодательства об оценочной деятельности, норм о порядке проведения оценки, федеральных стандартов.

Процедура является добровольной, поэтому заявитель не обязан обращаться к другому оценщику для проведения экспертизы. Тем не менее, документ существенно повышает шансы на успех пересмотра.

Подробнее о процедуре и порядке оспаривания кадастровой стоимости земельного участка читайте в отдельной статье.

Обращение в территориальную комиссию

Досудебный порядок рассмотрения дела в территориальной комиссии Росреестра включает несколько дополнительных стадий.

Первым делом требуется самостоятельно собрать установленный законодательством пакет документов:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (при аренде);
  • заполненное заявление о пересмотре результатов;
  • выписка из ЕГРН о стоимости участка;
  • заверенная нотариусом копия документа, свидетельствующего о наличии права собственности (свидетельство или полная выписка из ЕГРН) или владения, пользования (договор аренды);
  • отчет об установлении рыночной стоимости;
  • положительное заключение независимых оценщиков на основании отчета (если проводилась экспертиза).

Дополнительно представляются иные доказательства, подтверждающие доводы гражданина.

Заявитель вправе использовать любые документы, но рекомендуется прикладывать только бумаги, подтверждающие прямо или косвенно доводы.

Собранный пакет документов представляется в региональную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Рассматривается заявление без участия гражданина на заседании комиссии.

При положительном результате выносится решение, на основании которого кадастровая стоимость приравнивается к рыночной, при отрицательном – мотивированный отказ с разъяснением права судебного обжалования.

В суд

Разбирательство в судебных органах граждане-правообладатели вправе начать, минуя досудебную стадию. Предусмотренный для обращения в комиссию Россреестра пакет документов сохраняется, но добавляются дополнительные бумаги:

  • уведомление, свидетельствующее о вручении другим участвующим в деле лицам копии искового заявления;
  • квитанция об оплате госпошлины (300 рублей).

Исковое заявление подается вместе с упомянутой документацией в суд субъекта. Проведя проверку представленного пакета документов, суд принимает дело к производству, привлекая в качестве ответчика соответствующее подразделение Росреестра.

Исход дела зависит от доказательств истца, поэтому заявителю рекомендуется прикладывать дополнительные документы.

Арбитражные суды не рассматривают данную категорию дел с 2015 года после принятия КАС РФ.

Обжалование отказа комиссии существенно не отличается процедурой и прилагаемой документацией. Меняется содержание искового заявления, а также прикладывается мотивированный отказ органа. Помимо приравнивания стоимости, судебное решение повлечет о признание отказа комиссии незаконным

Вступление решения в силу

Удовлетворение исковых требований приводит к тому, что в резолютивной части решения указывается размер новой кадастровой стоимости, которая должна быть внесена в единый государственный реестр недвижимости.

Читайте также  С чего начать после покупки земельного участка

После вынесения судебного акта заявитель или орган Росреестра могут подать апелляцию в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РФ.

Представлять жалобу можно в течение месяца.

Если этого не произошло, по истечении данного срока решение вступает в силу. На его основании Росреестр вносит изменения в ЕГРН.

Общее время процедуры снижения стоимости земли по реестру варьируется от 1 до 4 месяцев. Конкретный срок зависит от совокупности нескольких обстоятельств, включающих скорость работы оценщиков, время рассмотрения комиссией или судом заявления, обжалование решения суда (в некоторых случаях).

Средняя продолжительность без форс-мажоров, сутяжничества и прочих нестандартных обстоятельств составляет 1-2 месяца.

Снижение стоимости участка во многом зависит от процессуальных сроков. Заявление рассматривается комиссией не дольше месяца. Приняв решение, орган уведомляет заявителя в 5-дневный срок о результате рассмотрения его заявления с разъяснением порядка дальнейших действий. Судопроизводство по делу длится не более 2 месяцев.

Обжалование решения суда в различных вышестоящих инстанциях занимает гораздо больше времени.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано какие действия необходимо предпринять чтобы понизить кадастровую стоимость земельного участка.

Заключение

Кадастровая стоимость по разным причинам может оказываться завышенной. Собственники и в некоторых случаях арендаторы вправе снизить кадастровую стоимость земли в административном или судебном порядке.

Для этого требуются предварительная процедура оценки рыночной цены и подача в юрисдикционный орган заявления с приложением установленного законом пакета документов.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/kak-snizit

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка: 3 основных этапа

В 2013 году была проведена кадастровая оценка участков земли. Большинство владельцев недвижимого имущества получили квитанции на уплату налога, определенного по налоговой базе – рыночной стоимости объекта. Законом предполагалось, что кадастровый показатель будет отражать реальную цену на определенный участок на рынке недвижимости.

Оценщики не посещали наделы, а производили сбор информации согласно размещенным объявлениям на продажу объекта. Тем самым завысив для большинства землевладельцев налог на землю.

В каких случаях стоит уменьшить кадастровую стоимость?

В каких случаях стоит оспорить кадастровую стоимость?

Выгода с экономической точки зрения, пожалуй, самое важное и весомое обстоятельство для перерасчета ценности участка земли. Ведь любой гражданин РФ в независимости от вида свой деятельности и размера дохода, пытается минимизировать свои расходы, касающиеся периодических и обязательных платежей.

Данные в кадастровом реестре не всегда соответствуют действительности, а зачастую сильно завышены относительно реальной рыночной стоимости.

В основном это происходит по вине оценщика, использующего недостоверные сведения или игнорирующего особенности определенного имущества, то есть:

  • неверное отражение информации о виде разрешенного пользования наделом;
  • неточный учет показателей – геологическое месторасположения земли, наличие или отсутствие обременений;
  • развитость и пошаговая доступность к объектам инфраструктуры, что значительно отражается на кадастровом ценообразовании.

В итоге данный вид оценки не является объективным.

Что такое кадастровая стоимость земли можно узнать по ссылке.

Дата определения кадастровой стоимости

Моментом оценки считается одна из дат осуществления значимых действий относительно объекта:

  • если имущество не было внесено в реестр, но при этом было учтено в кадастре, смотрят число составления перечня;
  • формирование реестра объектов для кадастровой палаты;
  • занесение в кадастр сведений о наделах, не выявленных до настоящего момента;
  • внесение качественных либо количественных изменений, отразившихся на кадастровом ценообразовании.

Кто может оспорить кадастровую оценку участка земли?

Кто может оспорить кадастровую оценку участка земли?

Правом обращения в высшие инстанции наделены:

  • собственники объекта недвижимости, те, кто владеет им на праве пожизненного владения либо бессрочного пользования;
  • арендаторы наделов, находящихся в государственной, муниципальной либо частной собственности, если затронуты их интересы;
  • органы муниципальной и государственной власти по имуществу, находящемуся в их собственности;
  • совладельцы земли, без уведомления других участников долевой собственности;
  • другие не менее заинтересованные лица.

Как можно оспорить кадастровую оценку?

Законодательством предусмотрено несколько способов пересчета кадастровой стоимости:

  • Без обращения в судебные инстанции, путем подачи пакета документов в орган Росреестра по месту нахождения участка земли, при котором работают Комиссии, отвечающие за рассмотрение споров, на целесообразность обращения граждан.
  • Путем обращения с заявлением в суд. Юридические лица при этом не могут напрямую обраться в судебные органы, до момента как они не пройдут стадию досудебного решения вопроса, тогда как для физических лиц, обращение в Росреестр не обязательно.

Как узнать кадастровую стоимость можно посмотреть по ссылке.

Перечень документов и сроки

Чтобы оспорить кадастровую стоимость и вызвать комиссию для осуществления переоценки объекта недвижимости необходимо собрать пакет документов, в который будут входить:

  • заявление на пересмотр кадастровой оценки. Можно посмотреть тут.
  •  документы собственника участка;
  • свидетельство, подтверждающее право на распоряжении объектом (копия, заверенная нотариальная);
  • кадастровый план на участок земли, кадастровый паспорт;

Инструкцию по офрмлению кадастрового паспорта можно посмотреть в здесь.

  • оценка стоимости имущества, осуществленная независимым экспертом в результате изучения надела;

Как определить кадастровую стоимость участка — узнайте в этой статье.

  • документальное подтверждение недостоверности используемых сведений при экспертизе уполномоченными государственными органами.
  • квитанция о внесении госпошлины.

Перечисленные документы передаются уполномоченному лицу под расписку, убедившись в том, что заявление было зарегистрировано.

Это важно! Ответ на полученное заявление комиссия должна предоставить не более чем через 40 дней с момента предоставления полного пакета документов.

Еще один не менее значимый аспект – это то, что в обращении указанная стоимость участка не должна быть больше или меньше более чем на 13% от установленной оценки кадастровыми органами.

В этом случае для проведения перерасчета следует обращаться сразу же в суд.

Ответ комиссии на заявление

Какое решение может принять комиссия?

Если основанием для обращения была недостоверная информация, то по итогам рассмотрения заявления комиссия может принять следующие решения:

  • о пересмотре кадастровой оценки при недостоверных сведениях о недвижимом имуществе;
  • об отказе при использовании достоверной информации о наделе.

Решение комиссии можно попытаться оспорить через суд.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно: подробная инструкция

  • Самостоятельно определите, имеются ли у вас основания, возможности и причины для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли.

Если вам пришла квитанция на уплату налога на надел, получите информацию о кадастровой стоимости на него. Проведите анализ данной оценки с ценами на аналогичные объекты на рынке недвижимости. Если превышение достигнет 30% — это веское основания для начала процедуры переоценки участка земли.

  • Обратитесь в уполномоченные органы, заказавшие проведение оценки, для получения информации об участке земли, на основании которых была определены его кадастровая стоимость. При наличии документов, опровергающих эти данные, составьте заявление и подайте его в Россреест, приложив необходимые документы.
  • Если на руках опровергающих бумаг нет, то закажите независимую экспертизу для определения рыночной ценности объекта недвижимости и опровержения используемой информации при кадастровой оценки.

Как перевести землю из одной категории в другую можно посмотреть по ссылке.

  1. Этап второй – обращение в оценочную фирму.
  • Проконсультируйтесь о целесообразности спора о пересмотре стоимости участка. При данном анализе специалисты внимательно изучают документы и проводят предварительную оценку имущества. В среднем такая услуга обойдется 5 000–10 000 рублей.
  • При выявлении завышенной цены на объект недвижимости, заключите договор с компанией для подготовки экспертизы и отчета. В зависимости от места расположения надела и его сложности. Расценки на услуги подобного рода варьируются от 10 000 до 100 000 рублей.
  • Если основанием для переоценки является недостоверная информация, то необходимо подготовить документ о недостоверных данных. Стоимость заключения – 10 000-25 000 рублей.

Затраты на данные услуги можно сократить, заключив коллективный договор, объединившись, к примеру, к членам некоммерческого дачного либо садового товарищества.

  1. Этап третий. Выбор метода переоценки: обращение с заявлением в комиссию, либо в судебные органы.

Кадастровая оценка наделов производится один раз в 2-5 лет.

В связи, с чем вам никто не может дать гарантию, что после проведения всех процедур, спустя некоторое время при государственной экспертизе стоимость на ваш участок не будет опять завышена!

Судебная практика по делам об уменьшении кадастровой стоимости земли

Законодательством установлено право на оспаривание в судебном порядке кадастрового ценообразования объекта недвижимости следующими лицами:

  • Организациями и ИП, в собственности, законом использовании, аренде которых имеются участки земли. В этом случае иск направляется в арбитраж по месту расположения имущества.
  • Физическими лицами – владельцами наделов. Они обращаются с иском в судебные инстанции общей юрисдикции.

Защита прав владельцев наделов происходит путем замены кадастровой стоимости объекта на адекватную рыночную цену. Собственник может обратиться с иском в суд на протяжении 3-х месяцев с момента, как ему стал известен факт нарушения.

Согласно установленной судебной практике, дела об оспаривании государственных актов достаточно сложные и изучаются на протяжении длительного времени.

Государственная пошлина

При подаче заявления об отмене нормативно-правого акта, признания действия уполномоченными органами, создавшие данный акт незаконными или их бездействие, взимается государственная пошлина: с юридических лиц – 2 000 рублей, с физических лиц – 300 рублей.

О том, в каком порядке осуществляется уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, вы можете узнать в следующем видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zemlya/kak-umen-shit-kadastrovuyu-stoimost-zemel-nogo-uchastka-3-osnovny-h-e-tapa.html

Шансы оспорить кадастровую стоимость

31.10.2017

Завышенная цена по кадастру приводит к росту размера налога на объект недвижимого имущества. В подобной ситуации владелец имеет право оспорить её в досудебном порядке, обратившись в территориальную комиссию Росреестра, или же проигнорировать данный этап и направить иск сразу в судебные органы. Подобный порядок действует и для индивидуальных предпринимателей.

Читайте также  Можно ли продать землю без межевания

Кадастровой принято называть стоимость, определённую путем проведения процедуры комиссионной оценки реальной цены на недвижимость. Для ее определения часто применяется способ массовой оценки.

Узнать, как снизить кадастровую стоимость дома, квартиры и любой другой недвижимости, а также разобраться в особенностях процедуры в целом вы сможете, прочитав данную статью.

Необходимость оспорить цену по кадастру возникает в том случае, когда выявлено несоответствие кадастровой и реальной стоимости имущества на рынке, необходимой для совершения, к примеру, честной сделки на обоюдовыгодных условиях или формирования налоговой базы.

Для выполнения этого действия нужно получить точные данные, которые предоставляет сервис «КТОТАМ.ПРО». Все, что вам потребуется сделать, — это заполнить форму на нашем сайте. После чего вы моментально получите доступ ко всем официальным данным в режиме онлайн.

Общие понятия о кадастровой стоимости

Главным изменением в законодательстве России, так или иначе касающемся недвижимости, является дополненный Гражданский Кодекс РФ. Также это имеет огромное значение для построения и развития правовой системы.

Кадастровые цены довольно давно начали использоваться в России для расчета размера налогов на земельные участки.

Хотя современная система оценки подобной стоимости была введена в 1968 году, кадастровые значения использовались для аналогичных целей еще с 10-го века.

Несмотря на нестабильность цены по кадастру, во многих городах России уже с 2006 года, она была близка к рыночной. В связи с этим существует обширная судебная практика, которая связана со снижением кадастровой стоимости.

В ноябре 2013 года в Налоговый кодекс РФ были внесены поправки, согласно которым владельцы определенных видов недвижимых объектов с 1 января 2014 года рассчитывают налог на собственность компании с использованием кадастровых стоимостей, а не номинальных балансовых значений.

Новые налоговые правила применяются к собственности (включая здания и помещения), предназначенной для служебных или торговых целей, а не, например, для складов и производственных объектов.

Чтобы прийти к ответу о том, почему новые правила применяется только к офисам и торговой недвижимости, стоит учитывать, что большая часть такой офисной и торговой недвижимости сосредоточена в крупных городах, что позволяет технически легче оценивать кадастровые ценности в совокупности.

Как только новые правила начали применять для различных офисных зданий, они распространились и на другие виды недвижимых объектов, находящихся во владении.

Основания для пересмотра стоимости

Новые правила ввели нормы, которые обязывают оценщиков определять стоимость по кадастру, исходя из функциональности зданий и наличия всех систем, зарезервированных отдельно для целей учета. Все это включается в кадастровую оценку здания. В то же время владелец будет платить налог, отталкиваясь от балансовой стоимости систем, отдельно зарезервированных в качестве основных средств.

Обратите внимание, что эта ситуация может возникнуть только относительно движимых активов, забронированных до 2013 года (движимое имущество, зарегистрированное на балансе, после того, как это не будет облагаться налогом на имущество).

Существует два основных способа оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости:

  • через суд;
  • через комиссию.

Судебное разбирательство может начаться в течение всего срока исковой давности (три года), хотя возможные возражения со стороны государственных органов тоже необходимо учитывать, поскольку такие вопросы требуют для их урегулирования длительного периода времени.

Процесс решения конфликта, связанного со снижением кадастровой стоимости через комиссию, призван ускорить этот процесс. Но у владельца есть только шесть месяцев, чтобы прийти в данное учреждение после оглашения действующей цены объекта недвижимости, находящегося во владении физического или юридического лица.

Существует только два законных основания, дающих право пересмотреть кадастровую стоимость объекта:

  • обнаружение некорректных сведений касаемо оцениваемого объекта недвижимости;
  • кадастровая и рыночная цена для определенного имущества определялись в одно время.

Некорректными сведениями считаются ошибки, которые совершены специалистом по оценке в ходе проведения работ. В их число также попадает и неверное установление характеристик недвижимости, оказывающих прямое влияние на определяемую стоимость.

Следует знать: Верховный Суд России в ПП № 28 указывает, что недостоверными можно считать:

1. неправильно определенные условия, указанные специалистом по оценке, прямо влияющие на цену недвижимости:

  • месторасположение;
  • цель эксплуатации;
  • аварийное состояние жилого имущества;
  • разрешение на использование определенного участка земли;
  • расположение объекта в санитарной зоне и т.д.

2. неверно прописанные сведения, нуждающиеся в оценке;

3. игнорирование информации об аварийности состояния объекта оценки;

4. неверное применение информации, используемой при расчете кадастра.

Определить требование для пересмотра оценки можно, запросив у заказчика информацию о конкретном объекте, которая использовалась для осуществления процедуры кадастровой оценки. Эти данные должны предоставляться просителю в недельный срок по Закону № 135-ФЗ (ст. 24.18).

Прямые последствия для рынка включают увеличение налоговой нагрузки на владельцев офисной и торговой недвижимости, что, несомненно, повлияет на арендные ставки. Следует также отметить, что законодательство, касающееся Москвы и Московской области, предусматривает постепенное увеличение налоговой ставки в течение 2014-2018 годов. Это означает, что налоговая нагрузка будет нарастать с каждым годом все больше.

Законы для пересмотра кадастровой стоимости

Согласно законодательству, производить процедуру оценки кадастровой стоимости недвижимого объекта можно лишь один раз в пять лет. Однако цены на жилье постоянно меняются, а вместе с ними и кадастровая стоимость соответственно. Это в корне меняет стратегию налогообложения, так как ранее использовавшиеся балансовые значения, как правило, со временем уменьшались с использованием методов амортизации, что привело к снижению налогов.

Во время проведения процедуры оценки кадастровой стоимости любых недвижимых объектов так же важно учитывать предписания местных законодательных органов, в которых указан средний ценовой уровень в определенном муниципальном районе (ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Регулируется вся оценочная деятельность соответствующими законами РФ, которые регламентируют процесс проведения оценки кадастра комиссией или судом, а также содержат в себе требования, актуальные для оценочной деятельности (Законы № 237-ФЗ, 135-ФЗ).

Досудебный порядок

Оспорить кадастровую стоимость, соблюдая досудебный порядок разрешения спора, можно следующим образом:

1. Составить и отправить заявление в комиссию Росреестра с указанием результатов определения кадастра.

Владелец имеет право оспорить выведенную кадастровую стоимость в течение 5 лет после внесения подобных данных в базу ЕГРН. Однако такое право будет действовать только до того момента, пока не будет определена новая цена данного объекта недвижимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ).

Для обращения в комиссию нужно написать и направить заявление с требованием пересмотреть кадастровую стоимость жилой собственности. Также в нем необходимо указать личную информацию, адрес прописки и проживания, основание, послужившее причиной для обращения в вышестоящие органы.

Заявление о снижении или увеличении кадастровой стоимости, согласно правилам, прописанным в Законе N 135-ФЗ, не принимается в следующих случаях:

  • не приложены указанные ранее документы;
  • выявлено нарушение срока подачи заявления;
  • оспариваемая кадастровая стоимость ранее была установлена по размеру рыночной стоимости.

Ответ, данный уполномоченным органом, должен содержать мотивированный отказ. Направляется такое уведомление почтой заявителю.

Для справки: технической считается ошибка, которую сотрудники комиссии или суда допустили при государственном учете по кадастру. Либо при регистрации прав, если такие данные ведут к искажению информации в ЕГРН и тем сведениям, которые представлены в документах, послуживших основанием для занесения информации в ЕГРН. Также сюда относятся: опечатка, вычислительная или грамматическая ошибка и т.п.

2. Второй этап — участие в заседании комиссии и ожидание результатов. Членам комиссии отводится один месяц на изучение и рассмотрение заявление со дня его подачи.

Об этой дате сообщается дополнительно для того, чтобы заявитель имел возможность спланировать дела и явиться на заседание.

В итоге рассмотрения комиссией может быть вынесен вердикт о необходимости проведении повторной оценки кадастровой стоимости, либо о мотивированном отказе. Её членам отводится пять рабочих дней на направление копии результата в Росреестр, а также в ФГБУ ФКП.

Судебная процедура оспаривания кадастровой стоимости

Если требование о перерасчете данного показателя было отклонено, или заявление вообще не подавалось, применяется судебная процедура регулирования конфликта.

1. Составляется и подается административный иск, а также готовятся все необходимые для этого документы.

В случае оспаривания кадастровой стоимости в иске указываются следующие требования: «пересмотреть кадастровую стоимость по причине обнаружения недостоверных сведений об определенном объекте, если эти данные использовались во время процедуры оценки» Другой вариант: «определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости». Подобные требования выдвигаются и при необходимости исправления технической ошибки.

В качестве оснований для подачи иска могут выступать:

  • оспаривание решения, а также действий или бездействия комиссии, которая рассматривает споры об итогах расчета кадастровой стоимости;
  • оспаривание результатов выведенной кадастровой стоимости.

Необходимо знать о сроках подачи иска. Они устанавливаются положениями, прописанными в ст. 219, 245 КАС РФ; ст. 72 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 8 Постановления N 28.

2. В приложении к административному иску должны прикрепляться документы общей юрисдикции на уровне субъекта РФ, а именно Верховного Суда Республики или суд краевой, городской, областной, автономной области либо автономного округа.

Также важно помнить, что административный иск должен соответствовать всем требованиям, которые устанавливают положения ст. 125, 220, 246 КАС РФ.

Оспорить результаты определения стоимости нужно успеть в пятилетний срок со времени внесения в ЕГРН результатов определения стоимости. Если сроки нарушены, суд не имеет право отказать в принятии заявления.

Если по прошествии 5 лет в ЕГРН не вносились очередные сведения о результатах определения кадастровой стоимости, то судом срок будет восстановлен.

Читайте также  Как сделать межевание земельного участка бесплатно

3. Необходимо принять участие в судебном производстве дела.

Его рассмотрение, когда оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, проводится в двухмесячный срок с момента подачи иска. Иногда судом этот срок продлевается еще на месяц. Когда же нужно оспорить действия или решения комиссии, такой срок законодателем сокращен до одного месяца.

Выиграть в суде дело, которое касается снижения кадастровой стоимости земельного участка или другой недвижимости, можно при наличии неоспоримых доказательств.

Если кадастровая стоимость недвижимости в течение года изменялась, это не должно учитываться в процессе определения налоговой базы.

Онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» поможет своевременно определить кадастровую стоимость и получить другие данные по объектам недвижимости.

Таким образом, законодатель установил несколько причин, по которым заявитель-собственник недвижимости или земельного участка может оспорить кадастровую стоимость. Процедура оспаривания является многоэтапной и сложной. Сбор документов, своевременная их подача и грамотное составление иска — основа получения положительного результата в суде. Грамотная подготовка к судебному процессу исключает риск получить отказ в судебной инстанции либо комиссии.

Если вы не обладаете должным уровнем правовой грамотности, такие задачи лучше поручать представителям, которые хорошо разбираются в юридических нюансах и имеют опыт правоприменительной практики в этой сфере отношений.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/shansy-osporit-kadastrovuju-stoimost

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: судебная практика

Судебная практика свидетельствует о том, что одним из самых популярных видов споров, касающихся вопросов земли и ее использования, является пересмотр кадастровой стоимости земельных участков. Это связано с тем, что размер и земельного налога, и  платы за аренду земли, и выкупная стоимость исчисляется исходя именно из кадастровой стоимости. Чаще всего ее стоимость не соответствует рыночной и является чрезмерно завышенной.

Происходит это из-за несовершенного порядка расчета кадастровой цены, которую определяют путем умножения площади земельного участка на стандартные удельные данные по целому кадастровому участку без учета особенностей отдельно взятого объекта, а именно:

  • наличия удобных подъездов;
  • значимости расположенных на оцениваемых участках объектов недвижимости;
  • установления ограничений на ведение какой-либо деятельности на объекте;
  • истории объекта в правовом поле, наличие необходимых документов.

Также стоимость объекта может завышаться из-за ошибочного определения его назначения.

В любом случае неверный расчет кадастровой стоимости  земли может закончиться финансовыми потерями, исчисляемыми миллионами для лиц, которые обладают правами на нее или, вообще, заблокировать некоторые из вариантов использования земельных участков.

Чтобы защитить себя от такого развития событий, правообладателям стоит как можно скорее после определения несправедливой стоимости предпринимать меры по ее обжалованию и снижению.

Совет: учитывая то, что уменьшенная цена на  земельный участок будет влиять на будущие периоды расчета земельного налога или платы за аренду, затягивать с пересмотром дела не следует.

Лучше начинать процесс в первой половине года, чтобы к концу периода решение суда уже было на руках и смогло повлиять на изменение ставок.

Если иск удовлетворяется в начале года, когда все платежи уже установлены, то получить выгоду от снижения можно будет только через год.

Судебная практика: прошлое и настоящее

Своего пика проблема достигла в 2007 году, когда практически во всех российских регионах прошла государственная  оценка земельных участков и ее результаты стали неожиданными для многих. В некоторых областях стоимость земли выросла в десятки раз.

Объяснялось все очень просто, с помощью увеличения стоимости объекта  местные власти стремились наполнить бюджет, так как большая часть налога на землю остаётся в местных бюджетах. В результате этих действий судебные органы были завалены внушительным количеством исков землевладельцев, требующих пересмотра стоимости, так как многие из них оказались под угрозой разорения.

Судебная практика тех лет свидетельствует о том, что защитить свои интересы, выиграть дело и добиться снижения стоимости удавалось немногим. Как правило, суд вставал на сторону государственных оценщиков.

Возможность справедливо разрешить этот сложный вопрос появилась с принятием Постановления ВАС РФ от 28.06.2011 №913/11, где были определены основные законодательные позиции, положительные для лиц, пользующихся земельным участком.

В частности, в этом документе предусмотрели возможность оспаривания рассчитанной кадастровой стоимости в судах, провели прямую связь между справедливой рыночной стоимостью и кадастровой, внеся изменения в ГКН, защитили права пользователей землей.

Только после принятия этого документа региональная судебная практика стала проходить по более-менее похожему сценарию, как и в случаях, когда рассматриваются семейные дела или другие распространённые споры.

Прошедшая в 2012–2013 годах очередная государственная кадастровая переоценка и изданные по ее результатам акты говорят о том, что местные органы власти пока не готовы входить в положение землепользователей в вопросе снижения налогового и прочего финансового бремени.

Поэтому сейчас, так же, как и в прошлые годы, первостепенной задачей для владельцев  земельных участков и прочих лиц, имеющих право пользования этим ресурсом, является оспаривание действий муниципалитета и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

А уже последующие действия будут направлены на пересмотр размера налога или платежа за аренду земли.

Основания для снижения стоимости

На основании действующего на сегодняшний день законодательства РФ право на снижение цены земельного участка наступает, если:

  • при проведении кадастровой оценки использовались недостоверная информация об объекте;
  • на дату, когда проводилась кадастровая оценка объекта, являющегося предметом спора, была установлена его рыночная стоимость.

Методы оспаривания

Прежде чем начинать судебный процесс об оспаривании  кадастровой стоимости, землепользователю можно обратиться с заявлением в Комиссию по решению споров об итогах проведения кадастровой оценки. Существование таких структур определено Законом РФ «Об оценочной деятельности», принятом еще в 2011 году.

Административный порядок оспаривания споров был принят, чтобы разгрузить суды от заваливающих их исков. В работе Комиссии есть ряд преимуществ:

  • отсутствие обязательной уплаты госпошлины;
  • более короткие сроки рассмотрения заявки;
  • дополнительная возможность обжаловать решение в судебной инстанции.

Если комиссия не найдет причин для пересмотра кадастровой стоимости, заявитель имеет все права обратиться с претензией в судебные инстанции. Также землепользователь может подавать иск в суд сразу, без обращения в комиссию по пересмотру результатов оценки.

Эта категория исков относится к судам общей юрисдикции, и подлежит решению в областных, краевых или верховных судах Республик.

Дела, касающиеся установления справедливой стоимости земельных участков, подлежат рассмотрению в исковом, а не публичном порядке, и поэтому в соответствии с позицией ВАС не требуют оспаривания  действий  государственных оценщиков, повлекших за собой нарушение прав.

Стороне, подающей исковое заявление, необходимо указать конкретное требование о приведении кадастровой стоимости земельного участка к реальной рыночной стоимости.

Истцами в этих спорах могут выступать лица (физические, юридические), имеющие законные права на использование земельных участков, владения ими.

Ответчиком в спорах выступает орган, на которого возложена обязанность проведения кадастровой оценки – Росреестр.

Из-за того, что часть функций этой организации была возложена на Федеральную кадастровую палату Росреестра, время от времени возникают затруднения в определении структуры, которой следует предъявлять претензию.

Обзор судебной практики свидетельствует, что чаще всего ответчиком по делу выступает именно Росреестр в соответствующем регионе.

Согласно ст.

131 ГПК РФ истцу в подаваемом заявлении следует как можно подробней указать, почему стоимость земельного участка, указанная в кадастре не отвечает действительности, где были нарушены интересы землепользователя и права, а также, в случае обращения в Комиссию, причину несогласия с ее решением. Так же нужно документально подтвердить указанные в заявлении факты. Кроме того, согласно ст.132 ГПК истцу необходимо подготовить следующие документы:

  • Копии исковых заявлений для каждого из участников процесса;
  • Документы, подтверждающие претензионные требования и их копии для каждого участника;
  • Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины. На сегодняшний день ее размер составляет 300 рублей. Если земельных участков несколько, то пошлина уплачивается за каждый.

Лицо, по отношению к которому предъявляется иск, вправе не согласиться с выдвигаемыми претензиями и потребовать проведения независимой оценки земли.

Особенности судебной практики

Судебное разбирательство по вопросам уменьшения стоимости земельных участков подразумевает наличие подготовительных этапов, которые состоят из:

  1. Обращения в организацию по проведению оценки с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости объекта спора. Оценщики еще до заключения договора и проведения работ на основании имеющихся данных могут составить для вас первичный отчет, оценивающий перспективность дела и шансы на уменьшение стоимости. Заказанная землепользователем независимая экспертиза будет отличаться от той, что проводят государственные оценщики более глубоким подходом и анализом. При подготовке заключения будут учитываться особенности каждого конкретного участка, которые оказывают прямое влияние на его стоимость, бухгалтерские документы, свидетельствующие о его доходности или убыточности, прочие показатели.
  2. Обращения непосредственно в комиссию или суд с заявлением и начала судебной практики.

Совет: не стоит начинать заниматься оспариванием стоимости участка самостоятельно, если вы не являетесь профессионалом в этой области. Процесс оспаривания кадастровой стоимости земли может показаться несложной только при поверхностном ее изучении.

На самом деле в юридической практике эта категория дел относится к такой, которая требует основательной глубокой подготовки и знаний.

Для достижения желаемого результата следует в совершенстве разбираться в методах оценки, структуре отчета и его содержании, уметь грамотно составить иск и изложить требования, поэтому помощью грамотного юриста в этом в вопросе не следует пренебрегать.

Многих землепользователей также интересует вопрос, существует ли процедура пересмотра уплаченного ранее (за прошлый период) налога или арендной платы за землю, в случае уменьшения стоимости земли и его возврата, так как ее рыночная стоимость устанавливается на дату расчета кадастровой. Обзор судебной практики говорит о том, что это невозможно. Причина прежде всего кроется в том, что ФЗ «Об оценочной деятельности» запрещает пересмотр задним числом размеров платежей.

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/zemelnye-spory/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: