Особенности договора субаренды

Содержание

Субаренда нежилого помещения

Особенности договора субаренды

Что такое субаренда недвижимости? Каковы особенности заключения такого вида арендной сделки и какими статьями закона регулируется данное соглашение? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ).

То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора.

То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст.

445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст.

6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях.

Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Регистрация договора субаренды

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Договор субаренды нежилого помещения

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

  1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
  2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
  3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
  4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
  5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
  6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
  7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya/

Как оформить договор субаренды нежилого помещения: особенности и типовой образец

Недвижимость можно приобрести не только для того, чтобы организовать производственный цех или торговую точку, постоянно проживать на территории. Владелец часто делает так, чтобы получить дополнительную прибыль. Тогда на некоторое время помещение передаётся другому лицу в пользование. Законодательство при этом допускает повторную сдачу в аренду для тех помещений, на которые уже были оформлены подобные сделки.

Именно такое явление и получение название субаренды. Рассмотрим далее, как правильно оформлять отношения, связанные с данным явлением.

Об основных моментах

По своей сути, понятие субаренды связано с большим количеством тонкостей и нюансов.В частности, затрагивается даже тема, связанная с уплатой налогов.

До 2012 года лица, которые оформляли субаренду и стандартную аренду, могли использовать упрощённый вариант. Сейчас даже данные действия требуют применения только стандартной системы налогообложения.

Сама субаренда, как говорилось выше – повторное оформление аренды, только в адрес третьего лица.

В субаренду можно сдавать целые помещения, либо только их части, отдельные.

Обычно схема объясняется так:

  1. Нежилое помещение арендуется при участии организаций и физических лиц, за определённую стоимость.
  2. Только следующим этапом становится составление соглашений.
  3. При желании, цену можно устанавливать большую.

Что такое аренда и субаренда? Как правильно заключить договор субаренды? Ответы в этом видео:

Законодательная база

Пункт 2 Гражданского Кодекса, а если точнее – статья 615 подтверждает законное право на совершение подобных действий.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Права арендатора

У арендатора есть право на осуществление следующих действий с объектом по своему усмотрению:

  • Передача прав по аренде в пользу третьих лиц.
  • Передача для безвозмездного использования.
  • Составление соглашений по субаренде.

О правилах оформления для юридических лиц

Начинается документ в данном случае с общих положений, из которых вытекают основные обязанности каждого из участников. Образец договора субаренды нежилого помещения можно скачать ниже бесплатно.

Читайте также  Типовой договор аренды коммерческого помещения

Что такое переуступка прав аренды? Смотрите по ссылке.

Сведения относительно самого объекта должны быть максимальными.

Обязательно указание:

  • Кадастрового номера.
  • Назначения.
  • Предельной мощности электросети.
  • Площади.

Права и обязанности сторон в данном случае мало чем отличаются от стандартных соглашений по аренде.

Об участии физических лиц

Эта ситуация так же предполагает использование стандартной схемы при составлении документа.

Обычно договор составляют в количестве двух экземпляров.

У каждой стороны должен остаться оригинал соглашения.

Требования к документу вытекают из действующих на законодательном уровне норм:

  • Срок поднайма не может выходить за рамки действия основного договора.
  • Субаренда действует по тем же правилам, что и обычный найм помещений. Наличие противоречий между данными документами недопустимо.
  • Если расторгается договор по основной аренде, то прекращаются отношения, обязательства, связанные с субарендой.Тогда документ переоформляется, с указанием новых сторон.
  • При признании первичной аренды ничтожной похожие последствия ожидают субарендаторов. Не важно, на каких условиях документ действовал раньше.

Соглашения между ИП и физическими лицами

Здесь так же замечается мало отличий от стандартных документов, которые составляются и в других ситуаций.

Образец договора субаренды.

Но есть и некоторые отличия в обязательных сведениях, условиях.

В частности, документ должен содержать:

  1. Не только характеристики самого объекта, но и сведения относительно целевого назначения.
  2. Определение размера жилого помещения, точного местоположения.
  3. Размеры платежей по субаренде, сроки перечисления средств.
  4. Ответственность в случае нарушения условий договора.
  5. Указание на лицо, которое должно быть ответственным за содержание.
  6. Описание действий на случай обнаружения поломок, неисправностей.

Об особенностях безвозмездного пользования

Жилые и нежилые помещения передаются другим лицам либо на платной, либо на бесплатной основе. В последнем случае заключается договор по безвозмездному пользованию.

То есть, помещение передаётся другой стороне, а владелец не получает ровным счётом ничего.

Есть некоторые особенности именно для данного направления:

  • Не обойтись без точного определения характеристик объекта, вместе с адресом местоположения.
  • Передаваемое помещение должно быть конкретизировано, насколько это возможно.После изучения соглашения не должно возникать вопросов по поводу того, что же именно за объект передаётся в аренду третьему лицу.Если неясности появляются, то договоры не могут быть признаны заключёнными.

Срок действия по договору безвозмездного пользования вообще может отсутствовать. Но сторонам всё равно рекомендуется предусмотреть вопросы, связанные с прекращением отношений при необходимости.

Подробнее о правах и обязанностях сторон

Этот вопрос заслуживает отдельного рассмотрения. Он касается только арендатора и субарендатора, собственник недвижимости здесь не при чём.

Об арендаторах

Эта сторона должна предоставить помещение, которое пригодно для выполнения основных функций, либо постоянного проживания. Имеет значение поставка на постоянной основе ресурсов вроде электричества и воды.

Если коммунальные службы бездействуют в данном вопросе, то на арендатора дополнительная ответственность не накладывается.

Владельцы имеют обязанность по ознакомлению второй стороны как с внутренним распорядком, так и с планом эвакуации. Это полезная информация на случай чрезвычайных ситуаций.

Арендаторы могут проверять, выполняются ли все оговорённые условия. Обычно процедура проводится в рабочее время, пока субарендатор находится на месте.

Последний предоставляет все необходимые документы. Это касается и разрешения, позволяющего вести определённую деятельность.

Арендаторы так же могут указывать, как помещениям работать. Правило касается и праздничных, выходных дней. Это не должно повлиять на порядок, размер вносимых платежей.

На что рассчитывать субарендаторам

Из обязанностей для данной стороны отмечают использование помещений только согласно основным функциям, как указано в первоначальном договоре.

Кроме того, отдельно стоит следить за техническими характеристиками, соответствием существующим нормам.

К договору субаренды обязательно приложить договор аренды, чтобы не попасть на дополнительное налогообложение. .ru

Так же на субарендаторов возлагают ответственность перед государственными органами, организующими контроль для предпринимательской деятельности, выдающими специальные разрешения.

Как правильно зарегистрировать сделку с недвижимостью? Смотрите по ссылке.

Наконец, среди обязанностей выделяется и ликвидация аварий, любого другого ущерба, причинённого объекту за время пользования.

При досрочном расторжении соглашений арендатору надо сообщить не позднее, чем за месяц.

Документы для подписания соглашения

Когда оформляются соглашения, субарендаторы предоставляют второй стороне следующие документы:

  1. Доказательство того, что разрешение на субаренду может быть оформлено.
  2. Выписка из ЕГРЮЛ, оформленная не позднее, чем за 30 дней до подписания договора.
  3. Выписки по банковским реквизитам. На ней должна стоять печать предприятия вместе с подписью главного бухгалтера.

Как правильно составить договор? Смотрите видео:

Немного о налогообложении

Субаренду часто относят к разновидности посреднических услуг.

Но это разные понятия, если посмотреть Налоговый Кодекс. Потому и порядок налогообложения в каждом случае действует свой.

Декларацию подают ежегодно, в срок до 30 апреля.

Порядок бухучета при аренде, смотрите здесь.

Заключение

Соглашения по субаренде, как и многие другие подобные договоры, допускают наличие особых дополнительных условий.

Например, можно указать, что собственностью арендодателя становятся возможные неотделимые улучшения, проводимые на территории объекта.

Обычно дополнительно закрепляется положение и о возможности продолжить использовать помещение для субарендатора. Даже если в дальнейшем право собственности переходит к третьим лицам.

В общем случае договоры субаренды не требуют дополнительной государственной регистрации

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kommercheskaya-nedvizhimost/dogovor-subarendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Как оформить договор субаренды на нежилое помещение – образец и правила

Недвижимость приобретается не только для использования по прямому назначению: проживания, организации производственного процесса или торговой точки. Зачастую владелец нацелен на извлечение прибыли. Тогда за некую плату имущество передается во временное владение другому лицу и оказывается в аренде.

Более того, гражданское законодательство допускает пересдачу уже арендованного помещения. Речь идет о субаренде с заключением договора между сторонами. Как это правильно сделать и какие моменты учесть, поговорим далее.

Особенности пересдачи помещения

По правовой сути аренда и субаренда – сделки с недвижимостью, а потому должны происходить с учетом юридических формальностей.

  • Правоотношения сторон урегулированы второй частью главою 34 Гражданского Кодекса.
  • Для сделок с нежилыми помещениями применяются параграфы 1 и 4.

Арендный механизм востребован физическими лицами, юридическими субъектами, а также индивидуальными предпринимателями. Субаренда встречается не так часто, как аренда, и характерна в основном для предпринимательской деятельности.

На практике процесс выглядит следующим образом. Собственник коммерческой недвижимости сдает здание в аренду. Стороны оформляют соглашение, и арендатор использует вверенные площади. Со временем надобность в части помещений отпадает. Тогда временный владелец решает передать неиспользуемые помещения третьим лицам. Под офис, магазин или мастерские. Тут все зависит от назначения помещений площадей.

Законодательство обязывает поставить в известность арендодателя о пересдаче недвижимости в субаренду. И самое главное – нужно получить письменное согласие собственника. Путем внесения соответствующего пункта в первоначальный договорили отдельным документом.

Если право арендатора на субаренду присутствует в арендном соглашении, дополнительного разрешения собственника не потребуется.

Использование арендованного имущества

  1. Запрещено использовать помещения для не указанных в договоре целей. Иногда этот момент может не уточняться соглашением дополнительно, что не является нарушением. Тогда во внимание принимают изначальное назначение недвижимого имущества.
  2. Арендодатель вправе проверять характер эксплуатации вверенного им объекта. Правда, злоупотреблять таким правом не получится. По закону проверки допускаются в присутствии субарендатора.

  3. Если обнаружено чрезмерно вольное распоряжение помещением, последует не только расторжение договора, но и полная компенсация ущерба (п. 3 ст. 615).
  4. Текущее содержание и обслуживание помещений возлагается на субарендатора. А вот самодеятельность с реконструкциями и перепланировками для него запрещена. При острой необходимости в глобальной перестройке планы нужно согласовать с собственником помещения. Заметьте: не арендатором.

Субаренда: нюансы составления договора

Для оформления сделки достаточно простой письменной формы соглашения. Но как быть с государственной регистрацией? Этот момент зависит от продолжительности поднайма. Если субаренда нежилых помещений продлится меньше года, все обходится без дополнительных формальностей. Однако при сдаче имущества на срок свыше 12 месяцев соглашение регистрируется через Росреестр.

Документ составляется в двух экземплярах. В результате у каждой из сторон должен оказаться оригинал такого соглашения. Требования к договору субаренды вытекают из норм ст. 615, 617,618:

  • срок поднайма не может выходить за рамки основной аренды;
  • правила субаренды подчинены условиям арендного соглашения и не должны ему противоречить;
  • расторжение арендного договора неминуемо влечет прекращение субарендных отношений. В этом случае стоит перезаключить аренду непосредственно с владельцем недвижимости;
  • если первичная аренда признается ничтожной, аналогичные правовые последствия наступают для субарендаторов вне зависимости от условий субаренды.

Особые случаи

  1. смена собственника имущества сохраняет в силе арендную «цепочку» и условия соглашения;
  2. в случае ухода из жизни арендатора все права переходят к законным наследникам на оставшееся время действия договора.

Второе правило не применимо, если основой арендования выступили особые качества ушедшего. Например, музыкант снимал помещение под студию звукозаписи или профессиональный фотограф организовал студию фотографии.

После их смерти наследники, не обладающие специфическими навыками и способностями, скорее всего и сами откажутся нести бремя арендных платежей.

Скачать документ (dogovor-subarendy-nezhilogo-pomesheniya.doc, 38KB)

Существенные условия субаренды

Отсутствие установленной законом формы договора сложно назвать преимуществом. Споры с арендой коммерческой недвижимости случаются сплошь и рядом. Хорошо, если ситуацию удается разрешить «мирным» путем. Но если дело доходит до суда, исход определяется условиями сделки. Документально прописанными. Для суда имеет значение только договор субаренды нежилого помещения, образец которого включает:

  • данные участников соглашения;
  • сроки передачи имущества, целевое назначение;
  • детальное описание объекта:
    • тип помещения – здание, комната, складское или офисное помещение;
    • техническая характеристика – площадь, особенности планировки, оснащение;
    • юридический/фактический адрес расположения;
  • арендный платеж, включающий:
    • собственно оплату за пользование площадью;
    • коммунальные платежи (свет, вода, отопление и т. д.).
    • коммуникационные расходы (телефон, интернет-линия);
  • прочие платежи по усмотрению сторон;
  • реквизиты и подписи.
Читайте также  Аренда части земельного участка без межевания

Структура договора субаренды

Документ перенайма заключается с соблюдением общей схемы договоров аренды нежилых помещений:

  • название документа, номер соглашения при нескольких субарендаторах, дата заключения соглашения;
  • вводная часть – данные сторон сделки, запись о согласии основного арендатора на передачу помещения третьим лицам;
  • основная часть (таблица 1);
  • заключительные положения – регламентируются форс-мажорные ситуации, юридические лица указывают реквизиты организации;
  • подписи сторон.

Таблица 1.

Описание предмета сделки Субарендное нежилое помещение характеризуется в качестве отдельного объекта.Принимающая сторона должна обратить внимание на наличие недостатков и настоять на включение таких данных в описание.
Условия аренды с четким определением прав и обязанностей участников субаренды Арендодатель обязуется –

  • передать имущество в пользование субарендатору на весь период действия договора;
  • предоставить свободный доступ второй стороны в нежилое помещение;
  • проинструктировать субарендатора об особенностях помещения, расположения коммуникаций, расположении эвакуационных выходов.

Принимающее лицо обязуется–

  • вносить платежи по принятому графику и порядку;
  • принять в пользование объект и затем сдать его в надлежащем состоянии;
  • обеспечить сохранность объекта;
  • использовать помещение по прямому назначению.
Регламент расчетных операций Определяется размер, структура и сроки арендной оплаты. Нужно предусмотреть возможность и условия изменения платежей.
Ответственность по соглашению Устанавливаются меры воздействия при несоблюдении условий субаренды.
Расторжение и прекращение действия договора Рассматриваются ситуации аннулирования субаренды:

  • при нарушениях принятых правил;
  • в случае непреодолимых ситуаций.
Возможность изменения условий договора Если соглашением не предусмотрена корректировка правил субаренды, то изменить что-либо после регистрации арендного права можно только в суде.

По договоренности лиц можно предусмотреть дополнительные правила или вообще отойти от стандартной формы. Однако существенная информация непременно включается в условия.

Регистрируем договор

Напомним, госучет арендного имущества ведется для поднайма сроком от 12 месяцев. Процедура проводится по общему алгоритму. В подразделение Росреестра по месту расположения помещения направляется заявление с приложением:

  • договора субаренды (2 экз.);
  • правовые документы на объект: кадастровые выписки, паспорта, если выдавалось – свидетельство собственности;
  • учредительные документы для организаций, ИП или паспорт – для физ. лиц;
  • доверенность на представителей юридических лиц;
  • согласие владельца на субаренду (или арендный договор с разрешением перенайма).

Это стандарт. Иногда могут потребоваться дополнительные бумаги. Например, разрешение от опеки, если объект принадлежит несовершеннолетним/недееспособным собственникам.

Скачать документ (akt-priema-peredachi-pomesheniya-v-subarendu.doc, 68KB)

Передача помещения

Соглашение определяет границы прав и обязанностей сторон, продолжительность поднайма. Однако основанием передачи помещения считается акт приема/передачи дополненный следующими бумагами:

  • техплан помещения;
  • схему инженерно-коммуникационных сетей.

Без этого пакета документов субаренда не приобретает юридическую силу. Акт должен характеризовать фактическое состояние нежилого помещения перед началом его эксплуатации.

В правовом отношении субаренда недвижимости – сложная сделка с участием широкого круга лиц: арендодателя-собственника, арендатора и субарендаторов. Несмотря на всеобщую нелюбовь к «бумаготворчеству» только грамотно составленный договор с приложением полного пакета документов оградит стороны от недоразумений и судебных тяжб.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/dogovor-subarendy-pomeshheniya.html

Что такое субаренда нежилого помещения?

Субаренда нежилого помещения – это понятие, включающее множество особенностей и тонкостей. Она представляет собой предоставление помещения арендатором в пользование субарендатору на тех же условиях, которые предполагает изначальный договор аренды. При этом следует в точности соблюдать все условия, на которых собственник передал недвижимость в аренду.

Особенности субаренды

Она представляет собой повторную сдачу объекта нежилой недвижимости в пользование третьему лицу. Такое помещение может передаваться только с согласия владельца. Эта процедура допускается как с жилым, так и с нежилым объектом. Но она чаще всего применяется в последнем случае.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.  

Возможность субаренды регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса. В соответствии с данной статьей, арендатор может поступить с арендуемым объектом одним из нижеперечисленных способов:

  1. сдать помещение частично или полностью, заключив договор субаренды;
  2. передать помещение в безвозмездное пользование;
  3. передать право аренды физическому лицу или другой организации.  

У арендатора есть право сдать помещение полностью или только его часть, выделив площадь для субарендатора. Это характерно для офисных или торговых помещений, когда помещение является слишком большим и не задействуется в полной мере.

Договор субаренды нежилого помещения может заключаться не только между компаниями или предпринимателями. Допускается заключение соглашения и с физическим лицом. Для этого необходимо поставить в известность владельца помещения. Чтобы упростить процедуру, можно заранее включить в первоначальный договор аренды пункт о возможности передачи помещения в субаренду третьему лицу.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Условия предоставления помещения в субаренду

В данном случае субарендатор заключает договор на тех же условиях, которые фигурируют в договоре аренды. Важно соблюдать следующее:

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.

Если срок оформления договора составляет не меньше 12 месяцев, его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра. Данная процедура накладывает обременение на недвижимость в виде аренды и субаренды до окончания действия договорных обязательств. Если помещение будет продано, новому собственнику придется ждать окончания не только аренды, но и субаренды. Если договор заключается на срок до 1 года, не потребуется его регистрация.

Скачать простой договор субаренды нежилого помещения (образец)

Двойная субаренда

В российском законодательстве не предусматривается порядок действий в случае двойной субаренды. Но она не запрещается, ведь ст. 6 ГК РФ предполагает право заключения нового договора субаренды, если арендатор заключил новый договор с собственником нежилого помещения на тех же условиях.

При этом необходимо поставить в известность собственника нежилого помещения и заключить с ним прямое соглашение. С юридической точки зрения данная ситуация считается двойной субарендой.

Риски субаренды

Чем опасно заключение договора субаренды? Наибольшие риски существуют для субарендатора, так как он является наименее защищенной стороной соглашения. Но есть опасные моменты и для других сторон сделки. Можно выделить следующие нюансы:

  1. Получение согласия собственника на субаренду. Если собственник не будет поставлен в известность и договор аренды не предполагает последующую сдачу помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
  2. Договор подлежит обязательной регистрации, если заключается на срок от 1 года. В этом случае накладывается обременение на недвижимость, которое может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
  3. Договор субаренды превышает срок аренды. В данном случае договор теряет юридическую значимость. В соответствии с российским законодательством, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении соглашения следует запросить копию первичного договора аренды.
  4. Риск неоплаты. Если субарендатор будет задерживать платежи или перестанет их вносить, придется самостоятельно оплачивать их собственнику. Большинство договоров аренды нежилого помещения предполагают прекращение действия договоренностей, если оплата задерживается более двух раз подряд.

Если договор субаренды заключен ранее даты договора аренды, данную сделку признают ничтожной. При этом даже подписанный обеими сторонами документ становится недействительным.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Что предусмотреть?

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

  • договор аренды;
  • договор субаренды;
  • письменное согласие собственника;
  • выписка из ЕГРН, в которой указывается владелец недвижимости и установленные обременения.

В последнем случае особенно важно наличие обременения, если договор заключен на срок более года. Наличие договора аренды и субаренды позволяют сверить основные условия соглашения. Если в них есть серьезные противоречия, лучше отказаться от подписания документа. В противном случае могут возникнуть проблемы с собственником, который не давал согласия на определенные действия в отношении своей недвижимости.

В результате, при заключении договора субаренды есть определенные риски. Чтобы их избежать, необходимо знать, что представляет собой данное соглашение и как себя обезопасить от негативных последствий.

Источник: http://law03.ru/finance/article/subarenda-nezhilogo-pomeshheniya

Особенности договора субаренды

В отечественной практике договор субаренды является очень востребованным. Документ особенно популярен в деловой среде. Что скрывается под этой формулировкой? Кто такой субарендатор, что сказано о субаренде в российском законодательстве?

Читайте также  Выкуп земель сельскохозяйственного назначения находящихся в аренде

Вид правоотношений и его законные основы

Под субарендой понимают такие отношения, когда сдаваемое имущество владельца пересдается третьим лицам, а в качестве одной из сторон сделки выступает арендатор собственности. Механизм регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Поэтому и договор субаренды составляют с учетом требований данного свода законов.

К такому соглашению чаще прибегают предприниматели, арендующие помещения под торговлю, хранение продукции и с другими целями: если есть лишние площади, почему бы их не сдавать желающим. По закону арендатор имеет право на субаренду.

Однако ГК РФ строго указывает, что к такому механизму можно прибегать, когда есть согласие арендодателя.

Кто именно имеет право воспользоваться поднаймом, закон не оговаривает, поэтому это могут быть как юридические, так и физические лица.

Что такое субаренда с точки зрения юриспруденции? Гражданская сделка, которая оформляется соответствующим образом. Для того чтобы лучше понимать, какие нюансы следует учитывать, лучше скачать образец соглашения для поднайма, которое подписывают две стороны.

При этом не стоит забывать, что основные правила съема устанавливает первоначальный договор аренды. Сделка с субарендатором не может вступать в противоречие с договоренностями, которые уже имеются с владельцем имущества. Она может быть возмездной и безвозмездной.

Еще в законодательстве существуют определенные ограничения, не позволяющие прибегать к сделке субаренды. Запрещено подписывать соглашение:

  • о безвозмездной субаренде от лица коммерческой организации, если субарендатор — ее руководящее лицо, учредитель, член управленческих/контролирующих органов;
  • о поднайме участков лесного фонда.

В положения об оплате помещений в договор субаренды смело включаются собственные условия: ГК РФ прямо не запрещает повышать стоимость квадратного метра. Важно помнить, что субаренда подлежит налогообложению, и эти сборы тоже придется учитывать, формируя цену.

Разобравшись с вопросом, что такое субаренда, можно перейти к термину «субсубаренда». По его названию легко догадаться, что имеется в виду. Закон не запрещает продолжать цепочку: теоретически она может длиться до бесконечности — арендатор передает имущество субарендатору, а тот — субсубарендатору. Разница заключается только в том, что понадобится уже договор субсубаренды.

Грамотное оформление сделки

Чаще всего нанимателю не приходится спрашивать у собственника согласие на сдачу его имущества третьим лицам. Те владельцы, которые против субаренды, сразу вносят соответствующий пункт в договор найма, некоторые, наоборот, прописывают прямо, что хозяин согласен на субарендаторов.

Однако если в документе нет подобного положения, скрепляющего сделку между нанимателем и наймодателем, рисковать не стоит: лучше задать вопрос собственнику и попросить разрешение в письменном виде.

Иначе потом в любой момент владелец сможет отказаться от собственных слов, а для арендатора это чревато серьезными последствиями.

С правом субаренды можно составлять соответствующее соглашение. В него включают подробное описание объекта. Обязательно необходимо записать условия, на которых имущество передается третьему лицу, включая сроки. При этом по периоду действия договор субаренды перекрывать первоначального соглашения не может.

Арендатор заинтересован в том, чтобы подробно изложить права и обязанности сторон, учитывая основной договор аренды. Особо следует подчеркнуть, что по ГК РФ за имущество несет ответственность первоначальный наниматель, а не субарендатор. Поскольку он единственный, кто контактирует непосредственно с владельцем, взяв на себя обязательства по соглашению аренды.

Очень важная часть в документе — опись имущества. Лучше составить не только договор субаренды, а и отдельный акт приема-сдачи объекта, где описать, каково реальное состояние недвижимости, бытовой техники, мебели. Можно приложить реальные фотографии.

Что касается согласия владельца, то его оформляют в разном виде. Это может быть:

  • приложение;
  • протокол;
  • письмо;
  • соглашение;
  • дополнение к договору.

Сделка с субарендатором подлежит государственной регистрации.

Исключение — ситуация, когда срок действия документа не превышает одного года.

Последствия нарушений требований собственника

Некоторые арендаторы умудряются скрывать факт, что они сдают чужое имущество в поднаем. Однако их примеру лучше не следовать. ГК РФ четко устанавливает, что сделка, которая заключена с игнорированием такого важного требования, как получение согласия собственника, фактически является недействительной. Она не влечет за собой юридических последствий, то есть субарендатор вообще не защищен законом.

Скрытая субаренда может привести к тому, что и арендатор окажется на улице. Поскольку обнаружив такое существенное нарушение, собственник вправе расторгнуть с нанимателем сделку и разорвать отношения. Более того, он может заявить о возмещении ущерба, ведь по факту речь идет об использовании недвижимости при игнорировании условий найма.

Не нашли ответа? Консультация юриста бесплатно!

Источник: http://yurist-konsult.ru/arend/subarenda-obrazec.html

Правила заключения договора субаренды в РФ

Понятие аренды используется гражданами в жизни. Оно означает сдачу в наем простаивающих помещений на возмездной основе.

Арендодатель и наниматель заключают соглашение, на основании которого одна сторона сдает в пользование помещение и получает за это определенную сумму, а вторая — пользуется имуществом и платит за это.

Договор субаренды аналогичен предыдущему понятию, но отличается тем, что наниматель сам не использует арендованное помещение, а переуступает его третьему лицу.

Нюансы субарендных отношений

Принимая арендованное помещение, арендатор берет на себя обязательства, которые прописываются в соглашении, и платит за пользование имуществом оговоренную сумму. Если сумма становится неподъемной, то он имеет право пересдать площади или их часть в аренду другому лицу, чтобы окупить часть платежей.

Гражданин должен владеть информацией, что такое субаренда и как ее осуществить. Принимая помещение в пользование, ему также необходимо знать, кто является основным владельцем недвижимости, и есть ли его согласие на вторичный найм.

Поводом для сдачи помещений в субаренду может стать их временная невостребованность.

Для того чтобы они не простаивали, наниматель сдает их. При этом все условия первоначальной сделки остаются в силе.

Что такое субаренда? Юридически это официальная форма гражданско-правовых отношений, которые регулируются законодательством. Условия оговариваются сторонами.

  1. Арендатор обязуется сдавать на определенный срок имущество, которое он взял в наем по первоначальному договору аренды. Реальный арендодатель становится обязательным участником сделки: необходимо его согласие на сдачу в письменном виде, иначе договор субаренды не будет действительным.
  2. Документально сделка оформляется в виде соглашения, которое прилагается к основному договору аренды. В первичном соглашении можно прописать пункты, дающие возможность арендатору сдавать площади в субаренду (тогда приложение не нужно).
  3. Сдача имущества субарендатору не освобождает основного арендатора от взятых обязательств (статья 615 ГК РФ).
  4. Договор субаренды нельзя заключать на срок, превышающий оговоренный в первом документе. Если о сроках в нем не шла речь, то субаренда не ограничивается по дате действия (статья 615 ГК РФ).
  5. Арендатор не имеет права передать субарендатору больше прав, чем дано ему при заключении основного соглашения.
  6. Договор субаренды регистрируется в Росреестре, если срок его действия составляет больше 1 года.

В качестве сторон при совершении сделки субаренды могут выступать физические или юридические лица.

Заключение сделки

Чтобы заключить договор субаренды в соответствии с нормами законодательства, необходимо ознакомиться с образцом документа. Скачать бланк документа можно на нашем сайте.

Для регистрации договора с правом субаренды необходимо приложить:

  • согласие арендодателя, который является собственником помещения;
  • паспорта участников сделки;
  • правоустанавливающее свидетельство собственника на владение недвижимостью;
  • договор аренды в подлинном виде (2 экземпляра);
  • технический и кадастровый паспорта на объекты недвижимости.

договора аренды на сдаваемое помещение не придется изменять, если в первоначальном варианте оговорены условия, по которым его можно пересдать субарендатору.

Предметом договора аренды выступает жилое или нежилое помещение. При оформлении сделки необходимо описать максимально точно объект субаренды и указать:

  • адрес местонахождения;
  • кто собственник;
  • тип;
  • площадь;
  • количество комнат, планировку, этажность, наличие удобств, технические характеристики;
  • стороны соглашения об аренде сдаваемого объекта — физические или юридические лица.

После подписания документа сторонами он приобретает юридическую силу. Договор аренды со сроком действия более 1 года теряет силу, если он не зарегистрирован в Росреестре.

Форма документа — предпочтительно письменная. Типовая форма включает определенные пункты.

  1. Название соглашения.
  2. Предмет договора.
  3. Стороны соглашения: кто владелец, кому сдается объект в наем.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Порядок расчета арендатора.
  6. Ответственность сторон.
  7. Срок действия документа.
  8. Реквизиты сторон и подписи.

К соглашению необходимо присоединить приложения:

  • график выплат:
  • кадастровый паспорт объекта;
  • свидетельство о праве собственности;
  • акт о сдаче-приемке.

Дополнительные соглашения составляются и прикладываются к документам о сделке, если в первоначальном соглашении не были обговорены какие-либо пункты.

Существует ли субсубаренда

Передачу имущества в аренду регулируют статьи 615, 618, 647, 660 ГК РФ, о запретах в данных действиях прописано в статье 631 ГК РФ. Практика коммерческой деятельности допускает передачу во временное вторичное пользование площадей, которое носит название последующего поднайма помещения, или субсубаренды. Существование такого формата найма помещений допускается и применяется по отношению к нежилым строениям, например торговым площадям.

Договор субсубаренды предполагает, что право сдачи помещения принадлежит собственнику. В статье 421 ГК РФ закреплена свобода участников правоотношений между сторонами сделки, поэтому последующее делегирование правом пользования не запрещено. Субсубаренда практикуется, если она не противоречит законодательным нормам. Число последующих действий по переадресации арендных отношений не ограничивается.

Законодательство не классифицирует напрямую возможность субсубарендных отношений, но запрета на них не содержит. В связи с этим субарендаторы применяют данную практику. При отсутствии нарушений аренды подобные договоры имеют право на существование.

При этом главное основание для заключения субсубарендных отношений — согласие собственника.

На практике не каждый владелец сочтет безопасным дать разрешение на передачу своей собственности во вторичную аренду или далее, поэтому арендаторы в подобных случаях практикуют скрытую субаренду.

Скрытая субаренда — это действия арендатора по сдаче помещения в наем в обход законодательных норм. В статье 615 говорится, что сдача в наем недвижимости без согласия собственника во вторичную аренду грозит расторжением соглашения.

Бывают случаи, когда арендаторы идут на скрытую субаренду. Как долго удастся скрывать свои действия, зависит от бдительности собственника.

Противозаконные действия арендатора владелец может обжаловать в суде, если в результате бесконтрольных пересдач от одного арендатора к другому, имуществу был нанесен ущерб.

Особенности субаренды на практике

Исходя из определения ГК субаренда — сложная сделка, при совершении которой на законном основании необходимо соблюдение многих условий и учет особенностей.

  1. Согласие собственника на вторичную аренду жилья необходимо прописать в договоре сразу. Аналогично прописывается и отказ хозяина на то, чтобы его квартира пересдавалась другим арендаторам.
  2. Согласие владельца можно фигурировать в дополнительном приложении к договору.
  3. Если разрешение собственника оговорено в первом договоре, то в дальнейшем помещение можно пересдавать бесконечно без его ведома. Это опасно, так как он потеряет контроль над процессом аренды. Первый арендатор может включать дополнительные условия для субарендаторов, о которых настоящий владелец не имеет представления. Например, необоснованно повышать размер уплаты за найм квартиры.
  4. Ценовая политика относительно арендуемых помещений зависит от многих факторов. Если собственник дает согласие на вторичную аренду недвижимости, то стоит прописать в договоре условия оплаты за найм, чтобы его ценовые условия не были меньше тех, которые будет предлагать квартиросъемщик при последующей пересдаче.

Таким образом, согласие и условия собственника являются основополагающими и безусловными для исполнения. Если арендодатель предоставляет право съемщику предоставлять субаренду без его согласия, то это положение не будет иметь силу, так как оно не соответствует закону.

Источник: http://SovetYuristov.ru/arend/subarenda-subarendator-dogovor.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: