Опасно ли покупать ипотечную квартиру?

Содержание

Опасно ли покупать ипотечную квартиру

Опасно ли покупать ипотечную квартиру?

Виды обременений Обременения бывают следующие:

  1. ипотека;
  2. рента;
  3. наложение ареста на имущество;
  4. наличие квартиросъемщиков;
  5. наличие прописанных жильцов;
  6. аварийное состояние дома.

А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

  • Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником.

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Чтобы было более понятно, я расскажу вам, уважаемые читатели, как купить ипотечную квартиру на примере из личной практики. Итак, ко мне обратился мужчина с просьбой продать его квартиру. Изучив документы, стало ясно, что квартира находится в ипотеке.
Долг продавца на тот момент составлял 600 000 рублей. Нормально, (у меня бывали случаи, когда эта сумма была равна 1 280 000 рублей).

По ипотечному договору мы должны продавать нашу квартиру с разрешения банка.
Внимание На практике же никакого разрешения не берем, т.к. банку, по большому счету, все равно как и чьими деньгами, мы закрываем ипотеку. Банку главное вернуть свои деньги. В нашем случае, у покупателя должно быть как минимум 600 000 руб. наличными.

Скажу сразу: объяснить человеку, что вначале он закрывает чей-то кредит, а только потом покупает себе квартиру – очень не просто.

Покупка ипотечной квартиры- риски и особенности

Участие представителя банка в процедуре продажи залоговой квартиры гарантирует защиту прав покупателя, поскольку на основании заключенного в данном случае договора продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника на данную квартиру, а уже после государственной регистрации банк снимет ипотечное обременение данной недвижимости. Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства. Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье.
А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.

Особенности покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Процедура происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
  • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
  • Заемщик-продавец отдает долг банку.
  • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
  • Заключается договор купли-продажи.
  • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости.

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Возможны два варианты:

  1. Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика.

    Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.

  2. Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

Продажа, покупка квартиры в ипотеку, в кредит: риски продавца и покупателя

Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.

  • Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
  • На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги.
  • Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится.

Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.

  • Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее.
  • Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.

    • Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.
    • Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию. Порядок оформления Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них. Варианты покупки:
    • через банк за наличные;
    • через банк в ипотеку;
    • у заемщика-собственника.

    Покупка у банка Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества.

    Выгодно ли покупать ипотечную квартиру

    Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом. статьи ○ Преимущества и недостатки.

    ○ Особенности процедуры. ✔ Продажа банком ипотечной квартиры.✔ Продажа заемщиком.✔ Предварительный договор купли-продажи.✔ Договор уступки права требования. ○ Риски покупки такого жилья. ✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку. ○ Сложности, которые могут возникнуть. ✔ Изменение привычной процедуры.✔ Более длительное оформление.

    Rieltor — ask

    Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги? Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд.


    При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом. Вернуться Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке. Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.

    РУ Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам: 17 юристов готовых сейчас ответить.

    особенность ипотеки заключается в том, что собственником ипотечного жилья является банк, причем до тех пор, пока заемщик полностью не погасит свой долг перед ним. Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет. В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать.

    Возможны и случаи изменения материального положения заемщика – например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры. Одним из вариантов погашения задолженности перед банком становится продажа ипотечной недвижимости. Продажа квартиры, обремененной ипотекой, – достаточно сложная процедура, имеющая как свои достоинства, так и недостатки.

    Источник: http://lcbg.ru/opasno-li-pokupat-ipotechnuyu-kvartiru/

    Продажа квартиры по ипотеке, риски продавца

    Опасно ли покупать ипотечную квартиру?

    У покупателя квартиры на вторичном рынке очень много рисков. А чем рискует продавец, когда продает квартиру человеку, который будет расплачиваться ипотечными деньгами? Есть ли опасность остаться и без квартиры, и без денег? О том, что проверять у покупателя и как все будет происходить, стоит узнать поподробнее.

    Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры. Банк никогда не выдаст ипотеку, пока не проверит:

    • кто является настоящим собственником недвижимости;
    • есть ли какие-либо обременения или аресты;
    • согласны ли супруги на продажу;
    • по мере возможности уточнит, кто приватизировал жилье и есть ли их согласие на реализацию;
    • в каком состоянии многоквартирный дом. Если в аварийном, то деньги вашему покупателю не выдадут. А вам придется искать другого, который будет расплачиваться своими сбережениями;
    • документы по квартире должны быть в полном порядке;
    • перепланировка (если была) должна быть узаконенной;
    • дееспособность продавца – доказана;
    • добровольность совершения сделки купли-продажи – несомненна.
    Читайте также  Какие права у временно зарегистрированного в квартире?

    Все эти меры банк предпринимает для собственной безопасности. Ваша квартира, после покупки в ипотеку станет залоговым имуществом на пару десятков лет. Ипотека покупателю будет оформлена в соответствии с законом России и правилами банка.

    Обычно, весь процесс оформления ипотеки занимает от 3 недель до 2 месяцев. Если вы готовы ждать денег столько времени, то проблем не будет.

    Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

    В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

    Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

    1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
    2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
    3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
    4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
    5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
    6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.
    1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
    2. Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
    3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
    4. Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

    Внимание! реальная стоимость квартиры должна быть во всех документах абсолютно одинаковой. В суде (если будет необходимо доказать свою правоту), каждый получит именно то, что отдавал по документам. Словам судья верить не будет.

    Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

    Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

    Дольше всего придется ждать одобрения банка – около 2 месяцев. Но дальше все пройдет за считанные дни.

    Вы отправитесь в банк вместе с покупателем. Там оформите нужные бумаги. Если есть какие-то сомнения, то возьмите с собой нотариуса или юриста. Ваша задача – сделать для себя подушку безопасности.

    Обратитесь в банк с просьбой безналичным путем перевести указанную в договоре сумму на ваш счет или карту как только это будет юридически возможно.

    Сумму, которую покупатель должен внести первоначально, просите хранить в ячейке, а потом, также, перевести на указанный вами счет или вклад.

    Почему это выгодно? Когда расплачиваются наличными, могут подсунуть фальшивые деньги. В безнале такого не может случиться.

    Получив наличные на руки, вы становитесь уязвимыми – нет гарантий, что вас не подстерегают за поворотом грабители.

    Внимание! Никогда не подписывайте бумаги о получении оплаты, если деньги не упали на ваш счет в банке или не оказались в вашем кошельке.

    Не говорите: «Да, я получил деньги от покупателя», если в реальности этого не случилось. Кто-то улыбнется, но такое очень часто случается. Люди доверчивы и верят в добрых первых встречных.

    Не стоит верить покупателю и попадать по его обаяние. Дело касается больших денег и недвижимости. Поэтому должны преобладать деловые отношения. Очень просто остаться без квартиры и без миллионов рублей, если пренебрежительно относиться к оформлению документов.

    Никакие заверения со стороны покупателя о том, что проблем не будет, не должны вас успокаивать. Мошенники отличаются недюжим обаянием, способностью внушать спокойствие и доверие к себе. Какую схему они могут выбрать – не известно, но будьте уверены, что юридически все будет «комар носа не подточит».

    Поэтому не отходите от правил и закона.

    Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

    В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам:

    Покупатель расплачивается деньгами
    собственными ипотечными
    Оплата сразу или частями, по договоренности в течение нескольких дней переоформления Аванс или задаток, а после одобрения и оформления ипотеки – оставшаяся сумма в течение 1 – 2 месяцев максимум
    Независимая оценка квартиры Не нужна Обязательна
    Юридическая чистота квартиры Только если покупатель сам проверит Проверяет банк, в случае обнаружения помех, в ипотеке откажут
    Аварийность здания Не влияет Влияет. Аварийные и старые здания с деревянными перекрытиями не попадают под ипотеку
    Договор купли-продажи Обязательно
    Предварительный договор купли-продажи
    Расписка о получении аванса, задатка
    Согласие супруга на продажу, органов ОиП, приватизаторов Требуется
    Наличный, безналичный расчет По соглашению сторон. Можно провести операцию в офисе риэлторской компании, в банке, через депозитарную ячейку. В течение 10 дней доступ к ячейке имеют обе стороны вместе. По истечении этого времени, обычно доступ остается только у покупателя Для безопасности покупателя, депозитарная ячейка замораживается на срок до 10 дней, пока оформляются документы. После этого деньги банк или переводит на карту продавца (их можно сразу снять), или на счет или вклад в любом банке. Сумма первоначального взноса переводится с депозитарного счета (если хотите) или была уже выплачена в качестве аванса
    Когда совершается передача квартиры и денег В идеале все должно быть оформлено за один день
    Участники сделки Продавец, покупатель. Свидетели и юристы – приглашаются по желанию Продавец, покупатель, банковский работник, нотариус, супруг/а покупателя (созаемщик)
    Возможные проблемы В случае, когда одна сторона не выполняет условия договора купли-продажи, то через суд сделка будет признана недействительной и произойдет обоюдная реституция – каждая сторона получит свое обратно. Чтобы доказать свои права нужны документальные доказательства
    Кто может подать иск в суд, если не согласен с продажей или покупкой квартиры Иск в суд друг на друга могут подавать только те лица, подпись которых стоит в договоре купли-продажи. Если другие заинтересованные лица вдруг вспомнят о своих правах на квартиру или деньги, то иск они могут подать только на свою сторону. То есть, если муж продал квартиру, а жена, находящаяся в разводе (с детьми) решит отстоять права своих детей, то она может подать иск только на мужа

    Что делать, если банк предлагает включить в договор купли-продажи такую строчку: Расчет между сторонами произведен в день подписания договора? Мне, как продавцу, чем это грозит?

    Вы можете остаться без денег и квартиры. Никогда не подписывайте то, чего нет в действительности. Уважаемый банк даже не предложит такое.

    Мои покупатели берут ипотеку. Говорят, что оставят задаток – 10% от стоимости квартиры, а остальное банк отдаст через 5 рабочих дней, после включения в реестр обременения. Это нормально? Я получу свои деньги?

    Да получите, если все это будет зафиксировано в договоре купли-продажи. Можете с покупателем в банк пойти и уточнить, как будут передаваться средства. По вашему желанию (за плату) деньги могут заморозить на эти 5 дней в ячейке. После оформления документов средства переведут на ваш счет или на карту любого банка.

    Какие риски у продавца, если покупатель ипотечник?

    Именно тогда, когда фигурируют деньги по договору ипотеки, продавец находится в большей безопасности. Но только, если сам не станет подписывать сомнительные договора и не начнет действовать вразрез с законом.

    Читайте также  Как сделать домовую книгу на квартиру?

    Например, если не захочет уменьшить подоходный налог и не напишет в договоре купли-продажи меньшую сумму. Хот покупателю это не выгодно, но ситуации бывают разные. То же самое можно сказать и о завышении реальной стоимости в договоре.

    Проблемы возникают позже, а доказать никто ничего не может – документ с подписями сторон это основное доказательство сделки.

    Источник: https://ipoteka.finance/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-riski-prodavca.html

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2019 году — риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

    Опасно ли покупать ипотечную квартиру?

    Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

    Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2019 году?

    Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

    Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

    Общие моменты

    Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

    И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

    Стоимость объекта Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
    Так как участником сделки будет выступать кредитор Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

    Что нужно знать

    Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

    Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

    После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

    При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

    Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

    Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

    Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

    Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

    Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

    Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

    • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
    • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
    • банк, который является кредитором;

    Какие бывают виды

    Виды обременений:

    Ипотека При которой для продажи необходимо получать согласие банка
    Рента Согласие на продажу должен дать рентополучатель
    Арест На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
    Найм Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
    Прописка Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
    Сервитут Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

    Нормативное регулирование

    При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

    Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

    Покупка квартиры с обременением в ипотеку

    Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

    • в отделение Росреестра;
    • в банковское учреждение;
    • в домоуправление;
    • в нотариальную контору.

    Каковы риски для покупателя

    Недостатки сделки:

    Покупатель может заплатить указанную сумму А обременение так и не снимут
    Если обременение не сняли То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
    Уплаченную сумму можно будет вернуть Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью
    Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
    Процесс переоформления квартиры Будет более длительным и проблематичным
    Банк будет контролировать ситуацию Пока не будут выплачены все средства по ипотеке

    Есть и такие риски:

    Средства будут рассчитаны не точно При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
    Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина Двойной залог
    Если будет подан иск в отношении продавца Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

    Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

    Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

    А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

    Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

    Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

    Основные условия сделки

    Квартира может быть куплена 2 способами:

    • без привлечения заемной денежной суммы;
    • с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

    Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

    Схема действия такова:

    Покупатель вносит задаток Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором
    Банковское учреждение снимет обременение И у собственника появляется возможность совершить продажу
    Составляется договор о покупке Выплачивается вторая часть средств

    Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

    Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

    Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

    Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

    Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

    Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

    Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

    Нужно взять выписку из ЕГРП Чтобы выяснить, нет ли иных обременений
    Рассчитываясь с продавцом, берите расписку Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
    Берите выписку из домовой книги Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
    Не забывайте, что составлять договор о покупке можно Только после выдачи разрешения банком

    Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

    Снятие обременения

    Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

    Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

    Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

    Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

    В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

    Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

    Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

    В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

    Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

    Порядок заключения сделки

    Купить ипотечную квартиру можно:

    У собственника Заемщика
    У банка Более удобный вариант (безопасный и простой)

    В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

    Процесс покупки недвижимости у банка такой:

    1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
    2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
    3. Заключают договор о покупке.
    4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

    Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

    1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
    2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
    3. Продавцом вносится сумма задолженности.
    4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
    5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
    6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

    В сбербанке

    Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

    Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

    Читайте также  Платят ли налоги несовершеннолетние дети за квартиру?

    При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

    : покупка и продажа ипотечных квартир

    Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

    Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

    1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
    2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
    3. Покупатель платит задаток.
    4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
    5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
    6. Оформляются права собственности на покупателя.
    7. Снимается обременение банком.
    8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
    9. Продавец забирает деньги с ячейки.

    Втб 24

    Процедура покупки ипотечной квартиры в Втб 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

    Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

    Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

    Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

    Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

    Если с материнским капиталом

    Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

    Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

    Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

    Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

    Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

    Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

    И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

    Внимание!

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке. какие есть риски?

    Главные опасности для покупателя квартиры:

    1. Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
    2. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце.

      Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.

    3. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
    4. Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу.

    Покупка квартиры обремененной ипотекой

    Опасно ли покупать ипотечную квартиру?

    / Ипотека / Покупка квартиры

    Покупка жилья – актуальный вопрос, которым в определенный период задается практически каждый, поскольку наличие в собственности жилья способно обеспечить материальную базу как своего владельца, так и его семьи.

    К сожалению, приобрести сегодня жилье, не прибегая к использованию сторонних денежных средств (займов, кредитов), не так легко: рыночная стоимость квартир даже на момент застройки достаточно высока, а средний уровень заработной платы по стране не позволяет получить недвижимость в собственность за небольшой срок.

    Поэтому единственным вариантом для некоторых становится ипотечное кредитование. Ипотека – процедура получения недвижимости с помощью банковского учреждения, при которой заемщик (а именно так в договоре именуется получатель ипотеки) обязуется ежемесячно выплачивать ту или иную сумму за выбранное жилье на протяжении установленного срока.

    особенность ипотеки заключается в том, что собственником ипотечного жилья является банк, причем до тех пор, пока заемщик полностью не погасит свой долг перед ним.

    Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет.

    В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать.

    Возможны и случаи изменения материального положения заемщика – например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры.

    Одним из вариантов погашения задолженности перед банком становится продажа ипотечной недвижимости. Продажа квартиры, обремененной ипотекой, – достаточно сложная процедура, имеющая как свои достоинства, так и недостатки.

    Плюсы и минусы приобретения ипотечной квартиры

    Главное, что привлекает потенциальных покупателей в залоговой недвижимости – ее цена. Квартиры находящиеся, как в ипотеке, так и изъятые у заемщика за неисполнение обязательств, автоматически теряют существенную часть своей стоимости. Также факт нахождения недвижимости в залоге у банка гарантирует покупателю отсутствие прав третьих лиц на данную квартиру, чего может не быть при покупке квартиры, например, на вторичном рынке.

    На этом преимущества приобретения залогового жилья заканчиваются, и начинаются сложности. Чаще всего, от покупки обремененной ипотекой квартиры потенциального приобретателя отпугивают материальные риски, вытекающие из процедуры приобретения в собственность залоговой недвижимости.

    Порядок и способы оформления в собственность ипотечной квартиры

    Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры – погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

    Главный недостаток данного способа – огромный риск для покупателя. Нередки случаи, когда недобросовестные заемщики отказываются продавать квартиру после погашения ипотечного долга потенциальным покупателем. Защитить добросовестного покупателя в подобной ситуации может только составление предварительного договора купли-продажи, в котором прописывались бы все условия и порядок совершения сделки.

    После соблюдения всех условий документы передаются в учреждение государственной регистрации недвижимости, где после внесения соответствующих записей в реестр, покупатель уже станет полноправным собственником квартиры.

    При использовании данного способа разрешение банка на продажу ипотечной квартиры не нужно, хотя и законодательство по общему правилу запрещает продавать залоговое имущество без согласия собственника имущества (банка).

    Еще один существенный риск при покупке квартиры таким способом – наличие средств материнского капитала в общей сумме, о которых заемщик может умолчать. А при вложении средств материнского капитала в недвижимость определенная доля квартиры должна быть переведена в собственность несовершеннолетних детей или у заемщика должны присутствовать документы о приобретении равнозначных долей в другой квартире на данных детей.

    В противном случае такая сделка может быть признана недействительной в силу того, что ее проведение нарушает права несовершеннолетних детей.

    Если покупатель не согласен подвергать свои денежные средства подобному риску, то вторым вариантом получения желаемой квартиры в собственность становится ее продажа с согласия банка и с его участием. Для этого заемщик, который непосредственно оформлял ипотечный кредит, должен направить в банк заявление с просьбой о разрешении продать залоговую квартиру.

    Вся сделка проходит с участием банка, где его представителем выступают сотрудники учреждения, в чьей компетенции находится проведение такого рода сделок. Как правило, банки сами бывают заинтересованы в быстрой продаже залога, и поэтому всячески идут сторонам на встречу.

    Участие представителя банка в процедуре продажи залоговой квартиры гарантирует защиту прав покупателя, поскольку на основании заключенного в данном случае договора продавец не получит деньги, пока покупатель не зарегистрируется в качестве собственника на данную квартиру, а уже после государственной регистрации банк снимет ипотечное обременение данной недвижимости.

    Сложности могут возникнуть только в том случае, если покупателю для приобретения квартиры могут понадобиться дополнительные денежные средства.

    Взять недостающую сумму покупатель сможет только в банке-посреднике и ни в каком другом, поскольку вариант получения кредита в стороннем банке совершенно не удовлетворит банк, в собственности которого находится ипотечное жилье.

    А для этого придется пройти необходимую процедуру одобрения ипотечного кредитования, составление отдельного договора с указанием процентной ставки по кредиту.

    Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

    Приобретая ипотечное жилье, покупатель должен подходить к проведению сделки ответственно, поскольку несоблюдение некоторых нюансов может повлечь за собой дальнейшие споры имущественного характера. При покупке квартиры, обремененной ипотекой, не стоит экономить время, поскольку излишняя поспешность может стать следствием появления серьезных проблем.

    Источник: https://infonedvizhimost.com/ipoteka/pokupaem-kvartiry/v-ipoteke.html

    Понравилась статья? Поделить с друзьями:
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: