Непосредственное управление многоквартирным домом отменено

Содержание

Многоквартирный дом: непосредственное управление, изменения в 2018

Непосредственное управление многоквартирным домом отменено

Выбирая способ управления домом, в котором насчитывается несколько квартир, собственники преследуют цели комфортного проживания при оптимальных расходах на его обеспечение. В каких ситуациях следует привлечь специального управляющего субъекта, а когда отдать предпочтение непосредственному управлению самими жильцами?

  • Критерии выбора, особенности обслуживания дома
  • Совет МКД
  • Председатель совета
  • Общее собрание хозяев МКД
  • Условия принятия решений
  • Выгоды непосредственного управления
  • Жилищный закон совершенствуется

Законодательство РФ позволяет жильцам многоквартирных домов определиться самостоятельно с избранием способа управления их собственностью, определить субъектов. Это могут быть:

  • специальная распоряжающаяся организация;
  • жилищный, иной специализированный кооператив либо товарищество;
  • непосредственное управление осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме.

Всякая из этих перечисленных форм управленческой деятельности должна обеспечивать:

  • удобное, благоприятное проживание;
  • нормальное состояние, надлежащее пользование имуществом коллектива жильцов;
  • предоставление проживающим лицам необходимых услуг коммунальных организаций;
  • стандарты санитарно-эпидемиологической обстановки, пожарной безопасности, надежности МКД.

Критерии выбора, особенности обслуживания дома

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Способы управления МКД выбираются, могут быть изменены, отменены собственниками на общем собрании. Постановление этого собрания является обязательным для всех обладателей помещений.

Выбор в пользу самостоятельного управления недвижимостью объясняется стремлением рачительных хозяев подольше обеспечить сохранность и эксплуатационные свойства жилья, сэкономив средства на содержание, услуги жизнеобеспечения.

Воспользоваться непосредственным способом управления многоквартирным домом законодатель разрешает собственникам помещений, где насчитывается не более тридцати квартир.

Форма управления домом непосредственно жильцами имеет предусмотренные статьями Жилищного кодекса особенности, которые состоят в следующем:

  • договоры на услуги в части содержания имущества, принадлежащего хозяевам всего МКД , его ремонта могут заключаться только согласно решениям, принятым общим собранием. Это такие случаи, когда одна из сторон договора – все собственники (допустимо их большинство);
  • на водоснабжение, водоотведение, поставку газа, электрообеспечение, отопление, вывоз твердых коммунальных отходов договоры собственник каждой квартиры должен заключить от себя лично.

От имени самих собственников заключать договоры, соглашения с третьими сторонами вправе один из владельцев. Также это может поручаться иному лицу, не имеющему в этом МКД собственности. Такие полномочия предоставляются общим собранием и удостоверяются письменно: выпиской из постановления собрания, выданной собственниками доверенностью.

Совет МКД

Согласно Жилищному кодексу в здании, где насчитывается свыше четырех квартир и не образовано товарищество собственников либо жилищный кооператив, должен быть совет дома. Состав этого формирования, его председателя выбирает общее собрание. По закону регистрировать совет учреждением местного самоуправления не нужно. На несколько МКД не допускается избрание одного совета.

Вся организационная деятельность по содержанию и эксплуатации дома, обустройству дворовой территории, детской площадки при непосредственном управлении многоквартирным домом возлагается на собственников. Всевозможные улучшения проводятся по согласованию со всеми владельцами в добровольном порядке.

Координировать эту работу, заключать договоры, вести документацию, подготавливать отчетность поручается уполномоченному собранием лицу. Скорее всего, эти обязанности будет выполнять председатель совета.

Общим собранием либо советом МКД могут избираться также комиссии собственников для содействия в подготовке, обосновании предложений, направленных на улучшение обслуживания таких помещений.

Председатель совета

Правовой статус избранного председателя, кроме руководства деятельностью совета и отчетов перед общим собранием о проведенной работе, вменяет ему в обязанности:

  • вступать в переговоры насчет условий договоров, которые будут заключены после принятия общим собранием решения. То есть, соглашений по вопросам ремонта, содержания общеиспользуемого имущества;
  • вести переговоры с организациями – поставщиками услуг коммунального характера, с которыми договоры будут заключаться лично каждым собственником, имеющим помещения в данном МКД;
  • по доверенности от собственников квартир заключать договоры, принимать услуги, работы. Подписывать акты по выявляемым нарушениям нормативов предоставляемых услуг, периодичности их оказания;
  • контролировать выполнение обязательств сторон по действующим договорам; быть представителем собственников в суде;

Общим собранием владельцев квартир может быть установлено председателю, иному члену совета денежное вознаграждение, определены размер, порядок оплаты.

Общее собрание хозяев МКД

Независимо от того, какой способ распоряжения домом был выбран, главным управленческим органом МКД считается по закону общее собрание владельцев квартир в таком доме. Этот орган решает буквально все организационные вопросы по непосредственному управлению многоквартирным домом, его эксплуатации.

Законодательно такое собрание вправе принимать свои решения посредством следующих форм:

  • очного ания, когда требуется, чтобы вопросы обсуждались в непосредственном присутствии собственников помещений;
  • заочное ание проводится опросным путем по системе: передача администратору собрания решений в письменном виде. С 2018 возможна электронная форма подачи ;
  • ание очно-заочное.

Обязательное условие правомочности принимаемых решений – кворум, т.е. участие в ании более 50% собственников.

О проведении такого собрания жильцы МКД уведомляются за 10 дней. Одновременно сообщаются:

  • сведения об инициаторе созыва собрания;
  • предполагаемая форма проведения;
  • число, время, место сбора. При заочной (очно-заочной) форме – адрес и окончательная дата приема решений ания;
  • запланированная повестка дня;
  • как ознакомиться с материалами предстоящего собрания.

Собственники квартир в МКД обязаны проводить такие общие собрания ежегодно. Внеочередные – по необходимости.

Условия принятия решений

Постановленное решение принято, если за него проала преимущественная часть собравшихся. В отдельных случаях Жилищным кодексом предписано, чтобы данное большинство составляло не меньше двух третей от имеющегося числа в МКД собственников помещений.

При реализации непосредственного управления МКД в новых правовых условиях к таким ситуациям причисляются решения касательно:

  • реконструкции дома, строительства хозпостроек, капремонта общего имущества, использования фонда капремонта;
  • использования участка земли, на которой расположен дом;
  • разрешения пользоваться общим имуществом лицам, не собственникам этих помещений;
  • определения лиц, полномочных заключать договоры пользования общим имуществом;
  • наделения совета МКД, председателя правом принимать решения насчет текущих ремонтов коллективного имущества и других вопросов.

Указанный кворум обязателен для принятия решений о порядке формирования фонда капремонта, установлении минимальных сумм взноса и размера формируемого фонда, если будет решено вносить суммы взноса, создавать фонд на капремонт в пределах, превышающих законодательно установленный минимум.

Важным условием является такое большинство проавших «за» при определении лица, которому доверяется:

  • открыть спецсчет, совершать по нему операции, выбирать кредитную организацию для открытия спецсчета;
  • получать кредиты, займы на капремонт общего имущества, иметь право расходования средств на эти цели.

Все решения собрания обязательно оформляются протоколом, они имеют статус официальных документов как локальные правовые акты, влекущие юридические последствия за их выполнение.

Выгоды непосредственного управления

Законодатель указывает на оптимальный способ, ограничивая форму, при которой собственники непосредственно сами управляют МКД, 30-ю квартирным помещением. Кто возьмется управлять многоэтажным, многоподъездным домом как не специальная управляющая организация, жилищный либо иной кооператив. Понимают это и сами жильцы.

Однако в законодательно определенных рамках непосредственное управление многоквартирным домом представляется решением положительным. Дружный домовой коллектив, самостоятельно управляющий многоквартирным жильем, может получить ряд преимуществ.

Во-первых, даже если будет принято решение о выплате вознаграждения председателю совета МКД, расходы будут меньшими, чем при оплате услуг кооператива, управляющей организации.

Во-вторых, заключая при таком способе от себя лично договоры на потребление воды, газа, электрической энергии для собственника каждой квартиры:

  • все виды оплаты по жилью становятся прозрачными;
  • наступает индивидуальная ответственность за своевременные расчеты, что снижает количество должников;
  • вопросы технического обслуживания, благоустройства, установки видеонаблюдения согласовываются со всеми собственниками, а коллективное мнение всегда рациональнее единоличного.

Жилищный закон совершенствуется

Новые положения, введенные с 2018 года, упрощают некоторые организационные моменты непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме.

Основные изменения позволяют защитить от инфляции фонд капитальных ремонтов. Они состоят в:

  • упрощении процедуры участия в общем собрании. Гражданин, выдавая другому лицу доверенность на право проать вместо себя на собрании, может заверить ее на работе, по месту учебы, не прибегая к платным услугам нотариуса;
  • принятии отдельных решений. Ранее вопрос, где копить деньги на капремонт (на общем счете или специальном) решался 2/3, сейчас – больше 50% от числа собственников этого дома;
  • возможности открыть банковский депозит, разместив на нем средства капремонта, находящиеся на специальном счете многоквартирного дома. Это защитит накопления от инфляции путем причисления более высоких депозитных процентов.

Итак, непосредственное управление в допускаемых законом пределах представляется оптимальной формой, позволяющей всем собственникам активно участвовать в жизнедеятельности МКД.

Источник: https://domovik.guru/mnogokvartirnyedoma/neposredstvennoe-upravlenie-izmeneniya-v-2017.html

Капитальный ремонт многоквартирного дома при непосредственном управлении

В настоящее время достаточно 50% и 1 голоса;

  • Размещение средств, предназначенных для проведения капитального ремонта, на специальном депозитном счете банка. Это позволит избежать влияния инфляционных процессов и преумножить капитал;
  • Согласно ФЗ № 255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» непосредственное управление не может применяться в домах с количеством квартир более 16 штук.

Плюсы и минусы Преимущества непосредственного управления многоквартирным домом:

  • Принятие самостоятельного решения в отношении распределения собранных денег. При иных формах управления УК направляет средства на определенные цели, установленные договором.
  • Наличие возможности для отказа от каких-либо коммунальных услуг.
  • Индивидуальная ответственность должника.

Как пользоваться ресурсом

  • Выбор компаний-поставщиков ресурсов и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающей организации Договоры на обслуживание водо-, газо-, электро- и теплоснабжения заключаются с каждым из собственников. При наличии оформленной доверенности уполномоченное лицо вправе самостоятельно заключать соглашения от имени доверителей. Приватизация жилья — с чего начать и как сделать? Для подписания договора необходимы:

  • протокол общего собрания о принятии решения об изменении формы управления на непосредственную;
  • копия протокола о выборе ответственного лица;
  • копия технического паспорта дома;
  • заявление на заключение договора с поставщиком услуг;
  • доверенности жильцов.
Читайте также  Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме

В случае привлечения подрядчика вся сумма расходов распределяется между лицами, заключившими договор.

Кап ремонт

Законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей.

Не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества, не определены периодичность и форма отчета управляющей организации. 6.

Не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

Таким образом, необходимым условием реализации непосредственного управления является высокая активность самих жителей.

Непосредственное управление домом – что это такое?

ЖК РФ и предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т.д.

) в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом. При реализации этого способа управления заключается две группы договоров: 1. Ремонтно-эксплуатационные договоры (пункт 1 ст.

Перейти к содержимому раздела Вопрос — Ответ Вопрос — Ответ Вы не вошли.

Непосредственное управление многоквартирным домом (мкд) в 2018 г с изменениями

При этом будут запрошены протоколы общего собрания собственников многоквартирного дома и бюллетени для ания на предмет выявления фальсификаций.

Если в ходе проверки будет выявлены, что результаты ания не соответствуют действительности, решение общего собрания собственников многоквартирного дома о переходе на непосредственное управление будет отменено как незаконное. Непосредственное управление домом 4.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это не так.

Катальный ремонт при непосредственном управлениии

Обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией, а внутридомовых инженерных систем – будет являться непосредственной обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме, и должно будет реализовываться собственниками самостоятельно, либо лицами, привлекаемыми ими по отдельному договору подряда.

В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491, установлено, что лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Непосредственное управление домом

Перейти к содержимому раздела Вопрос — Ответ Вопрос — Ответ Вы не вошли. Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь. На форуме «Вопрос-ответ» рассматриваются вопросы социально-экономического развития Владимирской области. Данный форум не подменяет собой действие Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

Для всех пользователей форума действуют единые правила, обязательные к исполнению. Участие в форуме подразумевает принятие настоящих правил.1. Чтобы задать вопрос, выберете соответствующий раздел в категории «Вопросы и ответы».


В выбранном разделе нажмите «Начать тему», сформулируйте вопрос в нескольких словах в заголовке и полный вопрос в тексте сообщения. В ранее созданных темах не допускается создание новых тем.

В противном случае опубликованные вопросы в ранее созданных темах будут удалены.

Капитальный ремонт общего имущества

Гражданским и Уголовным кодексами РФ, КоАП РФ.8.

Недопустимы и подлежат удалению без предупреждения:- сообщения, содержащие грубость, нецензурные или оскорбительные выражения (прямые или косвенные), ложную информацию и клевету в адрес государственных или муниципальных органов власти и их должностных лиц, общественных объединений и организаций, участников и пользователей форума, а также провоцирующие разжигание любых видов розни или склоняющие к нарушению действующего законодательства Российской Федерации;- повторные вопросы, заданные одним и тем же пользователем на одни и те же темы, ответы на которые раннее уже были опубликованы, а также вопросы, продублированные пользователем на нескольких ветках форума;- вопросы, представляющие собой перепечатку публикаций, а также ссылки на материалы, размещенные в печатных, электронных СМИ, в социальных сетях или на сетевых ресурсах и форумах.9.
Важно Как происходит распределение обязанностей между жильцами? Управление МКД осуществляется 3 способами:

  • Обязанности по управлению распределяются между всеми собственниками жилья.
  • Выбор одного представителя из числа собственников квартир. Лицо представляет интересы других владельцев по доверенностям.
  • Выбор лиц не из числа собственников. Полномочия передаются по доверенностям.

Таким образом, непосредственная форма управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки.

В современных реалиях ее применение уместно в домах с небольшой численностью инициативных жителей.

Внимание

Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа . В соответствии со ст.

46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников.

В таком случае вся оплата ложится на добровольцев;

  • При наличии квартир, предоставляемых по договорам соцнайма, на проводимые собрания в обязательном порядке приглашаются муниципальные представители.

Как переоформить квартиру на другого человека? Законодательная база Согласно ст. 164 Жилищного законодательства непосредственная форма управления многоквартирным домом осуществляется на основании решения собственников жилья, которое принимается на общем собрании. Договоры с поставщиками услуг заключаются жильцами самостоятельно или третьим лицом, представляющим их интересы.

Источник: http://02zakon.ru/kapitalnyj-remont-mnogokvartirnogo-doma-pri-neposredstvennom-upravlenii/

Непосредственное управление многоквартирным домом

5/5 (1)

По статье 164 Жилищного кодекса РФ непосредственное управление многоквартирным домом осуществляется посредством решений, принятых на общем собрании собственников жилья.

Всевозможные договора на поставку услуг заключают непосредственно сами жильцы дома либо уполномоченное лицо – представитель, на которого возложены эти обязанности.

Внимание! Управление многоквартирным домом регулируется следующими положениями и нормами:

  • минимальный перечень услуг и работ, утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года № 290;
  • правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года;
  • правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416.

Постоянно совершенствующееся законодательство сформировало правовые условия данного вида управления:

  • доверенность для участия в ании подтверждается у нотариуса или же по месту работы;
  • для решения о месте сосредоточения средств на капитальный ремонт и прочие работы достаточно чуть больше 50% . Для сравнения: ранее необходимо было две трети для решения этого вопроса;
  • теперь собранные средства для проведения капремонта можно хранить на накопительных счетах, что дает возможность избежать инфляции, а также увеличить накопления жильцов для проведения ремонтных и обслуживающих работ;
  • по Федеральному Закону №255 «О внесении изменений в Жилищный кодекс…» управление жилым домом собственниками может осуществляться только в том случае, если количество квартир не превышает 16 штук.

 Если управляющая компания отказывается от управления домом.

Что такое непосредственное управление

Непосредственное управление многоквартирным жилым домом – это обеспечение благоприятных условий для проживания в доме собственниками жилья собственными силами.

Основополагающие цели управления:

  • сохранение общедомового имущества в целости и сохранности;
  • организация безопасного проживания;
  • предоставление свободного доступа к общедомовым объектам;
  • защита интересов проживающих;
  • поддержание в рабочем состоянии необходимых приборов учета и всех коммуникационных сооружений.

Основные решения принимаются исключительно на общем собрании, где присутствует большая часть жильцов дома. Принятые результаты фиксируются в специальном протоколе, который подписывают присутствующие.

Важно! Сбор собственников жилья занимает определенное время. Чтобы ускорить этот и другие процессы, необходимо создать совет.

В его обязанности входит:

  • оповещение жильцов о грядущем собрании;
  • контроль исполнения принятых на собрании решений;
  • отчет о проделанной работе перед собственниками жилья.

Члены совета, а также председатель выбираются в обязательном порядке из числа владельцев этого жилого дома.

Плюсы и минусы непосредственным управлением МКД

К плюсам непосредственного управления жилым домом относятся:

  • самостоятельное решение об использовании собранных средств;
  • возможность отказаться от некоторых ком. услуг;
  • если у кого-то из жильцов дома образовался долг, можно приостановить подачу некоторых ресурсов только для должника;
  • экономия. Собственники жилья, выполняющие обязанности по управлению многоквартирным домом, делают это без оплаты, так как трудятся в интересах своего имущества.

Учтите! К минусам относятся:

  • самостоятельное устранение поломок оборудования;
  • ремонт помещений, обустройство дома и прилегающей территории только своими силами;
  • самостоятельный сбор денежных средств на работы по ремонту (государство не выделяет субсидии на непосредственное управление жилым домом);
  • возникновение спорных ситуаций между жильцами дома по поводу распределения собранных средств;
  • траты на заключение договоров с поставщиками услуг;
  • самостоятельные разбирательства в спорных ситуациях с недоброкачественными поставщиками (вплоть до судебных тяжб, из которых вытекают дополнительные расходы);
  • самостоятельная организация мероприятий.

Исходя из вышеперечисленных плюсов и минусов, можно сделать вывод: управление многоквартирным домом подойдет далеко не для всех. Только в тех домах, где находится не более 16 квартир, соседи хорошо общаются между собой, нет неблагополучных жильцов, можно рассматривать подобную форму управления.

Иначе будут постоянные проблемы, начиная от образования долгов за некоторыми жильцами до невозможности принятия решения по некоторым вопросам управления домом в связи с разными взглядами собственников на проблемы.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Порядок перехода

Перейти на непосредственное управление многоквартирным домом можно когда угодно. Это не зависит от того, какое управление организовано сейчас, главное, чтобы жильцы были сами к этому готовы. А переход описывается несколькими шагами.

Создание инициативной группы

Важным моментом для принятия решения о переходе на непосредственное управление является желание собственников жилья организовать работу по этому шаблону.

Желающим необходимо создать группу на каждый подъезд и выбрать представителя. Эти люди будут продвигать идею, объясняя преимущества работы по этой схеме остальным жильцам. Инициаторы должны привлечь как можно больше сторонников для смены управления домом. Также на их плечах лежит организация первого общедомового собрания.

Читайте также  Нормы соблюдения тишины в многоквартирном доме

 За какие услуги ЖКХ можно не платить?

Для этого представителям на каждом подъезде необходимо разместить объявление о предстоящем собрании, куда включаются следующие пункты:

  • место проведения;
  • число и время;
  • ФИО организатора собрания;
  • вопросы, которые будут обсуждаться.

Проведение собрания

Решение о смене формы управления жилым домом принимают только собственники квартир. При этом собрание не обязательно организовывать — достаточно собрать подписи тех жильцов, кто согласен с переменами. Для принятия окончательного решения свыше 50% «за» вполне хватит.

Запомните! Далее потребуется организовать еще одно собрание, уже в обязательном порядке, так как там будут подниматься следующие вопросы:

  • что ожидается от смены управления;
  • выбор представителя для заключения договоров с поставщиками услуг;
  • выбор ресурсоснабжающих организаций.

Выбор обслуживающей организации

Для непосредственного управления МКД собственникам не придется регистрировать юридическое лицо. Договора с организациями, поставляющими услуги, подписываются собственником либо доверенным лицом, на которого будут составлены доверенности от жильцов.

Документы, необходимые для подписания договора:

  • протокол собрания жильцов с решением о переходе на непосредственное управление домом;
  • копия протокола о назначении председателя или доверенного лица;
  • копия технического паспорта дома;
  • заявление на заключение договора по обслуживанию с ресурсоснабжающей организацией;
  • доверенности от владельцев квартир.

Если договор заключается с подрядчиком или РСО, то подписывать его будут сами собственники квартир. Вся сумма по оплате услуг будет распределяться между этими людьми, каждый будет платить по счетам исходя из показаний приборов учета.

Помимо основных услуг, могут потребоваться и другие, к примеру, охрана двора. Для этого нужно будет также провести собрание жильцов, ание, результаты которого внести в протокол. Если свыше 50% собственников буду за, то заключение договора на подобную услугу будет законным.

Посмотрите видео. Способы управления многоквартирным домом: 

Заключение договоров

Договора по обслуживанию дома делятся на два вида:

  • с ресурсоснабжающими организациями;
  • с предприятиями, оказывающими обслуживающие и ремонтные работы.

К первым относятся компании поставщики: вода, газ, тепло, электричество, сюда же относится водоотведение. С ними договора заключаются лично между владельцем помещения и организацией. Владелец обязуется вовремя вносить платежи за пользование ресурсами, а поставщик – без перебоев поставлять хорошего качества газ, тепло, свет и т. д.

Ко второй группе относятся организации, которые отвечают за вывоз мусора, содержание в чистоте придомовой территории, обслуживание оборудования и инженерных сетей. В данном случае в обязательном порядке нужно выбрать на общем собрании ответственного за надлежащее состояние инженерных систем, к примеру, лифта.

Внимание! Если наблюдаются неисправности, этот человек должен оперативно сообщить в соответствующую организацию.

Все наружные трубы, кабели, провода и прочее обслуживаются поставщиками услуг, а то, что находится внутри здания, должны обслуживать жильцы самостоятельно либо привлекать сторонние организации.

Как происходит распределение обязанностей между жильцами

Непосредственное управление жилым домом организовывается несколькими способами:

  • ответственность и обязанности равномерно распределяются между всеми собственниками;
  • на общем собрании проходит выбор одного представителя (собственника квартиры), а жильцы составляют на него доверенность на заключение договоров и т. д.;
  • также можно выбрать человека не из числа собственников.

Но также потребуются доверенности от остальных владельцев недвижимости.

В современной России такая форма управления будет уместна только в домах с небольшим количеством жителей, желающих получать качественные услуги, обслуживание и быстрое решение возникших экстренных вопросов.

 Смена управляющей компании в многоквартирном доме.

Порядок и контроль финансирования

Собственники квартир самостоятельно заключают договора с поставщиками ресурсов, в связи с этим каждый владелец отвечает сам за себя. В данном случае исключается коллективная ответственность.

Остальные услуги для обслуживания общедомовых помещений оплачиваются из общей кассы, которую собирает совет правления или председатель. Жильцы на общедомовых собраниях сами решают, с какими организациями им заключать договора для проведения тех или иных работ по ремонту, обустройству или обслуживанию.

При этом собственники могут контролировать проведение таких работ, отслеживать сроки сдачи, а также организовывать собрания, на которых поднимать актуальные вопросы по улучшению общедомовых помещений придомовых территорий.

Положительным моментом данного вида управления МКД является прозрачность освоения общей кассы. Ответственное лицо в любом случае будет отчитываться перед собственниками о расходах на те или иные работы.

А вот к существенному минусу можно отнести то, что в непосредственном управлении многоквартирным домом всегда будут возникать разногласия между жильцами, так как интересы и нужды собственников могут значительно отличаться. В этом случае нужно будет проводить общедомовое собрание, ставить вопрос на повестку дня и ать.

Посмотрите видео. Непосредственное управление многоквартирным домом: 

Источник: https://potreb-prava.com/poleznye-stati/neposredstvennoe-upravlenie-mkd.html

Почему отменяют непосредственное управление домом

Общество 10:57, 15 марта 2015

С 1 мая 2015 года этот способ управления многоквартирным домом будет доступен только для домов с числом квартир не более 16.

Жильцам более «вместительных» домов предстоит провести собрание собственников жилья и выбрать один из двух вариантов — управляющая компания или ТСЖ.

Чтобы разобраться в том, как эти изменения в коммунальном законодательстве повлияют на жизнь смолян и деятельность управляющих компаний (УК), корреспондент «РП» побеседовал с руководителем регионального «Центра общественного контроля по вопросам ЖКХ» Романом РОМАНОВЫМ.

Управляющие компании ответят за ОДН

— Роман Владимирович, объясните, зачем законодатели столь спешно решили «залимитировать» непосредственный способ управления?

— Вероятно, главная причина — социальное возмущение. Не секрет, что благодаря этому способу управления многие УК избавлялись от обязанности по оплате сверхнормативных издержек на общедомовые нужды (ОДН) и перекладывали ее на потребителей. Например, ОАО «Жилищник». Сейчас в его реестре 1820 домов, но лишь примерно 75 процентов из них имеют договор управления. Остальные — просто «обслуживаются».

Напомню, непосредственный способ управления отличается от других тем, что УК оказывает собственникам лишь услуги по ремонту и содержанию общего имущества, а договоры на поставку коммунальных услуг заключаются непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

При этом если дом на непосредственном управлении, то в теории это означает, что жильцы фактически сами управляют своим домом, т. е. сами выполняют все работы по его обслуживанию, мелкому ремонту, и т. д. Обслуживающая компания лишь «помогает» им.

На самом деле, как правило, жильцы и не задумываются, на управлении их дом или на обслуживании. Многие до сих пор даже не знают название своей управляющей организации…

Собственники квартир в 200 — 300-квартирных девятиэтажках, как правило, неактивны. В двух-, трехэтажных бараках люди живут более сплоченно.

— Получается, что тем потребителям, которые раньше платили за «коммуналку» ресурсоснабжающим организациям, теперь предстоит перечислять деньги посреднику — УК. А ведь самые крупные управляющие компании имеют многомиллионные долги…

— Если вы хотите платить за коммунальные услуги напрямую «ресурсникам», то можете поднять этот вопрос на собрании собственников жилья. Жилищное законодательство разрешает прямые платежи даже при наличии договора с УК на управление МКД. Соответствующее право предусмотрено п. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса.

По нашим данным, многие смоляне так и поступили. Например, жильцы 1200 из 1800 домов «Жилищника» уже напрямую рассчитываются за свет с филиалом «СмоленскАтомЭнергоСбыт». Таким образом, недавнее решение прокуратуры о недопустимости прямых расчетов со сбытовой компанией затронуло лишь треть жилфонда УК.

Мой совет: для собственника выгоднее платить за «коммуналку» все-таки управляющей компании, ведь она не имеет права начислять ОДН выше норматива.

Другое дело, что действующее законодательство приводит к тому, что большинство УК боятся грядущего лицензирования, а именно гигантских трат на коммунальные услуги. Не секрет, что за них своевременно рассчитываются лишь 95 процентов горожан.

Недобор управляющие компании вынуждены компенсировать собственной прибылью, а ее единственный источник — это графа « и ремонт».

Получается, что с 1 мая на УК ляжет и вся ОДН-нагрузка. А это обязательно аукнется собственникам жилья ухудшением обслуживания дома.

После окончания процедуры лицензирования начнет работать механизм лицензионного контроля, а следовательно, УК можно будет привлечь к ответственности за недобросовестное выполнение своих обязанностей.

Чтобы оплата ОДН не приводила УК к разорению и банкротству, сейчас в правительстве рассматривается вопрос об упорядочении норматива на ОДН и переводе оплаты ОДН из разряда коммунальной услуги в жилищную.

— Что будет с теми домами, в которых собственники жилья не проведут собрания или же откажутся от перехода на другую форму управления?

— В таком случае 1 апреля органы местного самоуправления проведут конкурс по отбору управляющей организации. Нетрудно догадаться, что в таких случаях самые высокие шансы на управление получат муниципальные УК. В Смоленске это ОАО «Жилищник». Чтобы избежать принятия решения за них сверху, тем смолянам, кто еще не провел собрание собственников жилья, рекомендую это сделать как можно скорее.

Среди передовиков

— А как ограничение непосредственного способа управления связано с началом лицензирования управляющих компаний?

— Напрямую, ведь до 1 мая собственникам жилья предстоит заключить договор управления с одной из лицензированных УК. Пока же свои заявки на получение лицензии в жилищную инспекцию подали лишь две организации — ОАО «Жилищник» (генеральный директор Алексей Ларичев) и ООО «Гарант-С» (руководитель Реваз Хмаладзе). До 1 апреля их примеру должны последовать все УК региона, ведь на рассмотрение заявки дается 30 дней.

С учетом того, что в Смоленской области зарегистрировано более 160 управляющих компаний, можно констатировать: апрель у специалистов жилинспекции будет очень напряженным.

Есть опасение, что управляющие компании из отдаленных районов (счет идет на единицы) захотят пройти лицензирование в последний момент. Хочется, чтобы они не рисковали и заранее побеспокоились о получении лицензии, а их директора побыстрее сдали квалификационные экзамены. В противном случае жилищный фонд муниципалитетов может вообще остаться без обслуживания.

— А что посоветуете жильцам малоэтажных домов, где квартир меньше 16. Менять ли им способ управления?

— У них ограничений нет. Другое дело, что управляющим компаниям брать такие бараки под свое крыло крайне невыгодно. Проведем, например, расчет для дома, каждая из 16 квартир которого имеет площадь 50 квадратных метров. Допустим, каждый из собственников жилья платит за содержание и ремонт одного «квадрата» 8 рублей.

В месяц набегает 6400 рублей. Это максимальная сумма, получаемая управляющей компанией, которая должна пойти и на зарплату обслуживающему персоналу, и на «излишки» ОДН, которые в ветхих домах достигают рекордных значений. Получается, управляющая компания работает в убыток.

Читайте также  Продать дом через агентство недвижимости

Отсюда следует прописная истина: чем больше дом, тем выгоднее он для УК.

Что касается собственников старых малоэтажных домов, им следует понять главное — приватизировав свою квартиру в этом доме, они взяли на себя ответственность за состояние всего дома, а не только своей квартиры. Может быть, им лучше находиться на непосредственном управлении, может быть, проще создать ТСЖ.

В любом случае, еще одна прописная истина: собственность — это ответственность.

Менять управляющие компании станет труднее

— В конце января депутат областной Думы Сергей Щебетков рассказал «РП» об инициативе партии «Единая Россия» внести поправки в Жилищный кодекс. Предлагается принимать решение по «выбору способа управления многоквартирным домом» исключительно большинством — более 50 процентов от общего числа собственников.

— Я абсолютно согласен с Сергеем Александровичем и его соратницей по фракции Тамарой Максимчук, стоявших у истоков этого законопроекта. Он пока не принят, но энергично обсуждается на федеральном уровне.

Сейчас, чтобы сменить управляющую организацию, собственникам квартир надо при кворуме в 50 процентов набрать половину , то есть решения могут приниматься более 25 процентами от их общего числа.

Возникает ситуация, когда в одном многоквартирном доме может появиться до трех групп собственников, которые вполне легально могут регулярно проводить собрания и принимать решения по смене управляющих компаний.

Все это создает препятствия для нормального обслуживания общего имущества и управления дома, дестабилизирует обстановку в доме.

Например, в Смоленске «боевые действия» между УК проходили в домах на ул. В. Гризодубовой, 3; ул. Попова, 130; пр. Строителей, 8б. Это далеко не полный список.

СПРАВКА «РП»

Как сообщил на брифинге со СМИ заместитель губернатора — начальник департамента Смоленской области по строительству и ЖКХ Юрий Пучков, в период с декабря по март 74 руководителя управляющих компаний региона сдали квалификационный экзамен. Семь «коммунальщиков» федеральный тест «завалили». Средний балл — 92 из 100 возможных.

Источник: http://www.rabochy-put.ru/society/62144-pochemu-otmenyayut-neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом в 2017 году

Все чаще и чаще мы слышим, что непосредственное (самостоятельное) управление жильцами своим многоквартирным домом в 2017 году – единственный правильный вариант организации комфортной жизни владельцев помещений в многоквартирном здании.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Это быстро и бесплатно!

Но не стоит слепо верить громким агитациям, ведь как говориться, «доверяй, но проверяй». Самостоятельная организация жизнедеятельности жилого дома — важное решение и перед тем, как начинать агитировать соседей лучше трезво взвесить все за и против будущего мероприятия и обсудить волнующие вопросы с юристом и другими собственниками помещений в Вашем доме.

Вопрос серьёзный и лучше не гадать на кофейной гуще, а обратиться к опытным специалистам, которые помогут во всем разобраться и определиться с тем, как же форма управления может быть наилучшим образом реализована Вами и другими собственниками помещений в Вашем доме.

На нашем сайте Вы сможете не только круглосуточно задать волнующий Вас вопрос юристам-консультантам с помощью формы для чата в правом нижнем углу главной страницы, но и скачать договор управления многоквартирным домом или образец любого другого договора.

Как выбрать правильный вариант домоуправления

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Действующее в области жилищных вопросов законодательство Российской Федерации, по состоянию на 2017 год, предоставляет возможность жильцам самостоятельно выбрать порядок администрирования своего многоквартирного дома из тех, которые прямо предусмотрены правовыми актами, действующими на федеральном уровне.

Если говорить о способах прямого домоуправления домом жильцами, то Жилищный кодекс России предусматривает следующие формы:

  • непосредственное управление многоквартирным домом жильцами;
  • управление многоквартирным домом, осуществляющееся посредством правления жилищного кооператива (еще называется – ЖК) или товарищества собственников такого жилья (краткое наименование – ТСЖ);
  • передача прав по домоуправлению определенной организации или компании.

Для осуществления передачи прав и обязанностей в сфере администрирования домовладения от жильцов к управляющей организации, абсолютно все владельцы помещений должны подписать договор управления многоквартирным домом с избранной ими компанией.

Условия такого сотрудничества должны быть определены, согласованны и закреплены владельцами помещений в протоколе собрания. Форма заключения такого договора – простая письменная.

Этот договор должен содержать одинаковые условия для всех жильцов. Актуальное законодательство 2017 года так же предусматривает, что подошел конец срока действия такого договора, но ни одна из сторон не имеет намерения прекратить действие документа, договор управления многоквартирным домом автоматически пролонгируется на аналогичных условиях и на аналогичный срок.

Так же, при заключении такого договора стоит учесть, что порядком, действующем в 2017 году, прямо предусмотрено, что выбранная управляющая компания обязана начать выполнять условия, прямо предусмотренные таким договором спустя месяц после его заключения, если сам договор управления многоквартирным домом прямо не устанавливает другой срок начала предоставления услуг.

К сожалению, на сегодняшний день не существует единого правильного ответа на вопрос какая форма и способ управления домом или домами в 2017 году лучшая. Ведь для того, чтоб принять решение по какому пути стоит пойти, необходимо учесть массу внешних и внутренних факторов. К тому же, часто, людям без юридического образования сложно оценить все риски и предугадать возможные масштабы бедствия неправильного выбора.

Как осуществлять домоуправление самостоятельно?

Если Вы, совместно с другими обладателями квартир приняли решение о том, что будете самостоятельно осуществлять управление многоквартирным домом, тогда стоит начать воплощение задуманного в жизнь.

Жилищный кодекс, действующий на территории Российской Федерации, по состоянию на 2017 год, предусматривает право владельцев квартир, избравших непосредственное управление многоквартирным домом пойти по одному из следующих путей:

  • вместе с другими жильцами, решать административные вопросы, возникающие при самостоятельном домоуправлении и содержании всего имущества дома во время общих собраний жильцов;
  • равномерно распределять обязанности, связанные с домоуправлением между всеми собственниками квартир в этом доме;
  • уполномочить либо одного из жильцов дома, либо выбрать и уполномочить третье лицо на предоставление интересов жильцов дома и совершение действий от имени и в интересах всех собственников квартир в доме.

Если жильцы своим совместным решением определили одного из владельцев квартир уполномоченным представителем, тогда такой человек, по состоянию на 2017 год, может осуществлять управление многоквартирным домом без доверенности.

Полномочия такого представителя будут основываться на положениях протокола собрания собственников.

Если же выбор жителей пал на лицо не являющегося владельцем помещений в их многоквартирном доме, тогда такому представителю для реализации своих полномочий понадобится доверенность от жителей дома. Законодательством России, по состоянию на 2017 год, для такого рода доверенностей установлена простая письменная форма. Образец такой доверенности можно получить, отправив соответствующий запрос нашим специалистам.

Правовой аспект

Правовые акты, регламентирующие вопросы в жилищной сфере прямо указывают, что если жильцы принимают решение осуществлять самостоятельное домоуправление, тогда такие владельцы помещений должны заключить договора на оказание услуг по домоуправлению и содержанию дома и, при необходимости, заключать договора на выполнение ремонтных работ. Обычно, у обслуживающих организаций есть своя форма каждого договора, которая не подлежит изменению, за исключением ряда коммерческих условий (цена, срок и т.д.).

Стоит отметить, что для того, чтоб такие документы считались заключенными надлежащим образом, их должны подписать более половины жильцов дома.

Не стоит забывать о том, что помимо вышеуказанных договоров, каждый владелец помещений в доме, должен заключить следующие договоры:

  • газоснабжения (в случае необходимости);
  • водоснабжения (как горячего, так и холодного);
  • водоотведения;
  • отопления.

А стоит ли игра свеч?

С одной стороны, при непосредственном домоуправлении, жильцы будут осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом по своему усмотрению, и, что немаловажно, бесплатно. Скорее всего, такая форма управления будет способствовать уменьшению общей стоимости коммунальных услуг.

Это бесспорно аргумент «за». Но этот аргумент будет иметь положительный вес только при полном согласии жильцов со всеми принципами совместного управления домом. Чаще всего, данная схема управления практически нереализуема в случае наличия большого количества собственников помещений в доме.

Следующая организационная проблема, с которой могут столкнуться жильцы, это поиск и выбор непосредственного управляющего. Чаще всего, жильцы не проявляют должной инициативности и не готовы брать на себя единоличное управление многоквартирным домом, а так же сопряженную с этим ответственность и груз организационных работ.

Более того, не стоит забывать, что крайне редко собственники помещений многоквартирного дома обладают совокупностью менеджерских навыков и практического опыта, необходимого для осуществления домоуправления.

Результатом привлечения управляющего без достаточной квалификации, может стать полное отсутствие планирования каких-либо ремонтных работ или работ по содержанию здания.

И плюс ко всему, в соответствии с актуальными на 2017 год положениями федерального законодательства, собственники квартир, которые реализуют прямое домоуправление, лишены права на привлечение денежных средств, необходимых для проведения ремонтных работ в своем доме из бюджетного фонда.

Положительные моменты домоуправления

В качестве положительной стороны непосредственного управления можно назвать прозрачность стоимости ресурсов и услуг, так как в такую стоимость не включены никакие дополнительные нужные и не очень услуги посредников. Но, 2017 год положил начало практике прямых платежей, которая подразумевает такую же прозрачность стоимость услуг, но не требует изменить способ управления многоквартирным домом.

И так, самостоятельное управление явно проигрывает управлению, которое могут предоставить профессиональные организации, в штате которых есть профессиональные и опытные сотрудники, а материально-техническая база обладает перечнем необходимой техники. Но, процветающая коррупция приводит к значительному и, порой, безосновательному увеличению цен на жилищно-коммунальные услуги, заставляет жильцов задуматься над альтернативными формами управления домом.

Но, к сожалению, жильцы, чаще всего не обладают необходимой материально-технической базой и опытом в этой сфере. Именно по этому, самостоятельное управление домом, чаще всего, эффективно решает только маленькие задачи и проблемы, связанные с содержанием дома.

И все же, быть или не быть непосредственному управлению многоквартирным домом, решать только Вам и Вашим соседям. Если Вы взвесили все за и против и понимаете, что среди собственников квартир есть инициативные, готовы принять на себя ответственность, люди и общество соседей по большинству вопросов имеет единое мнение, тогда — вперед! Смело отправляйтесь в плавание самостоятельного управления общедомовым имуществом! И да будет Вам попутный ветер!

Источник: http://realty-konsult.ru/dom/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: