Кто производит оценку квартиры?

Содержание

Оценка квартиры для ипотеки

Кто производит оценку квартиры?

10.07.2017

Перед тем, как перечислить средства на счет заемщика, банку нужна оценка ликвидности квартиры на вторичном рынке жилья и ее ликвидационной стоимости на день сделки. Чем выше ликвидность – тем меньше рисков для банка и больше шансы на получение ипотеки.

Оценка квартиры для ипотеки

Купленная в ипотеку квартира остается в залоге у банка до момента полной выплаты долга. Если заемщик не может погасить кредит – квартиру продают в счет закрытия долга. Риски банка заключаются в том, сможет ли банк вернуть вложенные средства за счет продажи залоговой недвижимости или нет.

Что хочет узнать банк

  • Рыночную цену недвижимости на момент сделки. Может получиться, что стоимость завышена продавцом, и в случае долга по кредиту банк не сможет вернуть средства после продажи квартиры.
  • Состояние дома и его статус: не является ли ветхим, не находится ли в планах на снос. Все это влияет на ликвидность залогового жилья, в чем заинтересован банк.
  • Соответствует ли планировка квартиры плану. Если в квартире была серьезная перепланировка, то ее будет сложно согласовать в Бюро технической инвентаризации или вернуть в исходное состояние. Банк скорее всего откажет в ипотеке.

Узнайте какую вам дадут ипотеку, получите выгодное предложение от банков-участников выставки «Недвижимость от лидеров».

На выставке представлены проекты и ипотечные программы Москвы и Подмосковья.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Для вторички

Копия паспорта занимателя. Если нужна ипотека на жилье с вторичного рынка или новые квартиры, то нужны копии или оригиналы:

  • данных о госрегистрации недвижимости;
  • паспорт квартиры, плана и экспликации;
  • сведений из ЕГРП о том, что на недвижимости нет обременения;

Обременение – когда у определенного лица или круга лиц есть право на недвижимость, собственниками которого они не являются. Чаще всего обременением являются залог, ипотека, аренда, арест или сервитут. Если квартира обременена (не выплачена ипотека, находится в залоге и так далее), то ее нельзя продать.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

  • справки, подтверждающей отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • документов, подтверждающих право владения недвижимостью;
  • документов, подтверждающих первоначальную стоимость квартиры;
  • разрешения на перепланировку, если она была проведена.

Для первички

Если ипотека берется на строящееся жилье, потребуется только паспорт и договор долевого участия.

Также каждый оценщик может потребовать дополнительную информацию: тут нет строго определенного пакета документов.

Снизить % по ипотеке можно получив оценку новой квартиры и оформив собственность. Как сделать это, не ожидая общей очереди получения собственности – узнайте на выставке недвижимости.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Кто и сколько платит

Платит всегда заемщик, так как он заинтересован в ипотеке.

В среднем, оценка московской квартиры обойдется в 5000-6000 рублей.

Как оценивают

Первый этап – заключение договора и передача документов. При заключении договора лучше всего отдельно обговорить с оценщиком, что банк может потребовать переделать отчет. После этого назначается дата встречи: специалист приезжает на объект, изучает состояние квартиры и дома, сравнивает планировку с планом Бюро технической инвентаризации и фотографирует. Фотографии служат обоснованием итогового заключения.

Если была перепланировка, это будет отмечено в отчете. При этом указывается, насколько она существенна, можно ли ее согласовать в БТИ или вернуть в исходное состояние.

На основании полученных после визита на объект данных рассчитывается стоимость квартиры. Есть два подхода к оценке:

  • доходный – цена складывается из дохода, который может принести недвижимость на определенном временном отрезке плюс выручка от перепродажи;
  • сравнительный – цена рассчитывается на основе средней стоимости аналогичной недвижимости на рынке.

Когда ждать результат

Отчет формируется в срок от одного до трех дней. У некоторых оценщиков есть услуга быстрой оценки: в течение суток после заключения договора отчет выдается на руки заказчику. Стоит услуга в 1,5-2 раза дороже.

В отчете указывается текущая рыночная цена квартиры и ее ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость обычно на 10-20% ниже, чем рыночная, и имеет основную ценность для банка – она указывает, за какую сумму квартиру можно быстро реализовать на рынке в кратчайший срок.

Также указывается, какой подход использовался для оценки и документы, подтверждающие легитимность оценки. При создании отчета специалист ориентируется на стандарты Агентства ипотечного жилищного кредитования и требования банка, в котором заемщик собирается брать ипотеку.

Готовый отчет направляется в банк и анализируется, после чего выносится решение в предоставлении займа.

Как выбрать исполнителя

Перед тем как заключить договор с оценщиком, нужно согласовать его кандидатуру с банком.

Оценщик должен быть членом ассоциации оценщиков и иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более 300 тысяч рублей. Членство в организации гарантирует легитимность деятельности, а полис – показывает его профессионализм и страхует клиентов от возможной ошибки в оценке.

Стоит спросить, по каким принципам составляется отчет. Большинство банков требует, чтобы отчет соответствовал не только общепринятым стандартам, но и внутренним требованиям самого банка. Отчет в привычной для банка форме позволяет службе безопасности получить полную информацию о недвижимости и быстрее согласовать размер ипотеки.

Банк всегда предоставляет список оценщиков, которым он доверяет. Можно выбрать других исполнителей, но тогда банковской службе безопасности придется долго проверять отчет, что затянет процесс получения ипотеки. Нет гарантий, что отчет в итоге будет отклонен, а на повторную оценку времени уже не будет.

Проблемы

Иван хочет купить квартиру, у него есть 1 миллион рублей. Банк одобрил Ивану кредит на 4 миллиона рублей. Иван находит подходящую квартиру стоимостью 5 миллионов. Достигнув договоренности с продавцом, он начинает готовить документы для сделки.

По результатам независимой оценки недвижимости квартира оценивается не на ту сумму, которую назвал продавец, а значительно меньшую – 3,7 миллионов рублей. Банк получает отчет и меняет размер кредита: за вычетом первоначального взноса, его сумма составляет 3 114 500 рублей. При этом условия сделки с продавцом не изменились.

У Ивана два пути решения проблемы: договориться с оценщиком, чтобы он изменил сумму в отчете на нужную Ивану, либо воспользоваться услугами другой компании. Договориться вряд ли получится – оценщик дорожит своей репутацией. Обращение к другой оценочной компании имеет смысл. Возможно, там пользуются другими подходами к оценке или делают сравнительную выборку по иной базе недвижимости.

Если во второй раз результат оценки квартиры будет ниже названной продавцом суммы, Ивану стоит задуматься: стоит ли брать ипотеку на квартиру по завышенной цене или стоит подыскать себе другой вариант? В отдельных случаях продавец идет навстречу и под страхом срыва сделки снижает стоимость до приемлемой. Банк же на уступки не пойдет: ему незачем вкладывать деньги в рискованные активы.

Хотите узнать об ипотеке на квартиру больше? Записывайтесь на нашу бесплатную специализированную выставку-ярмарку . Проводим консультации юристов и специалистов по ипотечному кредитованию, помогаем правильно выбрать недвижимость и оформить документы, даем подарки и скидки.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Источник: https://exporealty.ru/media/article/ipoteka/otsenka-kvartiry-dlya-ipoteki/

Правила и порядок процедуры независимой оценки стоимости недвижимости (квартиры или дома)

Кто производит оценку квартиры?

Оценка экспертов определяет рыночную стоимость квартиры.

При совершении сделки, стороны самостоятельно определяют её.

Но существуют различные юридические моменты, в которых оценочная стоимость необходима.

Что это за процедура и для чего она нужна

Профессиональная независимая оценка недвижимости проводится с использованием установленных методов исследования стоимости и позволяет рассчитать наиболее актуальную и объективную цену.

Оценка экспертов имеет массу преимуществ, самым важным из которых является итог проводимых исследований. По их окончании оформляется документ, обладающий юридической силой, который может применяться в судебных разбирательствах в качестве основы для расчета и взимания компенсации.

Читайте также  Как выбрать застройщика при покупке квартиры?

Независимая экспертиза объекта потребуется в следующих случаях:

  • Определение стоимости квартиры при передаче её в залог;
  • Раздел имущества;
  • При оформлении наследственного объекта;
  • Получении кредита;
  • Дарении имущества;
  • Внесение жилого помещения в уставный капитал общества;
  • Совершении сделок по его реализации;
  • Оформление страхования и исчисление суммы компенсации;
  • Решение имущественных споров;
  • Привлечение инвестиций;
  • Подготовка бухгалтерской отчетности;
  • Определение величины дохода, полученного собственником от реализации жилплощади, для исчисления дохода;
  • Расчет сумм госпошлин и взносов в ПФ.

Основные критерии

Важными параметрами оценки жилья являются:

  1. Место нахождения. На цену повлияет удаленность расположения от центра населенного пункта, приближенность к автостраде либо парковой зоне. Большей ценностью обладает жилое помещение, находящееся недалеко от учебных школьных заведений, детских садов, больниц, торговых центров.
  2. Характеристики квартиры. Это самая важная составляющая стоимости объекта в целом и за единицу квадратного метра.
  3. Особенности проекта. Разница в планировке похожего жилья может иметь существенные различия. Например, квартира, имеющая большую площадь кухни, будет больше востребована, чем аналогичное предложение с меньшим кухонным пространством.
  4. Отделка жилья. При подборе жилой площади, чтобы сэкономить, можно рассматривать варианты без свежего ремонта. Но такие расходы придется все равно понести после её приобретения.
  5. Типология строительства. Квартиры элитарного дома и здания хрущевского периода не могут стоить равноценно.
  6. Высота этажа. Нижний и верхний, как правило, наиболее доступны, чем другие предложения.
  7. Возраст, тип, конструктивные особенности технического обеспечения, состояние, уровень инженерной оснащенности и другое.

Дополнительными плюсами могут служить наличие телефонного номера, Интернет-линии, кабельного телевидения. Присутствие лоджии, окон из пластика, металлической двери, изредка социальное положение соседей, могут повлиять на величину стоимости жилплощади.

Кто её проводит

Определение цены недвижимого объекта может производиться только определенной категорией специалистов. В этой роли выступают физические лица, у которых имеется лицензия на осуществление экспертной деятельности. Кроме того, они должны являться членами саморегулируемой организации и застраховать свою ответственность.

Их деятельность регламентирована ФЗ-7 «Об оценочной деятельности в РФ». Владелец недвижимости при обращении в офис экспертов может выяснить у работников период деятельности их компании, специализацию и наличие полиса страхования по определенному виду оказания услуг. Организация, предоставляющая экспертную оценку, должна в обязательном порядке иметь не меньше 2 специалистов и предоставить по требованию клиента страховой договор.

С заказчиком заключается соглашение о проведении работ.

Методы

Для получения наиболее объективных итогов проводимого исследования используются три подхода:

  1. Сравнительный. Его суть заключается в сопоставлении похожих квартир, при этом цена сравниваемой жилплощади уже может быть известна. Количество жилья, которое будет сравниваться, должно составлять не менее 5 объектов. Только так вывод о цене будет наиболее точным.
  2. Затратный. При его использовании специалист ориентируется на размер затрат по созданию или восстановлению оцениваемой недвижимости. Например, если в одном помещении необходимо сменить дверь, а в другом, ничем не отличающимся, нет, то размер стоимости в первом случае будет отличаться от подобной на сумму затрат по установке двери.
  3. Доходный. Он производится на основании выводов о возможности получения прибыли при пользовании жилплощадью различными способами. В целях оценки стоимости жилья он применяется очень редко.

Порядок осуществления

Для проведения экспертного исследования заказчиком представляются:

  • Документы, устанавливающие правомочия на квартиру;
  • Справку формы 11А, экспликацию и поэтажный план, представляемый БТИ.

Помимо этого, может быть затребована дополнительная документация. Копии всех бумаг прикладываются к заключению.

Заключив договор, клиент оплачивает работу специалиста:

  • Через ККА, находящийся в офисе исполнителя, с представлением ему чека;
  • В подразделении банка, принимающего платежи физлиц:
  • В терминале по реквизитам организации.

Далее стороны определяют дату и время проведения осмотра объекта. Оценка может производиться и без выезда оценщика по представленной документации, но при этом существует вероятность допущения неточностей в определении цены.

После осмотра объекта составляется отчет по результатам оценки. Заказчика знакомят с результатами полученных выводов и, при отсутствии у него претензий к выполненной работе, готовится и подписывается акт сдачи- приема услуг.

Отчет готовится в двух экземплярах, один из них вручается заявителю.

Стоимость

Если заказывать услугу у профессиональных экспертов, то сумма может быть совершенно различной для разных объектов и составлять от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме того, каждая организация может устанавливать свою цену за оказываемые услуги.

Самостоятельное выполнение работ

Самостоятельная оценка предполагает применение упрощенного порядка сравнительного анализа продаваемых квартир с аналогичными параметрами.

В такой ситуации тщательно отбирается база подобных объектов, выставленных на реализацию. Информацию можно взять в риелторских агентствах, в интернете и в СМИ, публикующих бесплатные объявления. Необходимо подобрать не менее шести вариантов равноценных по расположению, конструкции здания, отделке, количеству комнат, состоянию жилья, этажности, величине кухни и наличию балкона.

Полученные сведения должны вызывать доверие, а предложение на период оценки актуальным. Информацию можно уточнить лично, позвонив по указанным контактам.

Цены на подобранные варианты могут корректироваться. Размер поправки будет зависеть от времени роста и понижения цен на рынке. Когда продавцы наиболее заинтересованы в быстрой продаже своих объектов, можно надеяться на весомую скидку от 10 до 15%. Но иногда продавцы могут придерживать своё жилье до будущего увеличения его стоимости. При стабильном сохранении цен скидка может составлять от 4 до 6%.

Рассчитывается цена 1 кв. м. каждого варианта из составленного списка. Для этого ее с учетом корректировки необходимо разделить на общую площадь объекта. Из всех полученных значений необходимо исключить наиболее максимальные и минимальные, отличающиеся от средних на 20%. Определив усредненную величину за единицу кв. м. и умножив её на площадь оцениваемого жилья, вычисляется примерная его реальная цена.

Помимо этого, существует вариант исследования реальной стоимости жилплощади – это изучение рынка. Вначале она выставляется по очень высокой, по сравнению с рыночной, цене.

В случае не поступления предложений сумма понемногу понижается до появления заинтересованных лиц. Этот метод имеет положительные и отрицательные моменты. С одной стороны, долго продавая квартиру, можно испортить её репутацию.

Возможные претенденты, анализирующие ситуацию на рынке, могут выжидать падения стоимости до минимального значения.

О правилах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/ocenka-stoimosti-kvartiry.html

Кто делает, заказывает и оплачивает оценку жилья покупатель или продавец?

Кто производит оценку квартиры?

В статье рассмотрим кто делает оценку квартиры — продавец или покупатель, кто заказывает оценку и кто оплачивает, стоимость услуг оценщика, если в отчете 2 стоимости и другие нюансы.

Кто делает оценку квартиры (недвижимости) и зачем — продавец или покупатель?

Когда оценку жилья заказывает продавец:

  1. перед выставлением недвижимости в продажу, чтобы не прогадать в цене и при недостатке опыта самостоятельной оценки недвижимости;
  2. при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.

Однако, здесь можно поспорить, т.к. если сделка купли-продажи срывается, отчет от оценочной компании для покупателя теряет свою актуальность, а вот продавцу вполне может пригодится для будущих покупателей в качестве обоснования цены квартиры.

Тем более, если вы заглянете в договор с оценочной компанией, то увидите, что он составляется от лица продавца.

По действующему законодательству Российской Федерации продавцу не обязательно заказывать услугу оценщика для проведения сделки купли-продажи.

4 способа определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно

Когда оценку заказывает покупатель (заемщик):

  • при подаче заявление на получение ипотечного кредита;
  • при получении кредита под залог имеющейся недвижимости.

На рынке недвижимости России так принято, что платит лицо, которое заинтересованно. В данном, случае, покупатель заинтересован получить кредит под понравившуюся ему квартиру, а продавец имеет право продавать жилье без оценки эксперта. Так же продавцу неинтересно, где вы возьмете деньги в банке или где-то еще.

К примеру, на рынке недвижимости США оценку оплачивает продавец, т.к. он заинтересован в продаже квартиры по максимальной цене, плюс он получает с нее прибыль — эти два фактора определяют, кто платит.

Траты на оценку квартиры покупателей входят в дополнительные расходы, о чем заемщика предупреждают ипотечные консультанты любого банка. Однако, некоторые банки делают оценку за свой счет, поэтому обязательно поинтересуйтесь о наличии такой возможности.

Больше о дополнительных расходах покупателя квартиры читайте в статье

Зачем банку нужна оценка квартиры:

Банки выдают кредит под залог недвижимости по простой формуле — размер кредита должен составлять до 80% от стоимости квартиры. Например, оценщик оценит недвижимость в 3 млн. рублей, кредит под нее выдадут меньше, чем оценочная стоимость. Поэтому есть такое понятие, как первоначальный взнос. Зачем банк так делает? Это перестраховка, т.н. «зазор» на случай, если:

  1.  оценщик необъективно оценил жилье или иную недвижимость;
  2. стоимость залоговой квартиры на рынке недвижимости стала ниже с течением времени.

Таким образом кредитная организация должна иметь возможность возместить убытки, в случае отказа или невозможности должника оплачивать кредит.

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки, нюансы

Оценочные компании, это обычные коммерческие организации, следовательно имеется понятие конкуренции. Воспользовавшись этим вы можете найти стоимость услуг оценки от 2500 до 5000 рублей. Достаточно вооружиться справочником и телефоном. Но при этом будьте внимательны — не заказывайте услуги у непрофессионалов!

На просторах сети Интернет есть мнения, что с оценочными компаниями можно договориться в какую сумму оценить квартиру.

Подтвердить или опровергнуть эти заявления никто не взялся.

Кто вправе оценить стоимость недвижимости, 2 суммы в отчете
Аккредитованная банком-кредитором оценочная компания, имеющая лицензию от государства, являющаяся членом саморегулирующейся организации оценщиков, которая выступает независимым экспертом, не заинтересованным в сделке купли-продажи объекта недвижимости, либо отношений заемщика и кредитной организации.

Многие задают вопрос, как оценочная компания оценивает объект недвижимости? Существует несколько методик, но в конце концов, ориентируются на стоимость аналогов на рынке недвижимости в данный момент времени. Поэтому вы сами можете с большой долей вероятности предположить в какую сумму оценщик оценит квартиру.

В отчете могут предоставляться две стоимости квартиры: рыночная и ликвидная. Банк всегда выберет ту, что меньше, чтобы «застраховать» свои риски в будущем. Вам, как покупателю это может служить сигналом для принятия решения о покупке. Возможно, в будущем, вы не сможете продать эту квартиру по той же цене или дороже, даже, если сделаете в ней ремонт.

Читайте также  Что значит кооперативная квартира?

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/kto-delaet-otsenku-kvartiryi-prodavets-pokupatel.html

Оценка рыночной стоимости недвижимости: зачем и кому это нужно?

Кто производит оценку квартиры?

Для чего в современном мире производится оценка рыночной стоимости недвижимости? В каких случаях она нужна? Кто и как может проводить оценочные работы? Каким должен быть отчет об определении цены квартиры? Рассмотрим тему подробно.

Оценочная деятельность, регулирование

Оценочная деятельность регламентирована законодательными актами, стандартами оценки, Гражданским, Земельным и Налоговым кодексами. Базовым для оценщиков, является закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

Оценка недвижимости

Это процесс, в ходе которого по заданию и для целей заказчика выполняется оценивание его имущественных прав. Это определение рыночной стоимости недвижимости, арендных или иных прав на оцениваемое имущество.

Какие объекты оценивают

Оценить можно:

  • земельные участки;
  • жилые и нежилые здания;
  • сооружения;
  • жилые и нежилые помещения в зданиях, домах;
  • частные дома;
  • имущественные комплексы;
  • и т.д.

Кто может оценить недвижимость

Оценщиком может стать только физическое лицо, получившее квалификационный аттестат, действительный в течение 3 лет после его выдачи. Затем оценщик должен пройти «переэкзаменовку».

Юридическое лицо имеет право производить оценку только при наличии трудового контракта не менее чем с двумя оценщиками-физическими лицами.

Оценщики должны быть членами саморегулируемой организации и обязаны страховать свою профессиональную ответственность. Размер страховой суммы для оценщика составляет от 300 т.р., для оценочной организации – от 5 млн. руб.

Для чего нужна оценка

Выводы, сделанные специалистом в ходе анализа возможной цены объекта, используются:

  • если недвижимость становится объектом залога (ипотека);
  • если надо знать реальную цену объекта;
  • если нужна стоимость подаренной недвижимости;
  • для определения стоимости при банкротстве;
  • для оспаривания кадастровой стоимости;
  • и в иных ситуациях.

В этих случаях оценщиком устанавливается рыночная стоимость имущества на дату оценки.

Оценка квартиры

Наиболее часто оцениваемым объектом является квартира. Разберем процесс определения ее рыночной стоимости.

Рыночной называется стоимость квартиры, за которую ее можно продать на свободном рынке, в условиях конкуренции, без влияния чрезвычайных факторов, при условии, что информация о продаже является общедоступной.

Процедура оценки

Начало процесса – это встреча заказчика с исполнителем. Заказчик должен ответить на вопрос, для чего нужно оценить объект. Эта информация понадобится оценщику для выбора наиболее приемлемых подходов, методов, критериев, а также источников информации.

Условия предоставления услуг

При первой встрече оценщика с заказчиком обсуждаются:

  • цель установления стоимости;
  • требующиеся от заказчика документы;
  • если оценка нужна для ипотеки, указывается банк-кредитор;
  • дата осмотра квартиры;
  • срок выполнения работ;
  • стоимость и порядок расчетов.

Оценщик предъявляет документы, подтверждающие право заниматься оценочной деятельностью.

При согласовании всех условий стороны подписывают договор на оказание услуг.

Срок выполнения работ составляет 2-6 рабочих дней после предоставления оценщику необходимых документов.

К ним относятся:

  • правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН;
  • техническая документация на квартиру (техплан);
  • разрешение на перепланировку (если она выполнена).

Стоимость услуг в зависимости от региона составляет от 3000 руб. до 10000 руб., но значительно выше она для «элитных» квартир.

Осмотр

Заказчик предоставляет оценщику возможность осмотра квартиры в условленный срок. Исполнитель:

  • уточняет тип планировки, площади всех помещений;
  • сверяет фактическую планировку с проектной;
  • проверяет состояние системы отопления, водоснабжения;
  • определяет вид ремонта (отсутствие, косметический, евро, дизайнерский);
  • наличие балкона/лоджии;
  • наличие лифта;
  • иное.

Оценщик делает фото помещений квартиры, лестничной клетки, подъезда, дома, двора. Отмечает наличие инфраструктурных объектов, а также визуально оценивает все факторы, влияющие на стоимость.

Камеральные работы

Так называют работы, проводимые исполнителем на рабочем месте. Оценщик анализирует собранную информацию, выбирает подходы к оцениванию стоимости квартиры, определяет источники получения сведений, изучает статистические данные, делает расчеты, обосновывает рыночную стоимость, согласовывает результаты при разных подходах и формирует отчет об оценке.

Подходы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры используются три подхода:

  • затратный подход – определение затрат на полное восстановление или возведение аналогичного объекта с учетом фактического износа;
  • подход по доходу – оценивается размер возможного получения дохода от квартиры, например, при сдаче ее в аренду, с учетом потерь от простоя;
  • сравнительный подход – анализ рынка недвижимости по аналогичным квартирам с коррекцией на отклонения.

Оценка рыночной стоимости квартир в 90% случаев производится с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. При определении цены квартиры данный метод является исключительно точным.

В ходе определения цены проводится анализ количества предложений и фактически проведенных сделок. Кроме самого объекта детально изучается район, динамика цен за 1 кв.м. жилья в домах разных серий, инфраструктура, негативное окружение, перспективы развития (например, метро) и т.д.

В случае возможности применения более одного подхода, рыночная стоимость устанавливается путем согласования стоимости, определенной с помощью разных подходов.

Полученный результат должен быть оформлен и представлен заказчику в виде Отчета об оценке рыночной стоимости квартиры.

Если заказчику рыночная стоимость квартиры нужна просто «для себя», чтобы знать за сколько ее можно продать, то результат может предоставляться в виде справки. Стоимость такой оценки в разы ниже.

Отчет об установлении рыночной стоимости

Полный отчет содержит информацию о заказчике и оценщике, сведения об оцениваемой квартире, анализ ее характеристик, описание примененных подходов и методов оценки и рыночной ситуации, собственно расчеты и выводы о стоимости объекта.

Отчет содержит установленные законом разделы, следующие друг за другом в нижеуказанном порядке.

Титульный лист отчета

Лицевая сторона отчета содержит:

  • наименование отчета, его номер (при наличии);
  • указание исполнителя и заказчика;
  • дату и место оценки;
  • дату составления отчета.

Оглавление

В оглавлении по порядку перечислены разделы и параграфы, вошедшие в отчет.

Сопроводительное письмо заказчику

Такое письмо подшивается в отчет. В нем говорится:

  • о завершении работ по договору на оказание услуг;
  • о выводах о стоимости квартиры;
  • об условиях использования частей отчета;
  • о примененных подходах;
  • об исходных данных, которые не перепроверялись.

Основные факты и выводы

В разделе указывается общая информация о квартире, результаты оценки при разных подходах и итоговая величина рыночной стоимости квартиры.

Задание на оценку

Раздел содержит:

  • основание для проведения оценки (договор);
  • вид права на квартиру (собственность);
  • данные об обременениях права;
  • цель (определение рыночной стоимости);
  • назначение (например, оценка предмета залога);
  • предположительное использование результатов;
  • вид определяемой стоимости (рыночная);
  • дата оценки;
  • срок оказания услуги;
  • допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Заявление о соответствии

Здесь оценщик подтверждает наличие у него профессиональных навыков для оценивания недвижимости, достоверность фактов, изложенных в отчете, перечисляет нормативную и законодательную базу, в соответствии с которой проводилась оценка и т.д.

Оценщик должен подчеркнуть отсутствие личной заинтересованности в результатах определения цены.

и объем работ, использованных при оценивании

Дается краткое описание этапов проведения оценки.

Сведения о заказчике и об оценщике

О заказчике – физическом лице указывается: ФИО, паспортные данные, ИНН, адресные и контактные данные.

Об оценщике указывается:

  • ФИО, ИНН, категория оценщика;
  • реквизиты квалификационного документа, данные о проведенных переподготовках, повышениях квалификации;
  • реквизиты документа, подтверждающего членство в саморегулируемой организации;
  • сведения о страховании профессиональной ответственности;
  • стаж работы в оценочной деятельности.

Если оценщик работает в организации – указывается организация с регистрационными данными (адрес, ИНН, ОГРН, и т.д.) и занимаемая в ней должность.

Применяемые стандарты

В разделе перечисляются нормативные акты, оценочные стандарты, в соответствии с которыми проведена оценка. Определяется понятие рыночной стоимости и то, в каких случаях она может использоваться.

Процесс

В разделе описывается процесс оценки объекта при различных подходах: какая информация используется при каждом подходе, ее источники, как происходит обработка данных и принципы расчетов.

Анализ объекта и его окружения

Это аналитический раздел, включающий несколько подразделов:

  • итоги социально-экономического развития региона местонахождения квартиры в текущем и предшествующем годах;
  • обзор социально-экономических условий района, в котором находится квартира;
  • анализ рынка жилья в районе, в т.ч. средняя цена за 1 кв.м.;
  • краткие характеристики квартиры (из технических документов, предоставленных заказчиком) и выявленные в ходе осмотра преимущества и недостатки;
  • фото квартиры, дома, двора, инфраструктурных объектов.

Выбор и обоснование подходов оценки

Анализ всех трех подходов и выбор одного или нескольких подходов, которые будут применены для определения стоимости оцениваемой квартиры.

Сравнительный подход

Поскольку при оценке квартир применяется сравнительный подход, то в разделе производится его описание, источники информации, перечень реальных сравнимых предложений. Сравнивать стоимость квартир можно по совокупности параметров:

  • местонахождению предлагаемых к продаже квартир;
  • типу дома;
  • планировке;
  • состоянию;
  • и т.д.

Очень важным при сравнении является временной фактор, то есть сравнению подлежат предложения по продаже квартир в одном и том же временном отрезке.

Заключение о стоимости

После проведения анализа дается заключение о рыночной стоимости квартиры на дату оценки.

Читайте также  На что обратить внимание в ДДУ квартиры?

В заключении проставляется дата и подпись оценщика.

Приложения

Заключительным разделом отчета является перечень приложений и сами прилагаемые документы.

Состав прилагаемых документов:

  • правоустанавливающие документы заказчика;
  • технические документы на квартиру;
  • документы, подтверждающие квалификацию оценщика;
  • документ о членстве в саморегулируемой организации;
  • страховой полис;
  • прочие, которые стороны посчитают обязательными.

Отчет комплектуется, листы отчета нумеруются и прошиваются. Отчет готов к сдаче заказчику.

Расчеты

Расчеты могут производиться как с внесением аванса при подписании договора, так и без него.

После предоставления отчета заказчику последний должен произвести оплату в соответствии с условиями договора и на основании подписанного сторонами акта об оказанных услугах.

Использование отчета

При согласии заказчика с результатами оценки рыночной стоимости квартиры отчет может использоваться им в целях, заявленных в задании на оценку.

Для профессиональной оценки следует обращаться к специалисту, давно работающему в этой сфере. От качества его работы будет зависеть решение вопроса, для решения которого она производилась. Кредитные организации рекомендуют аккредитованных оценщиков, знаниям и профессионализму которых они доверяют.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/nedvizhimost-opredelyaem-rynochnuyu-stoimost/

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Кто производит оценку квартиры?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи. Проще всего это сделать следующим образом:

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.

Но такая оценка будет весьма приблизительной, так как на цену влияет очень много показателей как в сторону ее увеличения, так и ее понижения. Среди них можно выделить основные:

  • Месторасположение. Обычно наибольше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
  • Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и т.д. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и т.д.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и т.д. больше ценится, чем новые обои.
  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Этот перечень далеко не полный. Для отдельных покупателей ценными являются самые разные характеристики квартиры. Они могут уделять особое внимание хорошему виду из окна, состоянию подъездных путей, наличию спортзала в пешей доступности, учебных заведений т.д.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника. Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру.

Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры. Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену.

Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга. Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом.

Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости. В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости.

Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и т.д.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков.

Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.

Процедура оценки состоит из следующих этапов:

  1. заключение договора и оплата услуг оценщику;
  2. предоставление специалисту документов по квартире;
  3. выезд оценщика на осмотр;
  4. определение стоимости оценки и составление отчета;
  5. передача отчета  заказчику.

Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:

  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
  • технический паспорт;
  • план и экспликация.

При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.

В определении стоимости квартиры или дома используют следующие методы оценки:

  1. Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  2. Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  3. Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

отчета

В отчете об оценке недвижимости должна быть следующая информация:

  • основание для проведения оценки (реквизиты договора);
  • сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
  • цель оценки;
  • точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
  • перечень документов, которые использовались при оценке;
  • перечень использованных методов и данных;
  • результат оценки в денежном выражении.

Отчет может содержать любую другую дополнительную информацию, которая, по мнению оценщика, влияет на стоимость жилья.

Отчет должен быть в обязательном порядке пронумерован, прошит и скреплен подписью и печатью уполномоченного лица.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета. Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре. 

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи. Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Источник: https://law03.ru/finance/article/ocenka-kvartiry-dlya-prodazhi

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: