Как выплачивается ипотека продавцу квартиры?

Содержание

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Как выплачивается ипотека продавцу квартиры?

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.
Читайте также  Куда обращаться чтобы прописать ребенка в квартиру?

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Когда и как быстро банк перечисляет деньги продавцу по ипотеке?

Как выплачивается ипотека продавцу квартиры?

Как только весь пакет документов будет подготовлен, а кредитная организация даст свое одобрение на совершение сделки купли-продажи недвижимости, встает необходимость решения вопроса по передаче средств продавцу. Размер суммы сделки очень велик и каждая сторона предпочитает совершить сделку с максимальной безопасностью для себя.

Многие продавцы пытаются получить сумму за продажу недвижимости до момента передачи прав собственности покупателю, чтобы быть уверенным в честности сделки. Покупатели тоже пытаются защититься от возможного обмана и выдвигают требования о передаче средств только после совершения регистрационных действий. Но кто из них прав в данной ситуации и в какой момент должна осуществляться передача денежных средств за жилье?

Продавец может получить деньги за проданную недвижимость лишь после предоставления сторонами сделки банку всего пакета документов, подтверждающего переход прав собственности к покупателю.

Чтобы банк выплатил продавцу средства, потребуется пройти определенный порядок продажи жилья через ипотеку:

  1. Порядок договоренности сторонами о продаже жилья через ипотеку.
  2. Заключение предварительного договора и выплата покупателем задатка. О передаче суммы требуется составить расписку.
  3. Требуется процедура оценки стоимости недвижимости независимым экспертом. Цена обязана соответствовать стоимости по договору.
  4. Чтобы обезопасить продавца от возможных мошеннических манипуляций, покупатель обязан передать пакет документов, которые истребует банк.
  5. Как только кредитор одобрит сделку, между сторонами необходимо заключить основной договор.
  6. Договор требуется зарегистрировать в Регпалате.
  7. Покупатель получает выписку из Росреестра о праве собственности на недвижимость.
  8. Заключительный этап — все документы сторонами относятся в банковскую организацию и после продавец получает на свой счет сумму, а с покупателем банк заключает договор ипотечного кредитования.

Продавец получает средства за продажу недвижимости их нескольких источников:

  1. Внесение покупателем залога, то есть первого взноса, как обеспечение гарантии в серьезности совершения сделки.
  2. Перечисление банковской организацией на счет продавца кредитных средств.

Любой договор купли-продажи содержит в себе сведения о сроках, способах передачи средств за покупку. Но строгого установленных условий в данном вопросе нет, поэтому каждый договор является индивидуальным.

В случае с продажей недвижимости в ипотеку, средства передаются продавцу несколькими способами до совершения регистрационных действий по передаче прав собственности на жилье и после получения пакета документов:

  • Наличными.
  • Путем безналичного перевода на счет продавца.
  • Получение средств в банковской депозитной ячейке.
  • При помощи аккредитивного счета.

Стороны по договоренности могу выбрать любой из вышеперечисленных вариантов. Каждый способ наделен своими особенностями и недостатками, следовательно, утверждать, какой наиболее предпочтителен нельзя. Одно верно — деньги лучше всего передавать продавцу лишь после получения покупателем права собственности на жилье.

Сбербанк предлагает воспользоваться следующими методами передачи денежных средств покупателю:

  1. Передача средств наличными — является наиболее простым способом внесения взноса за покупку недвижимости, но и самый опасный. Однако, расплата за приобретенную квартиру при помощи наличного расчета имеет один положительный момент — не требуется уплата комиссии.
  2. Перевод средств по безналичному расчету на счет продавца. Данная операция проводится через Сбербанк. В качестве подтверждения факта передачи средств выступает полученный чек. Но и этот способ имеет свой недостаток — возможность продавца остаться без квартиры и без денег. Продавец может получить лишь первоначальный взнос, а после перерегистрации прав собственности на покупателя, велика вероятность не получить оставшуюся сумму. При переводе средств по безналичному платежу Сбербанк взимает примерно 3% от суммы.
  3. Самый безопасный и распространенный процесс получения средств от продажи квартиры по ипотеке — через банковскую ячейку. Способ имеет один недостаток — средства, хранящиеся в ячейке не подлежат страхованию, следовательно, при ее взломе и похищении содержимого банк ответственности не несет.
  4. Перевод средств на определенных условиях — аккредитив. Способ довольно удобный. Между сторонами заключается договор открытия аккредитива, который включает в себя информацию. об участниках сделки и условиях его исполнения. Покупатель вносит средства на открытый счет, другая сторона может их получить после выполнения установленных условий.

Как только покупатель получает свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость, стороны обязаны посетить банк и предоставить всю необходимую документацию. После проверки документов, банк не позднее 5 рабочих дней перечисляет продавцу денежные средства за совершение сделки по купле-продаже жилья в ипотеку.

Здравствуйте Хочу приобрести квартиру в новостройке, однако дом еще не сдан. В качестве продавца выступает не застройщик, а физическое лицо. Покупал хозяин по ДДУ с помощью ипотеки. На сегодняшний день остаток долга по ипотеке составляет 1900000. Есть предположения о наличии рисков. Ипотека от Сбербанка. Я же хочу купить эту квартиру на наличный расчет. Как быть, чтобы сделать сделку безопасной?

Чтобы обезопасить сделку следует:

  • Узнать, погашен ли хозяином долг перед застройщиком. При условии, что долг не выплачен, следует получить согласие застройщика на составление договора цессии. В случае, если задолженность погашена, то застройщик лишь уведомляется.
  • Следует узнать причины, по которым дольщик решил раньше времени продать недвижимость. Может так получиться, что стройка длится не первый год, а может имеются притязания иных лиц. Не лишним будет заказ правовой экспертизы на определение законности единоличного участия в ДДУ.
  • Требуется получить у банка согласие на составление договора цессии.
  • В случае, если банк дал свое согласие на переуступку долга, то в договоре цессии следует указывать верные сведения о стоимости недвижимости. В противном случае, при недострое дома возможно будет от застройщика получить лишь то, что указано в договоре.

Источник: https://ipoteka.finance/obmen-kvartir/kogda-i-kak-bystro-bank-perechisljaet-dengi.html

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

Как выплачивается ипотека продавцу квартиры?

Ипотека предполагают работу с большими объёмами денежных средств.

Покупатели и продавцы недвижимости стремятся ограничить свои риски путём заключения предварительных договоров и использования схем, позволяющих перечислять деньги при посредничестве финансовых организаций.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Перечисление необходимой суммы произойдёт после того, как Сбербанк рассмотрит документы, подтверждающие переход прав собственности к покупателю недвижимого имущества.

Порядок перечисления средств

  1. Приобретаемая недвижимость оценивается независимым экспертом (цена объекта фиксируется в письменном виде);
  2. Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи.

    Стоимость квартиры, указанная в соглашении, должна соответствовать цене, которую назначил оценщик;

  3. Покупатель выплачивает задаток продавцу (передача наличности удостоверяется распиской);
  4. Покупатель передаёт в Сбербанк пакет документов, имеющих отношение к реализуемому объекту.

    Этот шаг необходим для предотвращения мошеннических действий в отношении продавца;

  5. Соглашение регистрируется в Росреестре;
  6. Покупатель квартиры оформляет выписку о праве собственности на жилплощадь;
  7. Контрагенты приходят в офис кредитной организации и предъявляют сотруднику Сбербанка собранные документы;
  8. Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Банк заключает с покупателем ипотечное соглашение, а продавец получает деньги за недвижимость (оплата покупки осуществляется в течение 5 дней).

Как составить долговую расписку, удостоверяющую перечисление денег продавцу?

Правоотношения, возникающие между заёмщиком и заимодавцем, регулируются Гражданским кодексом (ст. 807-811). Передача банкнот подтверждается распиской или договором займа. Бумага составляется в простой письменной форме. Заимодавец может написать долговой документ самостоятельно (образец можно найти в интернете) или воспользоваться помощью профессионального юриста.

В расписке должны быть указаны следующие сведения:

  • Данные сторон (ФИО, паспортные данные, подписи, место прописки и фактического проживания);
  • Объём денежных средств, передаваемых продавцу;
  • Адрес залоговой квартиры;
  • Дата и место составления;
  • Номер предварительного договора купли-продажи;
  • Условия возврата денег;
  • Штрафные санкции (могут отсутствовать);
  • ФИО свидетелей (при их наличии).

Наличие свидетелей повышает надёжность сделки, так как они могут подтвердить в суде факт передачи денег. При нарушении условий расписки заимодавец может взыскать с заёмщика пени, которые рассчитываются исходя из текущего значения ключевой ставки Банка России. Если недвижимость продаётся по доверенности, то деньги нужно передавать в присутствии собственников помещения.

Расписку не стоит печатать на принтере. Лучше написать документ от руки. В этом случае подлинность бумаги можно будет легко доказать при помощи специальной экспертизы. Если заёмщик нарушает условия договора займа, то лицо, предоставившее деньги, может обратиться в мировой суд (при сумме задолженности менее 50 тысяч рублей). Рассмотрением исковых заявлений, в которых фигурируют крупные суммы (более 50 тыс. рублей), занимаются районные суды.

Как продавец может получить деньги за квартиру?

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Это зависит от того, какой вариант расчётов используется контрагентами. Способы передачи денег указываются в предварительном соглашении. Сторона, желающая перевести деньги, может использовать следующие методы:

  • Передача наличных. Этот вариант считается наиболее рискованным. Продавец может стать жертвой воров и грабителей, которые ради крупной суммы пойдут на всё. Кроме того, продавцу придётся проверять на подлинность все купюры. Плюсами такого вида расчётов можно считать конфиденциальность и отсутствие комиссионных издержек. Расчёт наличными актуален в тех случаях, когда стороны сделки являются близкими родственниками или хорошими друзьями. Некоторые граждане требуют, чтобы перевод был нотариально заверен. Услуги квалифицированного нотариуса могут стоить достаточно дорого;
  • Безналичный перевод. Операция проводится при участии Сбербанка. Документом, подтверждающим факт перечисления денег, является чек. Данный способ считается достаточно опасным. Собственник жилья может остаться без денег и жилплощади. Всё дело в том, что продавец получит только часть суммы, которая соответствует размеру первоначального взноса. После передачи прав собственности покупатель может отказаться выплачивать остаток долга. Неприятности могут возникнуть и при работе с недобросовестным застройщиком. Он может за небольшой промежуток времени обналичить полученную сумму и перевести её на другой счёт. Банк перечисляет деньги на коммерческой основе. При осуществлении безналичных переводов Сбербанк взимает комиссионный сбор. Клиенту также придётся заплатить за открытие расчётного счёта;
  • Банковская ячейка. Данный способ расчётов считается наиболее безопасным. Ячейка открывается только после предъявления документов, которые указаны в договоре аренды. Минусом этого варианта считается отсутствие возможности застраховать содержимое сейфа. Немногие знают, что банковские ячейки могут подвергнуться негласной проверке со стороны правоохранительных органов. Стоимость хранения денежных средств зависит от размера сейфа и срока пользования банковской ячейкой;
  • Аккредитив. Для перевода денег стороны обязаны заключить специальное соглашение. После этого покупатель вносит средства на отдельный счёт. Сбербанк перечисляет деньги только при выполнении продавцом условий, прописанных в соглашении. Если сделка сорвалась по тем или иным причинам, то покупатель сможет без проблем получить свои деньги обратно. Комиссия при сделках с аккредитивом составляет порядка 0,1% от перечисленной суммы.

Ипотека от Сбербанка: оформление авансового платежа

Внесение аванса является гарантией выполнения договорных обязательств. Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Получатель ипотеки обязан оповестить Сбербанк о том, что он перечисляет задаток продавцу. Соответствующая сумма будет вычтена из первоначального взноса. В предварительном договоре должны присутствовать следующие пункты:

  • Реквизиты сторон;
  • Сумма сделки;
  • Информация о залоговом имуществе;
  • Ответственность за несоблюдение соглашения;
  • Дата заключения соглашения и подписи контрагентов.

Некоторые юристы советуют сторонам сделки пройти осмотр у психиатра и получить справки, подтверждающие вменяемость и дееспособность. Эта бумага будет дополнительной страховкой от мошеннических действий.

При отсутствии медицинских документов одна из сторон может начать оспаривать сделку в суде. Недобросовестный контрагент будет утверждать, что в момент заключения предварительного договора он находился в невменяемом состоянии.

Если выплата аванса не является обязательным условием соглашения, то процентная ставка по ипотеке будет увеличена.

Источник: https://s-ipoteka.info/oformlenie/kogda-sberbank-perechislyaet-dengi-po-ipoteke-prodavcu.html

Пошаговая инструкция по продаже квартиры через ипотеку

Как выплачивается ипотека продавцу квартиры?

Российская недвижимость дорожает, поэтому приобрести квартиру за свои деньги довольно сложно. Чаще всего покупатель прибегает к заемным средствам, в связи с чем, продажа квартиры под ипотеку – одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

  1. Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру. В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи. Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.

Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

  1. Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.

Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку.

В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

Процедура

  1. Продавцу следует подготовить квартиру к продаже, для чего:
  • привести в порядок документы – получить согласие супруга на продажу, урегулировать вопросы продажи с иными сособственниками, обновить кадастровый и технический паспорта;
  • узаконить перепланировку;
  • снять любые обременения, залоги, аресты;
  • снять с регистрационного учета членов семьи;
  • погасить долги по коммунальным платежам.
  1. Квартира выставляется на продажу, происходит встреча с потенциальным покупателем, обговариваются условия продажи. На данном этапе для закрепления своих намерений стороны могут составить и подписать предварительный договор с условием о задатке. О получении задатка составляется расписка, которая передается покупателю.
  2. Покупатель отправляется в банк, где подает заявку на кредит, оформляет страховку, производит оценку квартиры. В процедуре согласования кредита участвует и продавец – именно он предоставляет документы на квартиру.
  3. После одобрения заявки между банком и заемщиком заключается кредитный договор, а средства по нему перечисляются на счет покупателя.
  4. После того, как кредит получен, между покупателем и продавцом заключается основной договор купли-продажи, на основании которого право собственности на квартиру перейдет покупателю.
  5. Пакет документов по купле-продаже передается в Росреестр через Многофункционельный центр для регистрации права собственности покупателя. Срок регистрации обычно составляет до 10 рабочих дней.
  6. После регистрации перехода права собственности происходит окончательный расчет за квартиру способом, предусмотренным сторонами в договоре.

Выше перечислены основные шаги продажи квартиры в ипотеку. Конкретная процедура зависит от договоренностей сторон и от банка, предоставляющего ипотечный кредит.

Оплата

Одним из самых важных моментов, которые нужно прописать в договоре максимально прозрачно, является порядок оплаты квартиры.

В каждом случае этот порядок индивидуален, но в основном он складывается из двух моментов:

  • размер и порядок получения первоначального взноса;
  • размер и порядок получения кредитных средств.

Для того, чтобы продавцу максимально обезопасить себя, лучше всего придерживаться таких условий:

  1. Оформить первоначальный взнос нужно договором задатка, а не аванса. Именно задаток (ст. 380-381 ГК РФ) гарантирует, что покупатель полностью исполнит договор со своей стороны – в случае, если покупатель откажется подписывать основной договор, сумма задатка не возвращается. Аванс же можно вернуть в любой момент. О передаче суммы задатка составляется расписка, подлинник которой остается у покупателя, а копия передается банку в качестве доказательства оплаты.
  2. Передача ипотечных денег осуществляется, как правило, после проведения государственной регистрации перехода права на квартиру. В данном случае одним из наиболее безопасных вариантов является расчет через банковскую ячейку – покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора, а после регистрации продавец вправе их забрать на основании предъявленного договора купли-продажи с отметкой Росреестра о завершении регистрации.

В качестве безопасной альтернативы передаче наличных через ячейку можно рассматривать расчет через аккредитив.

Задаток можно внести наличными или безналичным переводом на счет продавца в день подписания предварительного договора. Передача остальной суммы (кредитных средств) осуществляется разными способами:

  • Безналичным переводом на счет продавца. После проведения госрегистрации продавец передает в банк подтверждающие документы. Процесс перечисления денег банком может занять до трех недель.
  • Через банковскую ячейку – самый распространенный вариант. Покупатель закладывает деньги в ячейку в день подписания основного договора. После завершения госрегистрации продавец идет в банк, предъявляет договор купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации. На основании этой отметки банк допускает продавца к арендованной ячейке для получения оплаты за квартиру. Срок получения денег в данном случае зависит от самого продавца, который должен успеть забрать сумму до срока окончания аренды ячейки.
  • Расчет через аккредитив. Этот способ набирает популярность за счет своей высокой безопасности. Сумма ипотечного кредита перечисляется на счет продавцу, однако до завершения процедуры регистрации сумма останется заблокированной. Банк разблокирует деньги после проведения госрегистрации. Сроки перечисления и снятия блокировки определяются договором с банком.

Конкретный способ расчета определяется сторонами в каждом конкретном случае с учетом мнения банка. Важно прописать порядок расчетов максимально прозрачно.

Что нужно прописать в договоре?

В предварительном договоре важно прописать объект продажи, цену квартиры, порядок и срок внесения задатка, порядок и срок полного расчета, в том числе тот момент, что расчет будет произведен с помощью кредитных средств. Также следует указать порядок освобождения квартиры и передачи ее покупателю.

Основной договор купли-продажи может быть составлен по образцу того банка, который выдает ипотеку. Главное, чтобы в тексте была указана информация о квартире, порядке и сроке оплаты, порядок передачи квартиры покупателю.

Нотариальное заверение сделки обязательно только, если квартира находится в долевой собственности.

Возврат жилья с обременением

Вообще тема поворота договора купли-продажи, возврата квартиры и денег достаточно дискуссионная в юридическом сообществе.

При анализе текста договора в любом случае необходимо обратить внимание на то, как прописаны условия расторжения договора.

Дело в том, что в случае расторжения договора по общему правилу нельзя требовать назад уже исполненного. Иными словами, если квартира уже передана и зарегистрирована на покупателя, автоматически она не вернется продавцу – если не будет специальной оговорки в договоре.

Если покупатель окажется недобросовестными, то при расторжении договора по своей инициативе и без специального условия продавец сможет требовать только денежного возмещения своих потерь как неосновательного обогащения, а не квартиры.

Чтобы этого избежать, а при расторжении договора все-таки получить назад квартиру, в договоре нужно прописать примерно такое условие:

«В случае расторжения настоящего договора по вине покупателя, покупатель обязан возвратить продавцу Объект недвижимости, полученный по настоящему Договору».

Если такой оговорки не будет, то продавец, в случае нарушения его прав, при подаче иска в суд не сможет вернуть себе квартиру, а сможет требовать лишь денежной компенсации.

Вариант получить назад квартиру с залогом возможен при:

  • Расторжении договора;
  • Признания сделки недействительной.

Расторжение договора возможно в следующих случаях:

  • Стороны могут расторгнуть договор по соглашению сторон.
  • Для расторжения договора по инициативе одной из сторон придется обращаться в суд. Одного желания стороны недостаточно для расторжения договора.

Покупатель может потребовать через суд расторгнуть договор в случае, если продавец со своей стороны существенным образом его нарушил, например: не передал квартиру фактически, не выписал оттуда людей.

По требованию одной из сторон суд может расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

В данном случае покупателю придется доказывать, что обстоятельства, из которых он исходил при покупке квартиры, существенным и не зависящим от сторон образом изменились. Основание «передумал брать ипотеку» не является существенным и только из-за него суд не расторгнет договор.

Прописать в договоре отказ стороны от права расторгнуть договор нельзя в связи с прямым законодательным запретом. Например, нельзя прописать что

«Покупатель отказывается от права расторгнуть настоящий договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством»

— такое условие все равно будет ничтожным. В связи с изложенным я рекомендую не включать в договор каких-либо дополнительных условий, позволяющих покупателю требовать расторжения договора.

Нужно обратить внимание, что расторжение договора возможно только пока он действует – то есть до момента завершения расчетов между сторонами, момента фактической передачи квартиры, момента завершения госрегистрации. Если квартира передана, право зарегистрировано, деньги получены, то договор является исполненным, он завершен и расторгнуть его нельзя. Для контроля этого момента в договоре должно содержаться примерно такое условие:

«Договор действует с момента его заключения и до момента полного исполнения своих обязательств сторонами.»

То есть условия о том, что договор действует до 31 декабря 2018 года, тогда как сделка происходит в июле, не должно быть.

Бывают случаи, что продается непригодное к проживанию жилье, и покупатель требует расторжения договора спустя несколько лет после сделки из-за того, что открылись существенные недостатки. В данном случае важно в акте приема-передачи максимально отразить состояние квартиры.

Что касается обременения – да, после регистрации квартиры на покупателя возникнет обременение, которое в случае расторжения договора вместе с квартирой вернется продавцу. Однако, после регистрации квартиры у покупателя остается немного оснований для предъявления в суд требования о расторжении договора, а значит – и возврата продавцу квартиры с ипотекой.

Признание сделки недействительной

Однако даже после исполнения договора и истечения срока для расторжения бывают ситуации поворота сделки – в случае, если одна из сторон обращается в суд за признанием договора недействительным. Таким образом она требует признать, что сделки как бы не должно было быть в принципе.

Это возможно, в случае наличия серьезных юридических дефектов договора, например если:

  • он нарушает нормы закона или иного нормативного акта;
  • покупатель или продавец оказался недееспособным или ограничено дееспособным;
  • договор был заключен за участием лица, которое не могло руководить своими действиями. Несмотря на свою схожесть с предыдущим пунктом, здесь есть существенная разница. Имеется в виду, что человек не мог осознавать свои действия только в определенный период – во время подписания договора. В целом он психологически здоровый, но, к примеру, он мог потерять контроль над собой вследствие употребления наркотиков, алкоголя, в результате пожилого возраста, травмы и т.д;
  • одна из сторон соглашения – несовершеннолетнее лицо, действующее без согласия родителей;
  • договор был заключен посредством угрозы, обмана, насилия, сговора или иных тяжких обстоятельств;
  • сделка является мнимой (совершается без создания каких-либо юридических последствий) или притворной (заключается, чтобы прикрыть другие правоотношения).

Последствия признания сделки недействительной – возврат всего полученного по сделке так, будто бы этой сделки не было. Судебная практика в таких случаях однозначно заявляет, что ипотека сохраняется, а квартира возвращается продавцу с обременением.

Чтобы обезопасить себя в этом случае, нужно проверить юридическую чистоту договора, то есть исключить факторы, негативно влияющие на действительность сделки:

  • является ли покупатель дееспособным и совершеннолетним;
  • сделка соответствует всем законодательным нормам;
  • стороны намерены именно заключить куплю-продажу, а не взять кредит или прикрыть таким образом договор займа;
  • покупатель понимает и осознает характер своих действий (часто по этому основанию оспаривают сделки пожилых граждан);
  • и другие.
  1. Чтобы обезопасить себя, удостоверьте договор у нотариуса.
  2. Чтобы проверить чистоту сделки обратитесь к юристу по недвижимости и посмотрите нашу статью — ссылка.
  3. Сделки с недвижимостью имеют большое количество подводных камней, и к каждой из них следует подходить индивидуально, взвесив все риски.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/ipoteka/prodavtsu.html

Механизм расчета с продавцом квартиры

Как выплачивается ипотека продавцу квартиры?

Покупка жилья в ипотеку предполагает передачу покупателем солидной суммы продавцу недвижимости. Расчет с продавцом — один из важнейших моментов в процессе покупки квартиры по ипотеке.

Этот этап является один из самых опасных в отношениях между продавцом и покупателем, так как купля-продажа недвижимости нередко сопровождается мошенничеством со стороны одного из участников сделки.

Также никто не может исключить преступных посягательств (грабеж, разбой) со стороны третьих лиц.Способы расчета с продавцом квартиры по ипотеке

Покупка квартиры и расчет с продавцом сопровождается государственной регистрацией сделки купли-продажи, после которой происходит передача прав собственности.

Срок регистрации сделки покупки недвижимости по ипотеке занимает срок между 3 и 5 рабочими днями, тогда как сделки без использования заемных средств проходят государственную регистрацию в сроки между 10 и 14 рабочими днями.

Таким образом, появляется некий промежуток между датой подписания документов и датой регистрации сделки купли-продажи.

И здесь покупатель и продавец квартиры должны договориться между собой, когда производить расчет, так как каждый из них хочет обезопасить себя.

К примеру, если покупатель осуществит расчет с продавцом жилья до регистрации сделки, а регистрация сорвется по каким-либо причинам, то покупатель квартиры рискует потерять деньги и остаться без недвижимости.

И наоборот, если расчет за жилье по договоренности будет осуществляться после государственной регистрации, то продавец квартиры подвергается тем же рискам, что в случае с покупателем.

Как же обезопасить себя каждой из сторон, когда будет происходить расчет за недвижимость по ипотеке? Расчет при покупке квартиры выполняется двумя основными способами:

  • Расчет при помощи банковских услуг
  • Расчет наличными деньгами.

Каждый из этих способов обладает своими плюсами и минусами. Безусловно, многое зависит от конкретных условий договора между продавцом и покупателем. Рассмотрим способы расчета при покупке квартиры в ипотеку.

Расчет при помощи банковских услуг

Расчет с продавцом через банк заметно снизит риски по сделке купли-продажи квартиры. И здесь кредитные организации предлагают сразу несколько услуг:

  • Аккредитив. Отличается высокой степенью безопасности. Предполагает, что покупатель переводит на специальный «блокированный» счет оговоренную сумму денег для расчета с продавцом. После успешной регистрации сделки и перехода права собственности продавец квартиры получает доступ к деньгам. Если сделка сорвалась, то покупатель предъявляет документы, подтверждающие, что регистрация не состоялась, и доступ к аккредитиву получает покупатель. Стоимость услуги — 0,1% от сделки. Недостатки: отсутствие конфиденциальности.
  • Индивидуальная ячейка. Расчет при помощи данной банковской услуги предполагает аренду сейфа или ячейки в банке, в которую покупатель в присутствии продавца помещает наличные средства, после чего ячейка закрывается. Доступ одной из сторон к сейфу будет открыт только при предъявлении соответствующих документов, оговоренных в договоре аренды ячейки. Преимущества данной услуги заключаются в простоте, высокой безопасности и удобстве, а также в конфиденциальности сделки, а к недостаткам стоит отнести достаточно высокие затраты на аренду сейфа, необходимость транспортировки крупной суммы.
  • Безналичный перевод. Оптимальный вариант расчета с продавцом в случае приобретения квартиры в ипотеку в новостройке или строящемся доме. Денежные средства переводятся со счета покупателя на счет продавца после оформления всех документов. Плюсы этой услуги — не нужно перевозить наличные, а к недостаткам можно отнести дороговизну открытия счета и небезопасность сделки, ведь недобросовестный застройщик может за несколько часов обналичить или перевести деньги на другой счет, оставив покупателя без денег и без долгожданной квартиры.

Как видите, расчет за квартиру по ипотеке безопаснее производить через банк, однако этот способ требует внесения некоторых денежных средств за аренду сейфа, аккредитива или счета. Поэтому некоторые стороны решаются на расчет по старинке — наличными.Особенности расчетов за недвижимость по ипотеке

Расчет с продавцом наличными

Традиционный способ расчета наличными без банковского счета или ячейки используется все реже, поскольку данный способ не обеспечивает безопасность сделки купли-продажи квартиры по ипотеке. Во избежание случаев мошенничества, специалисты советуют использовать данный способ передачи денег только при совершении сделки с родственниками, друзьями, близкими знакомыми, то есть с теми людьми, чистота помыслов которых не вызывает никаких сомнений.

Основные плюсы расчета с продавцом наличными — полная конфиденциальность и отсутствие необходимости тратить деньги на аренду ячейки или открытие счета. Главный минус для продавца — необходимость проверки каждой купюры на предмет фальшивости. Важнейший недостаток для продавца — перевозка солидной суммы денежных средств и ожидание перехода права собственности.

Таким образом, банковские ячейки и аккредитив являются наиболее безопасными способами расчета по ипотеке. Этот вариант наиболее практичен, поскольку за сохранность денег отвечает банк, гарантирующий неукоснительное соблюдение обязательств.

(77 4,35 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/raschet.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: