Как узаконить перепланировку в купленной квартире?

Содержание

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Как узаконить перепланировку в купленной квартире?

Решим вопросы согласования и узаконивания сделанной перепланировки (изменения конфигурации) жилого помещения (квартиры) в Москве, оформим пакет документов.

Как узаконить перепланировку в квартире, когда она уже сделана

Во время последней редакции от 29 июля 2017 года в Жилищный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся порядка документального оформления преобразований жилых помещений. О них осведомлены не все посетители сайта PereplanHome.

Ru, желающие оформить и узаконить самовольные вмешательства, произведенные в планировку жилья. Поэтому перед тем, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, рекомендуем ознакомиться с изложенной ниже информацией.

Начать можно с содержания.

Что российское законодательство относит к перепланировке

Однозначные определения терминов «переустройство» и «перепланировка» применительно к жилым помещениям даны в четвертой главе (ст. 25) действующей редакции ЖК РФ 2018 года.

К первому относят работы, касающиеся исключительно инженерных, электрических, санитарно-технических сетей и оборудования — установку, замену, перенос.

Суть второго — изменение конфигурации помещения за счет конструкционных элементов дома (несущих стен, простенков, перегородок, пр.).

Смысл еще одного понятия — «реконструкция» — предопределен Градостроительным кодексом и детализирован другими нормативно-правовыми актами. К нему обращаются при переделке физически и морально изношенных зданий, когда:

  • Укрепляют несущие конструкции элементами из стали;
  • Улучшают тепло-технические параметры сооружений;
  • Увеличивают площадь помещений, пр.

Все перечисленные операции — переустройство, перепланировка, реконструкция — должны оформляться в соответствии с буквой закона и требуют внесения соответствующих правок в технический паспорт. Их обычно делает бюро технической инвентаризации (БТИ). В Москве, как показывает практика, переделывание жилья чаще сводится к перепланировке. Согласно российскому законодательству, это:

  • азборка существующих перегородок и возведение новых;
  • Заделывание имеющихся, устройство ранее не существовавших дверных проемов;
  • Увеличение метража жилых комнат или разделение одной на два (реже — на три) помещения меньшей площади;
  • Обустройство дополнительных санитарных узлов, кухонь;
  • Оборудование тамбуров, пр.

По опыту, работы из приведенного перечня чаще выполняются незаконно, без получения необходимых разрешений. Рассмотрим, что в таком случае предусматривает закон.

Изменение планировки квартиры в Москве с точки зрения закона

По закону, всякое изменение конфигурации любой жилой площади, независимо от ее принадлежности, обязано пройти процедуру согласования, а если этого не произошло — узаконения. Нарушение данного требования чревато (ст. 7.21 КАН):

  • Катастрофическими последствиями, влекущими разрушение части или всего здания, затопление соседей нижних этажей, создание другим жильцам некомфортных и опасных для проживания условий;
  • Наступлением административной ответственности — штрафом до 30000 рублей. Вдобавок, владельцу (собственнику, квартиросъемщику) вменяется в обязанность восстановить жилплощадь в прежнее (исходное) состояние. Делать это придется за свой счет, в противном случае суд вправе реализовать приватизированное жилье на публичных торгах и расторгнуть договор найма;
  • Сложностями в реализации права собственности — невозможностью продать, подарить, обменять недвижимость;
  • Отказом нотариата в выдаче свидетельства наследования;
  • Проблемами с ипотекой (при обнаружении незаконных изменений объекта залога банки вправе потребовать немедленно погасить долг).

В 2018 году невозможны любые сделки с квартирой в случае ее перестройки без получения разрешения в компетентных органах. Изменение планировки без согласования соответственно со ст. 29 ЖК РФ считаются незаконными.

На законодательном уровне также предусмотрен список табуированных действий, результаты которых узакониванию не подлежат (т. е. ни одна инстанция не возьмется оформить разрешения, легализовать или узаконить сделанную перепланировку).

Что из сделанного самовольно узаконить не удастся

Перед тем, как начать самовольную перепланировку в надежде оформить разрешения и внести коррективы в правоустанавливающие документы позже, необходимо знать, что узаконивать нельзя. Законодательно запрещено:

  1. Увеличивать метраж кухонь, туалетов, ванных комнат, если увеличение производится за счет жилой площади путем ее уменьшения больше, чем на четверть;
  2. Объединять оборудованную газовой плитой кухню с другими комнатами посредством открытых арок либо сноса перегородок (на дома с электроплитами ограничение не распространяется);
  3. Даже частично разбирать несущие конструкции (стены, перегородки);
  4. Уменьшать количество, геометрические размеры (сечение), сносить и переносить домовые инженерные коммуникации — вентиляционные каналы (проемы), водопроводные трубы, радиаторы центрального отопления;
  5. Переносить санузлы за пределы зон, предусмотренных поэтажным планом (располагать над жилыми помещениями нижних этажей), исключение — верхние этажи двухуровневых квартир;
  6. Выносить радиаторы отопления за пределы жилых помещений — на балконы, лоджии;
  7. Наращивать площадь балконов за счет квадратных метров жилых комнат (разрешается присоединять пространство балкона или лоджии посредством арки шириной менее одного метра).

Нужно знать: сотрудники банка имеют право инспектировать состояние ипотечных квартир!

Затевая перестройку, предполагающую вмешательство в планировку, нужно помнить, что она не должна ухудшать существовавшие ранее условия проживания. Законодательство допускает:

  • Объединять пространство жилой комнаты и оборудованной газовыми приборами кухни посредством дверного проема, арки с дверью раздвижного типа;
  • Расширять санузел за счет общей (нежилой) площади — прихожей, ниш, коридоров;
  • Переносить от стояка трубы путем их удлинения при сохранении начального угла слива.

Если во время самовольной перепланировки квартиры закон не нарушен, вопрос ее легализации имеет два традиционных решения, пристальное рассмотрение которых для многих окажется полезным.

Возможные альтернативы узаконивания перепланировки

Если перед тем, как начинать перепланировать жилье, владелец не позаботился о проекте и разрешении, существуют два варианта узаконивания снесенных простенков, построенных перегородок, проделанных проемов, присоединенных балконов, пр.:

  1. Административная процедура, подобная оформлению проектной документации и разрешений;
  2. Судебное разбирательство.

Оба варианта воплощаются самостоятельно или с помощью специализирующихся на оказании подобных услуг компаний — таких, как бюро «PereplanHome». Гражданам административную процедуру узаконения нужно начинать с обращения в организации, отвечающие за порядок согласования самовольных перестроек жилищ. Таковыми являются жилищная инспекция, отдел капитального строительства мэрии (районной администрации). Заявитель при себе должен иметь:

  • Поэтажный план;
  • Технический паспорт квартиры.

Сделанные изменения конфигурации жилплощади вносятся в имеющуюся документацию. За помощью следует обратиться в БТИ, которое направит на дом техника. Хоть сроки регламентированы, на оформление понадобится не один день, иногда — несколько недель. «На выходе» получим новые чертежи, где самовольно модифицированные элементы наносятся красным цветом.

Далее формируют пакет документов, состав которого зависит от конкретной ситуации. Обычно в него включают:

  • Заявление о перепланировке;
  • Техническое заключение БТИ;
  • Правоустанавливающие документы — оригинал или нотариально заверенная ксерокопия;
  • Выписка из домовой книги;
  • Техпаспорт и поэтажный план с экспликацией;
  • Проект или чертеж изменений конфигурации жилплощади;
  • Согласие всех собственников на модификацию планировки (членов семьи нанимателя);
  • Договор с проектной организацией на предоставление услуг.

В случае необходимости могут потребовать другие документы. Проверка представленных бумаг заканчивается получением согласования либо отказа. На процедуру законодательство выделяет 45 дней. При обращении через МФЦ, отсчет начинается с момента передачи документов в компетентные органы. О решении заявитель уведомляется в течение трех дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Обращение в суд

Начать оформлять узаконения в судебном порядке целесообразно в двух следующих случаях:

  1. При невозможности реализовать «административную процедуру» — в местную судебную инстанцию (по месту регистрации жилой площади) подается иск с требованием сохранить ее в состоянии, обретенном после переделки;
  2. При наличии отказа органа согласования и несогласия с ним — в районный суд по месту жительства заявителя (по месту расположения органа, отказавшего в согласовании перепланировки) в трехмесячный срок подается заявление об обжаловании вынесенного решения.

Кроме иска (заявления), нужно собрать и предоставить суду оригинальные либо нотариально заверенные документы:

  • Квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • Свидетельство о праве собственности (соглашение соцнайма);
  • Технический паспорт, поэтажный план и экспликация;
  • Заключение компетентных инстанций;
  • Проект (чертеж) изменений конфигурации жилой площади;
  • Согласование проектной организации;
  • Бумаги, обосновывающие претензии заявителя.

В ходе проведения судебного разбирательства истец должен доказать, что:

  • Самовольное изменение конфигурации принадлежащей ему жилплощади не затрагивает интересы (права) третьих лиц и не таит опасности;
  • Архитектурные изменения не нарушают требования СНИП;
  • Перед производством работ по перепланировке действительно предпринимались попытки ее согласовать (получить разрешение).

Результатом проведенного разбирательства является постановление суда, которое узаконивает перепланировку или отказывает в ее легализации. По истечение месяца постановление суда вступает в законную силу. Положительное решение суда является юридическим основанием обратиться в Росреестр по поводу получения нового кадастрового паспорта. При изменении жилой площади потребуется заказать в Регпалате новое свидетельство о праве собственности.

Изучая представленные материалы и доводы, суд вправе назначить экспертизу по проверке соответствия внесенных в конструкцию дома изменений строительным нормам и правилам.

Заключение

«Перепланировка», «переустройство» и «реконструкция» — самостоятельные понятия, которые следует различать в виду принципиальных отличий между ними и правовых последствий, наступающих после их незаконного осуществления.

Не все самовольно произведенные переделки подлежат узакониванию. Те, которые можно легализовать, осуществляются самостоятельно административным путем или в судебном порядке.

В обоих случаях придется потратить время, нервы и деньги.

Читайте также  Где посмотреть есть ли обременение на квартиру?

Бюро «PereplanHome» занимается юридическими проблемами, возникающими в ходе изменения конфигурации жилплощади. За разумное вознаграждение (стоимость наших услуг — лучшая в регионе!) можно узаконить сделанную перепланировку, сэкономить время и сберечь здоровье. Бесплатные консультации — по телефону +7(495)545-46-99. Звоните, будем рады помочь!

Источник: https://pereplanhome.ru/poleznaya-informatsiya/kak-uzakonit-pereplanirovku/

Как узаконить перепланировку квартиры

Как узаконить перепланировку в купленной квартире?
Не нашли нужный Вам ответ?
Напишите Ваш вопрос ниже, в х. Наш юрист, с опытом работы более 8 лет, ответит Вам в течении 1 рабочего дня.

Бесплатно!

Типовая планировка квартиры не всегда устраивает собственников, поэтому многие решаются на ее переустройство в соответствии со своими желаниями и представлениями. Но действующий Жилищный кодекс регламентирует обязательный разрешительный характер этой процедуры.

Как же узаконить изменения планировки квартиры, если она уже сделана и какие последствия влечет незаконная перепланировка – об этом расскажем в этой статье.

Переустройство и перепланировка

Для начала необходимо различать два действия: квартиру можно переустроить и перепланировать. При переустройстве изменениям подвергаются инженерные сети в квартире, а также электрическое, сантехническое или иное оборудование квартиры. Все такие изменения должны вноситься в технический паспорт объекта недвижимости.

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации. В частности, это могут быть изменения в расположении стен, любых проходов между помещениями квартиры, сантехнического оборудования.

В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ любые подобные изменения обязательно должны согласовываться с соответствующими органами.

Уполномоченным органом, отвечающим за согласование перепланировки является Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для получения согласования необходимо пройти следующие процедуры:

  • для начала процедуры на руках необходимо иметь план квартиры, составленный БТИ. Если его нет, то его можно заказать, подав заявку. План может заказать любой из собственников жилья;
  • разрабатывается собственно сам проект перепланировки. Этот проект не просто план внесения изменений, он должен проходит обязательное согласование в некоторых инстанциях, например, в Роспотребнадзор, пожарном надзоре (МЧС), СЭСе. В зависимости от того, самостоятельно ли вы занимаетесь этим согласованием или процесс проводит проектная организация, будет зависеть стоимость проекта;
  • подается заявка на согласование разработанного проекта;
  • после того, как проект согласован, можно приступать к работам;
  • как только все работы будут завершены, специалисты БТИ должны принять помещения. Для этого выезжает специальная комиссия;
  • теперь можно обращаться за получением новых планов БТИ.

Есть перечень изменений, которые не допускаются ни в коем случае. Перечислим для примера некоторые из них. Нельзя:

  • присоединять балконы и лоджии к комнате для увеличения ее площади;
  • переносить кухню или санузел так, что он будет располагаться над жилыми комнатами жильцов, которые живут ниже;
  • также, сносить стены, в которых есть вентиляционные каналы или которые являются несущими;
  • прокладывать в стенах трубы газопровода;
  • включать в площадь квартиры коридор, который относится к лестничной площадке.

Процедура оформления самовольной перепланировки

Но порой ситуация складывается так, что изменение планировки сделано без согласования со стороны БТИ. В таком случае возникает резонный вопрос, как ее узаконить.

Для начала отметим, что законодательство предусматривает узаконивание в административном порядке, но только если в нормативно-правовые акты органов местного самоуправления предусмотрен такой вариант. В противном случае узаконивание возможно только через суд.

Общая схема действий такова:

  1. Необходимо узнать, какой из органов местного самоуправления или органов государственной власти курирует согласование, и затем обратиться к ним за консультацией. До того, как обратиться с консультацией, необходимо подготовить план квартиры, на котором самостоятельно или с помощью специалистов БТИ нужно указать, какие изменения были произведены. Обычно все изменения вносятся красным цветом.
  2. Заказывается проект перепланировки. Этот этап схож с таким же этапом как при согласовании в установленном порядке. Законодательство предусматривает возможность предоставления эскиза, если изменения были незначительными. Это изменения, не затрагивающие несущие конструкции, конструкцию полов, инженерные коммуникации.
  3. Собирается комплект документов, в который помимо самого проекта и заявления должны входить:
    • правоустанавливающие документы;
    • согласие на проведение перепланировки – для арендуемой квартиры это согласие арендатора и его семьи, если изменение планировки предусматривает присоединение части общего имущества дома, то согласие соседей;
    • техпаспорт квартиры;
    • договор с проектной организацией;
    • заключения органов, которые участвуют в согласовании.

Имеет ли технический паспорт срок действия и с какой периодичностью его необходимо обновлять? Подробнее читайте здесь.

Необходимо отметить, что необязательно предоставлять правоустанавливающие документы, документы БТИ и согласование от уполномоченных органов. Если в этих учреждениях есть ваши данные, то согласовательный орган может получить их, запросив самостоятельно.

  1. Поданное заявление рассматривается в течение 45 дней и по итогам выносится решение о согласовании или об отказе.
  2. В случае получения отказа, можно обратиться в суд для обжалования решения.

материал: как узаконить перепланировку

Сколько стоит

Стоимость процедуры колеблется в значительных пределах и будет зависеть от объема изменений, а также от ее своевременности.

Отдельно оплачивается проектирование перепланировки, в зависимости от того, кто разрабатывает проект, специалисты БТИ или специализированная организация, цена будет различаться.

Кроме того, на цену влияет и объем согласовательной работы, если проектная организация берет на себя все переговоры с Роспотребнадзором и иными органами, то цена может существенно возрасти.

Стоимость разработки проекта сильно колеблется в зависимости от объема работ и региона, в котором расположена квартира, но в среднем эта цифра может составлять не менее 25 000 рублей.

Каждая служба, которая будет участвовать в согласовании проекта, также может ввести свои тарифы на процедуру. Так, в частности в разработке проекта участвуют санитарно-эпидемиологическая служба и МЧС. Бюро технической инвентаризации взимает в среднем около 5000 рублей за процедуру согласования. По общему правилу в настоящее время Роспотребнадзор и пожарная инспекция не взимают госпошлину за проведение процедуры согласования.

Внимание! Если перепланировка уже сделана, а процесс согласования еще не начат, то сразу необходимо приготовить деньги на оплату административного штрафа. Эта сумма может доходить до 2,5 тысячи рублей.

Также придется выложить деньги за разработку проекта, но здесь проектные организации, как правило, могут поднять стоимость работ из-за того, что проект разрабатывается для уже завершенной без согласования.

Если узаконивание будет происходить в судебном порядке, то к сумме расходов следует добавить и пошлину в размере 300 рублей.

Через суд

Процедура узаконивания через суд выглядит следующим образом.

Во-первых, необходимо составить исковое заявление. Иск подается в соответствии с положением административного права, и срок исковой давности по таким делам – 3 месяца. Это означает, что если вы, получив отказ в согласовательный орган, обратились в суд через 4 месяца, в рассмотрении дела будет отказано.

В пакет документов, помимо основного списка документов, необходимо добавить:

  • решение об отказе в согласовании перепланировки;
  • квитанцию об уплате пошлины;
  • уведомления, что иные участники процесса уведомлены и имеют на руках копии документов, приложенные к исковому заявлению;
  • если вам в деле помогает адвокат, то к документам должно быть приложено и его удостоверение.

После того, как суд примет ваши документы, будет назначена дата слушания. Установленные сроки для прохождения всех судебных процедур в рамках административного дела – 1 месяц.

Вашей основной задачей в суде будет доказательство следующих фактов:

  • что проведенные в квартире изменения не затрагивают интересы иных граждан и не угрожают их жизни и здоровью;
  • все мероприятия соответствуют нормативам и правилам проведения строительных работ;
  • вами предприняты все усилия по проведению узаконивания в административном порядке.

Суд может потребовать проведения строительно — технической экспертизы, для установления факта соответствия проведенных работ нормативам. Такая экспертиза оплачивается истцом.

После того, как будет вынесено решение, оно должно будет вступить в законную силу. На это также отводится месяц, в течение которого орган, проводящий первичное согласование, может подать апелляцию.

Уже после того, как решение вступит в законную силу, можно обращаться в БТИ за новыми документами. В этом случае основанием будет не согласование, а решение суда.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Для собственников, которые проводят изменения планировки в квартире, приобретенной в ипотеку, есть дополнительное условие. Для проведения согласования необходимо получить согласие банка. У каждого банка есть своя форма согласия.

Обычно это документ на официальном бланке банка, на котором указано полное наименование банка.

Согласие оформляется в форме делового письма, и это значит, что у него есть присущие письму реквизиты: кому письмо адресовано, номер исходящего, тема письма, подпись и синяя печать, указание ответственного специалиста — исполнителя.

В теле письма каждый банк указывает свои условия предоставления согласия, но они, как правило, соответствуют основным нормам жилищного законодательства и описывают минимальные обязанности лица, получающего согласие банка.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры?

Возможно обратная ситуация, когда вы решаете купить квартиру и видите, что ее планировка отличается уникальностью.

Самым простым способом является сличение реальной планировки квартиры с техническим планом. Если на документе имеются красные линии, значит, имеются выявленные отклонения существующей планировки от плана. Кроме таких красных линий в техпаспорт могут внесены записи в поле Особые отметки. Специалист БТИ может указать здесь, что изменения не согласованы, или что разрешение не получено.

Конечно, это потребуется, если продавец сам еще на этапе переговоров не заявил о том, что были сделаны изменения планировки.

В любом случае, перепланировка, проведенная законно или узаконенная постфактум, должна быть отражена в документах – черными линиями на документе с синими печатями, а также должно иметься согласование.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Однозначно ответить на этот вопрос нельзя, все будет зависеть от того, в каком объеме были произведены изменения.

Если такие работы коснулись лишь ненесущих конструкций, то особых проблем не возникнет. Если же работы были проведены в большем объеме, например, ванную расширили, и она заняла часть коридора, или появились проемы в несущих конструкциях, то продажа может осложниться. И уж совсем невозможно будет продать квартиру, в которой были проведены изменения, противоречащие законодательству.

Так в частности, квартиры с такими изменениями банки не рассматривают в качестве объектов ипотечного кредитования, а регистрационная палата может отказать в регистрации перехода права собственности.

В любом случае, перепланировка, которая не согласована в установленном порядке будет снижать стоимость квартиры, и чем больший объем работ по согласованию предстоит провести новому собственнику, тем большую скидку вам придется ему сделать.

Читайте также  Как передают деньги при продаже квартиры?

Риски

Основной риск заключается в том, что согласование после перепланировки влечет за собой многократное увеличение расходов на дальнейшее согласование.

Кроме того, если такие изменения проводились самостоятельно без предварительных проектных работ, есть риск того, что в целом изменение конфигурации квартиры может оказаться незаконным действием. И тогда придется устранять все нарушения.

Кроме того, квартиру с несогласованной перепланировкой труднее продать, а порой и вообще невозможно. Так, банки не рассматривают такие квартиры в качестве объекта ипотечного кредита, в случае если нет соответствующего согласования.

Риски может и нести покупатель такой квартиры. Если он до подписания договора купли-продажи не позаботился о проверке законности, впоследствии, возможно, именно ему придется нести все расходы по узакониванию или устранению несоответствующих закону изменений.

Перепланировка позволяет индивидуализировать свою квартиру, сделать ее более приспособленной под ваши нужды, но следует помнить о том, что эта процедура требует согласования в строго установленном законом порядке.

Можно провести узаконивание и после, но это потребует гораздо больших усилий и расходов.

В любом случае, даже если вы приступаете к перепланировке без согласования, наиболее оптимальным вариантом будет проведение всех работ в соответствии с проектом, который разработан со всеми требованиями законодательства. В таком случае будет проще впоследствии добиться согласования.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry.html

Правила перепланировки жилых помещений в Москве

Как узаконить перепланировку в купленной квартире?

Незаконная перепланировка квартиры может стать причиной серьезных последствий как для будущего покупателя, так и для нынешнего владельца недвижимости. При этом неважно, знал ли гражданин об имеющихся нарушениях или нет, ему как физическому лицу грозит немалый штраф до двух с половиной тысяч рублей, а также обязательство устранить все допущенные нарушения.

Кроме того, Мосжилинспекция получила право проверять жилые объекты в ускоренном порядке. Теперь суд рассматривает представление контролирующего органа в течение десяти дней, и спрятаться за бронированной дверью от жилищного инспектора возможности уже не будет.

Как узаконить перепланировку квартиры в Москве

Но выход есть. С 14 февраля 2018 года перепланировка квартир в столице проходит по-новому. Услугу можно получить электронно. Достаточно буквально за несколько минут оформить необходимые документы на портале Правительства Москвы.

Важно, чтобы компания, где клиент планирует в Москве заказать проект перепланировки, обладала надлежащим образом оформленной электронно-цифровой подписью.

Владельцам квартир от застройщика тоже стало легче. Предъявлять справку о присвоении адреса и разрешение на ввод дома в эксплуатацию больше нет необходимости.

Если москвич затеял ремонт, у него теперь существует право продлить разрешение на перепланировку сразу на полугодие. Таким правом клиент вправе воспользоваться лишь однократно.

Перепланировка недопустима, если она меняет внешний вид здания. Запрещено:

  • менять облик его стен
  • стеклить по индивидуальному проекту оконные проемы, балконы и лоджии
  • панорамное остекление окон, лоджий и балконов
  • создание дополнительных оконных проемов
  • закладывать кирпичом или иным материалом уже существующие окна
  • создание «французского окна»
  • изменение формы и размеров оконного проема

Усилен контроль за самозахватом со стороны жильцов чердачных и мансардных помещений, входных групп и подъездов. Напомним, что эта территория принадлежит к категории общедомового имущества.
В квартире допустима только одна антресоль. Она должна быть не более двух пятых площади помещения. Установка ванн, сантехнических, газовых и электроприборов на пространстве антресоли запрещено.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве

Легализовать перепланировку в торговом или офисном объекте для малого и среднего бизнеса не просто необходимо, но даже выгодно. Произвести ее не составит труда.

Существует немало специализированных организаций, способных выполнить перепланировку под ключ, соблюдая качество и сроки. Однако далеко не каждая из них предоставляет 100% гарантию на свои услуги и обеспечивает полное юридическое сопровождение. Не всякая способна разработать весь пакет технической документации за пять рабочих дней. Компании «Проектные технологии» это по силам.

Самая большая головная боль ожидает владельца нежилого помещения, когда он столкнется с необходимостью узаконивания изменений. Важно с надлежащим уровнем квалификации не просто подготовить техническое заключение «О допустимости и безопасности ранее выполненных работ», но и защитить его в Мосжилинспекции. Наши специалисты способны на это.

Хозяева коммерческой недвижимости в первую очередь сами заинтересованы в легализации несанкционированного ремонта, поскольку:

  • Штрафы за несанкционированное переустройство нежилых помещений значительны. В частности, в столице они составляют для предприятий, а также ИП 300 — 350 тысяч рублей
  • Незаконно перепланировать квартиру можно, и возможно, этот факт удастся скрыть от инстанций. А вот нарваться на проверку контролирующих органов в коммерческом секторе очень высок
  • В офисе работает много людей. И для них факт проверки и ее последствия вряд ли доставят удовольствие
  • Важно помнить, что штрафуют владельца недвижимости, а не инициатора перепланировки (того же арендатора)
  • Нелегальная перепланировка препятствует любым сделкам с недвижимостью – ее продаже, залогу и пр. Для предпринимателей это бывает важнее взысканий со стороны контролирующих органов.

Сколько стоит узаконить перепланировку в Москве

К процедуре согласования перепланировки требуется комплексный подход. Поэтому и цены на услуги в этой области зависят от поставленных задач. Например, в компании «Проектные технологии» вы с помощью наших консультантов сами решаете, какой перечень услуг будет необходим именно вам:

  • Подготовка проекта перепланировки и технического заключения, производство необходимых инженерных расчетов обойдется в 24 тысячи рублей
  • В 15 тысяч рублей будет стоить Согласование документов с контролирующими органами
  • Проверка выполненных работ и подписание соответствующих актов — около 15 тысяч рублей
  • Получение техпаспорта помещения в БТИ. Проведение процедуры внесения изменений в ЕГРН — 7 тысяч рублей.

Источник: http://bestflate.ru/blog/pravila-pereplanirovki.html

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Как узаконить перепланировку в купленной квартире?

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые.

Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию.

Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Читайте также  Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию.

    По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.

  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.

  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности.

Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта.

Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Перепланировка квартиры как узаконить 2016: самостоятельно, самовольную или еще не сделанную, стоимость, сроки | Юридические Советы

Как узаконить перепланировку в купленной квартире?

Последнее обновление Февраль 2019

Перепланировка жилого помещения может быть узаконена по собственной инициативе, по предписанию инспектора Жилищной инспекции или по решению суда. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Какие документы для этого нужны, в какие сроки выполняется процедура регистрации и какова стоимость расходов? Об этом читайте ниже.

Ответ на этот вопрос очевиден – если произведенные изменения пространства не подлежат включению в технический паспорт квартиры, заниматься их оформлением не нужно. Так, если речь идет о косметическом ремонте, остеклении балконов, то ничего приводить в соответствие с законом не нужно, поскольку нарушений нет (см. подробно что можно, а что нельзя делать в квартире при перепланировке).

Когда обязательно следует узаконить перепланировку

В любых других случаях нужно обратиться в Жилинспекцию с заявлением о законности новой планировки. Наиболее частыми поводами для обращения в инспекцию являются случаи, когда:

  • собственник убрал встроенный шкаф, отметка о наличии которого есть в плане на жилое помещение;
  • произведены манипуляции с перегородками, если стена не несущая;
  • изменилась площадь холла, комнаты;
  • хозяин квартиры убрал балконную дверь – в этом случае также нужно это узаконить, поскольку увеличивается площадь примыкающей территории.

Чтобы разобраться, подлежит ли результат вашего ремонта разрешительной регистрации, можно обратиться в отдел архитектуры администрации района или в Жилищную инспекцию, в отдел справок (см. штраф и ответственность за незаконную перепланировку в квартире). А также судебная практика: суд постановил лишить собственника жилья из-за незаконной перепланировки).

Как узаконить перепланировку, если в плане БТИ сведений о ней нет

Специалисты в области жилья считают такую перепланировку еще официально не сделанной, поскольку в регистрирующих органах сведений о ней нет.  Опытные проектировщики могут посоветовать в этом случае заняться оформлением как будто планируемого переустройства.  Тогда можно избежать:

  • штрафа за самовольную перепланировку;
  • длительной процедуры узаконения (до 3-х месяцев);
  • лишней волокиты отображения в документах БТИ: при обращении за согласованием уже сделанного ремонта вас обяжут сначала отобразить его в плане, а потом только пройти процедуру по узаконению.

Заметим, что рекомендация обратиться за разрешением как будто еще не сделанных изменений относится к тем ситуациям, когда речь идет о несложном переустройстве.

В случае, если вы уже сделали ремонт с существенными изменениями (например, затронуты несущие стены или перекрыта вентиляционная труба), то пойти таким путем не удастся – при согласовании на место обязан выехать инспектор Жилищной инспекции, чтобы понять, возможно ли осуществить то, о чем хозяин квартиры просит разрешение.

Готовим документы:

  • заявление (нужно заполнить в Жилинспекции);
  • свидетельство о праве собственности;
  • согласие всех проживающих лиц (в муниципальном жилье) или всех собственников, оформляется в письменном виде в свободной форме;
  • поэтажный план БТИ, техпаспорт;
  • проект перепланировки, а также заключение о безопасности ремонтных работ (заказывается в лицензированных организациях).

Далее

  • Ждем рассмотрения заявления (примерно 1 месяц).
  • После получения положительного решения о возможности проведения запланированных работ обращаемся в Жилинспекцию для согласования даты составления акта приема работ.
  • Инспектор, посетивший отремонтированную квартиру, составляет акт соответствия проведенных работ проекту, после чего перепланировка считается законной.

Как узаконить уже сделанное переустройство через Жилищную инспекцию

Узаконить уже сделанную самовольную перепланировку квартиры можно посредством обращения в жилищную инспекцию. При этом необходимо знать, что:

  • выдача разрешения будет возможно только  в том случае, если инспектор зафиксирует отсутствие нарушений СНиПов, СаНПиНов, требований постановлений местного жилищного законодательства. На практике граждане желают узаконить абсолютное большинство измененных планировок с существенными нарушениями (поэтому мы и рекомендовали, по возможности, обращаться за согласованием как будто планируемого ремонта);
  • придется заплатить штраф за административное правонарушение, выразившееся в самовольном переустройстве (от 2000 до 2500 рублей).

Подготавливаем пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на жилое помещение;
  • согласие всех собственников и членов семьи нанимателей;
  • план БТИ;
  • технический план.

Обращаемся в БТИ

Предоставляем указанные документы в БТИ для получения нового плана, в котором будут отражены сделанные вами изменения. Для его составления сотрудник БТИ обязан выехать по адресу вашей квартиры для замеров.

Обращаемся в Жилинспекцию

Предоставляем в Жилинспекцию новый план БТИ, а также:

  • проект переустройства;
  • заключение контролирующих органов (в зависимости от проекта, ими могут быть: пожарный надзор, Роспотребнадзор, газовые службы и т.д.);
  • согласие всех собственников жилья, а также соседей (в случае, если затронуты их интересы).

В основном, документы на узаконение совпадают с теми, которые должны быть представлены и на предварительное согласование, еще до ремонтных работ. К перечню документов необходимо приложить заявление (содержание аналогично заявлению о согласовании еще несделанного ремонта).

После рассмотрения пакета ваших документов (обычно в течение 45 дней) заявителю выдадут решение о согласовании переустройства или об отказе в выдаче разрешения. 4. Если решение положительное, получаем новый кадастровый паспорт. Для этого нужно обратиться в Росреестр (в Кадастровую палату), представив следующие документы:

  • технический план;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру, в которой была переделка;
  • план БТИ;
  • решение контролирующих органов о том, что переустройство согласовано.

Эти же документы подаются в Росреестр в последующем для получения нового свидетельства о праве собственности (оно необходимо только в случае изменения площади квартиры, как в сторону увеличения, так и уменьшения).

Если незаконное изменение планировки есть в плане БТИ

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, если ее наличие отображено в плане БТИ? Такую планировку можно утвердить только через суд. В данном случае имеются ввиду отметки красным цветов в плане БТИ, указывающие на невозможность выдачи разрешения Жилинспекцией. Основания для такого решения совпадают с правилами, которые запрещают следующие изменения:

  • перенос батарей центрального отопления на балкон;
  • изменения конфигурации полов;
  • расширение площади кухни за счет санузла либо комнаты;
  • другое.

В случае, если вы не согласны с признанием вашей планировки незаконной, можно попробовать устранить нарушения, препятствующие регистрации, после чего снова обратиться за согласованием.

В сложных случаях такая процедура может длиться годами.

Если в действиях сотрудников Жилинспекции вы усматриваете нарушения жилищного законодательства, можете обратиться в суд, представив свои доводы и доказательства соответствия ремонтных работ требованиям Жилищного кодекса РФ.

Состоявшееся судебное решение поставит точку в решении вопроса. Если ваши исковые требования будут удовлетворены, то Жилищную инспекцию обяжут выдать разрешение, а БТИ – новый технический план.

Вместе с тем, в подавляющем большинстве суд признает действия Жилищной инспекции законными, поскольку четкие требования Жилищного законодательства не создают коллизий и неясностей. В случае отрицательного решения суда собственника обяжут вернуть жилье в первоначальный вид.

Итак, если на плане БТИ есть отметки красного цвета, то иначе, как через суд, узаконить ремонт нельзя. Исковое заявление подается в суд того района, на территории которого находится жилье:

Образец искового заявления

В Ленинский районный суд г.______Истец: Новиков А.А., проживающийпо адресу: г._____, ул. _____, д.___ кв.___тел._________________Ответчик: Жилищная инспекция г._______,

адрес: г._______, ул._________,д.___

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕо сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии

без согласования государственного органа

Я, Новиков А.А.я. являюсь собственником кв.__ д.___ по ул.________ г._________,  проживаю по указанному адресу со своей семьей – супругой Новиковой А.В., совершеннолетними детьми Новиковым С.А., Новиковой М.А.

Источник: http://juresovet.ru/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry-samostoyatelno-eshhe-ne-sdelannuyu-ili-samovolnuyu/

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: