Как производится оценка квартиры?

Содержание

Как проходит оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна и сколько стоит

Как производится оценка квартиры?

Перед получением ипотечного кредита в любом российском банке с заемщика всегда потребуют оценку приобретаемой недвижимости. Причем такую процедуру придется провести уже после одобрения заявки клиента на выдачу ссуды и проверки его платежеспособности. Рассмотрим, как проходит оценка квартиры для ипотеки, сколько она стоит и кто платит, кем проводится и что может быть причиной снижения оценочной стоимости недвижимости.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке и на что она влияет?

Проведение оценки квартиры при ипотечном кредитовании закреплена законодательно статьей 8 Закона №135-ФЗ. Один из пунктов статьи гласит, что оценка для ипотеки нужна обязательно, если есть споры по стоимости объекта. Она важна как для банка, так и для самого заемщика.

Цели оценки для банка и заемщика следующие:

  1. Банк подстраховывает себя в случае неисполнения клиентом условий договора. Поскольку покупаемая квартира становится предметом залога, то для банка важно знать, за сколько он сможет ее продать, если клиент не вернет кредит. При этом финансовой организации важно знать как рыночную цену квартиры (по ней объект продается по средним срокам для аналогичных квартир), так и ликвидационную (при срочной продаже объекта). Именно на последнюю цифру банк ориентируется при определении верхнего предела суммы кредита. Иногда, от оценочной стоимости уходит еще 20-40%, которые снимает банк после корректировки с учетом понижающих коэффициентов из-за возможных рисков.
  2. Клиент будет знать, что в случае непредвиденных обстоятельств (развод, несчастный случай), ведущих к вынужденной продаже квартиры, цена за проданную недвижимость полностью покроет долг перед банком. Иначе заемщик, даже оставшись без квартиры, будет должен по кредиту.
  3. Заемщик узнает реальную рыночную цену за конкретный объект недвижимости. Соответственно, это хороший повод для торга с продавцом, когда он завышает стоимость.
  4. Дополнительная проверка «чистоты» сделки купли-продажи. Покупатель и банк убедятся в отсутствии обременения на жилье, незаконных перепланировок, статуса «ветхого» жилья, нахождения в планах на снос, и будут знать обо всех недостатках недвижимости, про которые продавец мог умолчать.

Факторы, влияющие на положительное решение банка

Когда заемщик проходит этап оценки жилья, есть ряд нюансов, влияющих на положительное решение банка при принятии итогового отчета и определении конечной суммы выдачи кредита:

  1. Оценочная (ликвидная) стоимость квартиры должна быть равна или превышать сумму ипотечного кредита. Тогда банк одобрит выдачу ссуды.
  2. С оценщиком следует заключать письменный договор. Этого требует законодательство и, кроме того, клиент будет уверен, что в случае некачественной работы, оценщик будет обязан исправить недочеты.
  3. Фотографии квартиры, а также подъезда, лестничной клетки должны быть качественными и четкими. Поэтому оценщику следует работать в светлое время суток.
  4. В отчете должно быть прописана и отражена цель оценки объекта. То есть, экспертиза проводится именно для оценки квартиры в качестве предмета залога.

В сторону уменьшения оценочной стоимости отрицательно могут повлиять содержание раздела отчета «Ограничения и допущения». В нем есть информация, уточняющая отдельные детали и, возможно, собственные предположения оценщика.

Например, может быть указано, что в силу определенных причин, специалист не смог сфотографировать отдельные участок квартиры. И на основании этого он лишь предположительно его описал.

Любые спорные и неясные моменты уменьшают стоимость недвижимости.

К кому обратиться?

Оценку квартиры вправе осуществлять организации или оценщики, имеющие соответствующую лицензию или квалификационный аттестат. Оценщик может быть частным лицом или работать на компанию, но в любом случае его квалификация должна быть подтверждена дипломом или справкой о профильном обучении.

Обычно банк предлагает на выбор перечень аккредитованных фирм, с которыми он сотрудничает. Иногда заемщику могут предложить компанию в агентстве недвижимости, если оно участвует в оформлении ипотеки. Однако клиент не обязан следовать этим рекомендациям, поскольку имеет право оценить квартиру для ипотеки в любой организации или у частного лица.

Специалисты по оценке недвижимости распределяются на 2 группы:

  1. Независимые.
  2. Аккредитованные.

Рассмотрим, какие отличия имеются между ними, и к кому лучше обращаться за оценкой недвижимости для банка.

Независимые оценщики

Под независимыми оценщиками подразумеваются компании или частные лица, которые не смогли или не пожелали пройти аккредитацию в банке. Банк может отказаться принимать отчеты таких организаций под любыми предлогами. Поэтому советуем обращаться сразу к аккредитованным оценщикам для экономии времени.

Аккредитованные банком

В этой категории находятся только проверенные оценочные компании, которые четко следуют требованиям банка.

Такое сотрудничество выгодно как банкам, так и оценочным организациям:

  1. Банк получает отчеты об оценке жиля, соответствующие всем требованиям.
  2. Оценочные организации получают постоянный и стабильный поток клиентов.

Часто между банком и оценочной организацией имеется договоренность об отчислении процента от стоимости оценки в качестве партнерского вознаграждения банку.

Как выбрать оценщика?

При выборе не аккредитованной оценочной компании, есть риск непринятия банком отчета об оценке, поэтому выбирать лучше именно аккредитованные организации. Список аккредитованных оценщиков можно найти на сайте банка, в котором планируется взять ипотеку, или взять в офисе при оформлении кредита.

Из списка выбираем именно ту организацию, цена услуг которой самая минимальная. Все организации работают по одной схеме и предоставляют одинаковые услуги, поэтому смысла переплачивать нет.

Плюсом обращения в аккредитованную компанию является еще и то, что заемщику не обязательно проверять документы, на основании которых оценщик осуществляет свою деятельность.

Если же обратиться в не аккредитованную фирму, проверять документы придется обязательно, поскольку банк не примет отчет, составленный человеком, не имеющим на то право.

Если заемщик остановился на выборе компании не из предложенного банком списка, то потребуется согласовать с ним кандидатуру оценщика. Ведь кредитное учреждение может не устроить данная организация.

Как правило, банки предъявляют следующие требования к тому, каким должен быть оценщик:

  1. Состоит в одном из учреждений, которое специализируется на оценочной деятельности. Оно, в свою очередь есть в ЕГРЮЛ (Единый Госреестр Юрлиц).
  2. Имеет полис страхования гражданской ответственности (на сумму не менее 300 тыс. руб.). Таким образом исключается риск, связанный с возможной ошибкой в результате экспертизы по оценке недвижимости.
  3. Состоит в СРО (саморегулируемая организация), в ведении которой все вопросы, касающиеся деятельности оценщиков.

Важно!

Следует учесть, что в этом случае банк более тщательно и дольше проверяет итоговый документ – отчет об оценке и нередко возвращает его на доработку. Кредитные учреждения больше доверяют организациям, с которыми уже работают и результат согласовывают быстрее.

Сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и кто должен ее оплачивать?

Стоимость оценки квартиры для ипотеки различается в зависимости от региона, но находится в пределах 2,5-8 тыс. руб. Так, экспертиза оценщика на квартиры в Москве обойдется в 5-10 тыс. рублей, а в Санкт-Петербурге 3-5 тыс. рублей, особенно если жилье элитное и находится в центре. В регионах и провинциальных городах стоимость оценщика составляет от 2,5 до 4 тыс. рублей.

Оценку недвижимости всегда оплачивает заемщик за свой счет. Причем компенсировать затраты у него не получится, даже если банк отказал в ипотеке. По этой причине банк проводит предварительную экспертизу приобретаемой недвижимости. Если цена жилья устраивает все стороны, и причин для отказа в выдаче ипотеки нет, то только в этом случае клиент вносит оплату за оценку.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

От заемщика и продавца квартиры потребуется следующий перечень документов для оценки:

  1. Правоустанавливающие документы на недвижимость. К ним относится:
    • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных после 15.07.2016 оно не выдается) или выписка из ЕГРП;
    • иногда необходима копия договора купли-продажи или другого документа, по которому недвижимость перешла нынешнему собственнику;
    • акт приемки и договор долевого участия (при покупке новостройки в ипотеку).
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Поэтажный план из БТИ или технический паспорт, а также экспликацию квартиры — документ, который детально описывает площадь недвижимости и точные размеры.
  4. Справка о перекрытиях, если дом, в котором покупается квартира, построен раньше 1960 г.
  5. Копия паспорта заемщика.
  6. Разрешение на перепланировку, если она проводилась
  7. Справка из домоуправления о количестве прописанных в квартире.
  8. Справка об отсутствии долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  9. Справка о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции. Требуется не всегда и только если строение возведено до 1970 г.
Читайте также  Что нужно чтоб продать квартиру?

Следует отметить, что при покупке в строящемся доме оценке будет подлежать право требования, так как в собственность квартира еще не оформлена. Документы из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план) в этом случае предоставлять не нужно.

Пошаговое описание процесса

Когда заемщик определился с кандидатурой оценщика и согласовал ее с банком, то пошаговая схема оценивания квартиры при ипотеке выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора с оценщиком на оказание услуг. Иногда это делает специалист из агентства недвижимости по поручению заемщика, если тот дал согласие.
  2. Сбор всех необходимых документов и передача их оценщику.
  3. Согласование времени и дня выезда оценщика на объект недвижимости.
  4. Специалист обследует квартиру, делает необходимые фотографии, сверяет планировку объекта со схемой из БТИ и проверяет другие документы. Вся процедура занимает 30–60 минут.

В течение 2–5 рабочих дней готовится отчет. При более срочной необходимости с клиента скорее всего попросят доплату.

В документе должно быть отражено по какому методу из 3 возможных проводилась экспертиза (иногда применяется 2 метода):

  1. Затратный – определяются затраты на строительство такого же жилья, применяется при оценке квартир на первичном рынке.
  2. Сравнительный (рыночный) – сравнивается стоимость завершенных сделок купли-продажи с аналогичными квартирами, применяется на вторичном рынке.
  3. Доходный – рассматривается возможность окупаемости объекта с точки зрения возможного дохода с него (например, сдача в аренду).

Что оценивает оценщик при проведении экспертизы?

При проведении расчетов специалист принимает во внимание следующие характеристики объекта, от которых зависит итоговая оценка:

  • Фактическое местоположение, площадь.
  • Транспортная доступность.
  • Внутреннее состояние, наличие ремонта.
  • Физический износ, год постройки дома.
  • Этаж, состояние подъезда и лестничной клетки.

Заемщику следует знать, что увеличить стоимость квартиры могут следующие характеристики:

  • Изолированные комнаты, особенно если окна выходят на разные стороны дома.
  • Ванна и туалет находятся раздельно.
  • Застекленный балкон или лоджия.

Вопреки распространенному мнению качественный и дорогой ремонт увеличит лишь рыночную, но не ликвидационную стоимость квартиры.

Снижают оценочную стоимость квартиры следующие параметры:

  1. Первый или последний этаж.
  2. Наличие следов пожара или других происшествий в подъезде.
  3. Невзрачный вид из окна.
  4. Неузаконенная перепланировка (продавцу квартиры предложат узаконить ее).
  5. Неблагополучная экологическая ситуация в районе.

Источник: https://IpotekuNado.ru/oformlenie/dokumenty/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Как осуществляется рыночная оценка стоимости квартиры

Как производится оценка квартиры?

Для совершения различных сделок и действий с квартирой требуется знать ее оценочную стоимость. Она может значительно отличаться в зависимости от разных факторов, поэтому непременно требуется владельцам недвижимости заказывать независимую оценку, проводимую специальными экспертами, обладающими необходимыми навыками, знаниями и оборудованием для этого.

Когда требуется оценка

Определение рыночной стоимости требуется в разных ситуациях.

Наиболее часто необходимость в этом процесс возникает при:

Кто занимается проведением оценки

На рынке функционирует множество организаций, специализирующихся на услугах по оценке разного вида жилья. Поэтому каждый заказчик может самостоятельно выбрать оптимальную контору для сотрудничества.

Что такое рыночная стоимость квартиры? От чего она зависит? Смотрите видео:

Выбрать можно из нескольких вариантов:

  • юридическая компания, занимающаяся только оценкой разных видов объектов;
  • агентства недвижимости;
  • оценочные бюро, предоставляющие услуги по оценке не только недвижимости, но и иных видов имущества;
  • независимые оценщики, являющиеся частными предпринимателями, причем их услуги считаются более доступными по стоимости по сравнению с другими предложениями на рынке.

Методы оценки

Для определения рыночной стоимости квартиры оценщики могут пользоваться разными методами, каждый из которых обладает своими особенностями.

К ним относится:

  • сравнительный способ, заключающийся в том, что подвергаются изучению и анализу разные объекты, обладающие многими сходствами, причем стоимость нескольких из них известна, поэтому легко определяется стоимость рассматриваемого объекта, для чего сравниваются их основные характеристики, а при этом на точность результатов процесса влияет количество используемых для оценки квартир;

Сравнительный метод оценки рыночной стоимости квартиры. tinlib.ru

  • доходный метод заключается в том, чтобы определить ожидаемые доходы от продажи недвижимости, причем этот вариант используется достаточно редко, так как обладает определенными сложностями;
  • затратный способ предполагает, что оценивается квартира на основании тех расходов, которые приходится понести владельцу для ее обустройства, для чего учитывается цена всех используемых материалов и работ.

Какие требуются документы для оценки

Каждый владелец квартиры после выбора компании, куда будет обращаться для проведения оценки, должен подготовить определенный пакет документов, передающихся оценщику.

К ним относится:

  • правоустанавливающая документация на объект, на основании которой было зарегистрировано право гражданина на квартиру;
  • правильно составленное заявление на получение услуги по оценке недвижимости, причем пишется оно от лица собственника жилья, а бланк желательно взять непосредственно в выбранной организации или на ее сайте;
  • паспорт владельца квартиры;
  • техническая документация на недвижимость, к которой относится выписка из ЕГРН, техпаспорт или некоторые другие аналогичные документы.

Как и где можно получить справку о кадастровой стоимости квартиры? Читайте по ссылке.

После проверки документации составляется договор на оказание услуг, который подписывается обеими сторонами.

После проведения работы предъявляется заказчику отчет, содержащий необходимые сведения о процедуре, а также в нем указывается рыночная стоимость жилья.

Какие факторы влияют на цену квартиры

Во время оценки определяется, какие основные факторы непосредственно влияют на рыночную стоимость квартиры.

Как правильно оценить рыночную стоимость квартиры и не ошибиться? Ответы в этом видео:

К ним относятся:

  • развитость инфраструктуры в районе, где располагается недвижимость;
  • место нахождения квартиры;
  • тип строения, в котором она располагается;
  • наличие или отсутствие в непосредственной близости разных парков, торговых центров, школ и детских садов, поликлиник и иных важных сооружений и заведений для каждого человека;
  • число комнат в квартире;
  • общая квадратура жилья;
  • качество вида, открывающегося из окон помещений;
  • наличие в доме лифта и иных элементов, повышающих комфортность проживания в строении;
  • планировка квартиры и другое.

Как получить кадастровый номер квартиры через интернет? Инструкция тут.

Как осуществляется оценка

Данная процедура реализуется в последовательных действиях:

  • подписывается договор с выбранной компанией;
  • специалист собирает полную и достоверную информацию об имеющемся объекте;
  • анализируются собранные данные;
  • формируется отчет, в котором указываются характеристики квартиры, ее рыночная стоимость и другие важные параметры.

Срок данного процесса обычно не занимает двух недель, но может этот период увеличиваться и уменьшаться в зависимости от занятости специалистов.

Методы и критерии оценки квартиры. pg21.ru

отчета

По результатам оценки непременно составляется отчет, в котором содержится информация:

  • рыночная стоимость квартиры,правильно рассчитанная специалистом;
  • описывается метод, используемый для ее определения;
  • приводятся сведения о квалификации специалиста;
  • содержатся данные о самой квартире и ее собственнике;
  • описывается суть анализа, осуществленного в отношении квартиры;
  • приводится правильный расчет стоимости;
  • перечисляются другие бумаги, прикладываемые к отчету.

Как рассчитывается рыночная стоимость

Данный показатель считается простым для определения, причем для этого могут использоваться разные методы.

Для расчета выполнятся последовательные этапы:

  • собираются сведения о квартире, которые далее будут анализироваться оценщиком;
  • сравниваются показатели объекта с другими аналогичными видами недвижимости, рыночная стоимость которых известна;
  • определяется средняя продажная цена;
  • составляется отчет, передающийся заказчику.

Важно! Именно рыночная стоимость считается наиболее важным показателем квартиры для покупателей и продавцов, а также разных государственных организаций.

Сколько стоит оценка квартиры

Стоимость услуг оценщика может значительно отличаться в разных регионах, так как она зависит от расцено ккомпании, ее репутации, особенностей квартиры и иных факторов.

Можно ли самостоятельно определить рыночную стоимость жилья

Каждый владелец квартиры сам может определить ее цену, для чего собираются данные о схожих видах недвижимости, и определяется средняя цена 1 кв. м.

Важно! Чем больше квартир будет сравниваться, тем точнее будут результаты оценки.

Заключение

Таким образом, определение рыночной стоимости квартиры может потребоваться довольно часто для разных целей.

Для этого обычно требуется обращаться к оценщикам, которые по результатам процесса представляют специальный отчет.

Он может передаваться в коммерческие организации или даже государственные учреждения, так как является официальным документом.

За счет знания рыночной стоимости можно определить, какую цену оптимально устанавливать на квартиру, чтобы быстро и выгодно продать ее.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Читайте также  Сколько действительна справка из ЕГРП на квартиру?

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/kadastr/otsenka-ry-nochnoj-stoimosti-kvartiry.html

Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Как производится оценка квартиры?

Многие люди на протяжении жизни сталкиваются с необходимостью приобретения, продажи или обмена жилой площади.

В некоторых случаях удается выкупить квартиру самостоятельно, иногда единственным выходом является обращение за помощью в банк. Многочисленные предложения по ипотеке пользуются большой популярностью.

Будущих владельцев волнуют многие вопросы: как происходит оценка недвижимости, в каких случаях она нужна, и куда стоит обращаться за подобными услугами.

Необходимость в оценке

Итак, потребность в определении рыночной стоимости жилой площади может возникнуть в случае купли-продажи или при приобретении квартиры с привлечением ипотечного кредита. В первом случае действующее законодательство никак не ограничивает покупателя и продавца. Последний может указывать любую стоимость компенсации.

При правильном оформлении документов никаких трудностей не возникает. Если же одна из сторон считает необходимым прибегнуть к помощи профессионального оценщика или выполнить анализ самостоятельно, то и здесь подойдут любые способы. Существует множество частных организаций, которые предоставляют услуги по определению оценочной стоимости.

Ситуация с приобретением жилой площади в кредит несколько иная. Поскольку финансирование проводится банком, в т. ч. и государственными структурами, законодательство требует обязательной оценки профессиональными сертифицированными организациями. Расходы ложатся на заемщика.

Выбор оценщика должен быть предварительно согласован с банком. В большинстве случаев банковские структуры предоставляют перечень надежных и проверенных структур. Но в этом случае стоит проявлять осторожность. Не исключено, что сотрудник может быть настроен предвзято.

При подписи договора необходимо внимательно читать все условия.

Самостоятельное определение стоимости

Собственник квартиры имеет право самостоятельно определять стоимость недвижимости для последующей продажи на рынке. Чтобы не ошибиться, необходимо точно понимать, как проходит оценка недвижимости. Наиболее простые способы при самостоятельном анализе следующие:

  • Поиск похожих объектов в интернете. Первый этап оценки можно осуществить, не выходя из дома и не отрываясь от компьютера. Достаточно просто выйти в интернет и тщательно изучить наиболее популярные ресурсы по покупке и продаже недвижимости. При просмотре многочисленных объявлений стоит обращать внимание на комиссионные за риэлтерские услуги, т. к. в этом случае стоимость может быть увеличена. Чтобы выяснить среднюю рыночную цену, придется изучить не один десяток сайтов. Отдавать предпочтение рекомендуется ресурсам с наличием подробных фотографий ремонта и планировки.
  • Связь с продавцом. После подробного изучения рынка недвижимости в интернете можно проделать аналогичную работу с печатными изданиями. Впрочем, в большинстве случаев существенных отличий не будет. Из всего списка подобранных вариантов можно созвониться с продавцами под видом покупателя. Выезд и личный осмотр квартиры позволят сформировать собственное мнение касательно объективности рассчитанной стоимости. После 2−3 поездок владелец недвижимости сможет более объективно взглянуть на собственное предложение по продаже.
  • Определение средней стоимости квадратного метра. Такой способ расчета является грубым и в большей степени подойдет для совершенно новых квартир без ремонта.
  • Помощь агентства по недвижимости. Речь идет о самостоятельной оценке, но из-за высокой конкуренции многие компании предоставляют бесплатную профессиональную консультацию для потенциальных клиентов. Воспользоваться помощью опытных специалистов никогда не помешает.

Подобные методы подсчета являются весьма приблизительными. Во время поиска потенциального жилья многие покупатели обращают внимание на самые разные факторы, которые могут существенно влиять на окончательную стоимость.

Факторы, влияющие на цену

Большое влияние на итоговую стоимость оказывает срочность продажи. Если собственник указывает в объявлении необходимость скорейшего осуществления сделки, то нужно готовиться к существенному понижению в цене. Скорее всего, окончательная сумма будет ниже среднерыночной. Существенное влияние могут оказывать и другие факторы:

  • Месторасположение. Как правило, квартиры в центре города стоят на порядок дороже в сравнении со спальными районами. Кроме того, покупатели всегда обращают внимание на наличие зон для прогулок, удаленность от крупных фабрик и заводов.
  • Инфраструктура. Две совершенно одинаковые квартиры (по метражу, ремонту, удаленности от центра) могут существенно отличаться в цене из-за наличия магазинов, детских садов, школ, поликлиник, транспортных развязок и прочих важных элементов инфраструктуры поблизости.
  • Технические характеристики. В этом пункте имеется в виду этаж, на котором располагается квартира, наличие лифта, лоджий, балкона, материалы, использованные при возведении стен, их толщина. Покупатели могут обращать внимание на нестандартные планировки, точную площадь каждой отдельной комнаты.
  • Год постройки дома и его тип. Ни для кого не секрет, что недвижимость в старых домах будет стоить дешевле. Точно определить, как проводится оценка квартиры в очень старом доме, крайне трудно. Особенно если аналогичных предложений на рынке попросту нет.
  • Ремонт. В этом случае имеется в виду капительный ремонт всего дома и состояние проводки, труб и окон в самой квартире. Такие факторы способны оказать большее влияние на цену, чем новые обои или паркет.
  • Инфраструктура дома. Кроме года постройки важную роль играет наличие парковки, охраны, консьержа, облагороженной территории.
  • Репутация застройщика. Этот пункт касается новостроек, которые еще не были сданы в эксплуатацию. В этом случае цена может существенно колебаться в зависимости от имени застройщика. Проверенные крупные организации помогут собственнику увеличить цену. Но в некоторых случаях лучше дождаться окончания строительства, когда покупатель сможет подписать договор купли-продажи без дополнительного риска.
  • Обременение объекта. Речь идет об ипотеке. В некоторых случаях банк дает разрешение по продаже квартиры, которая находится под залогом. Подобная схема является нетрадиционной и используется достаточно редко. Именно поэтому большинство покупателей отпугивают предложения такого типа. Из-за этого продавец вынужден идти на существенное снижение цены.

Важно понимать, что даже человек, который имеет колоссальный опыт в сфере определения стоимости, досконально знает, как сделать оценку квартиры, не сможет учитывать все нюансы. Многие факторы зависят от субъективности покупателей.

Например, клиенты могут оценивать вид из окна, наличие поблизости тренажерного зала или бассейна. Поэтому главной задачей при формировании цены является ориентированность на максимально широкий круг людей.

Работа профессионального оценщика

Оценочная деятельность при ипотечном кредитовании регулируется законом и является обязательной. Осуществлять подобные услуги могут специалисты, которые являются членами саморегулирующихся организаций.

Этапы процедуры оценки

Для заказчика вся процедура может быть условно разделена на 2 этапа. В первую очередь необходимо выбрать организацию и поставить в известность банк, с которым заключен договор на ипотечное кредитование. Затем стоит заключить договор с оценщиком. При заключении сделки необходимо проследить, чтобы были указаны даты, цели и задачи, а также вид требуемой оценки.

На втором этапе придется собирать все необходимые документы для последующей передачи оценщику. В большинстве случаев полный комплект бумаг выглядит следующим образом:

  • Договор купли-продажи. В зависимости от условий это могут быть свидетельство о регистрации, договор долевого участия в строительстве и прочие виды бумаг.
  • Паспорт объекта. Кадастровый документ можно получить в БТИ.
  • Найти план и экспликацию удается далеко не всегда, поэтому эти документы не считаются обязательными.
  • Паспортные данные и полный список контактов заказчика. Копии этих документов являются обязательными.

Полный перечень может отличаться в зависимости от требований организации по оказанию услуг. Время приезда согласуется непосредственно с оценщиком. По прибытии на место профессионал оценит состояние жилой площади, сделает все необходимые фотографии, отметит отсутствие незаконных перепланировок, выберет способ оценки.

Методы расчета

Оценка, которая выполняется профессионалом, имеет статус официального документа. Результаты, полученные во время процедуры, могут использоваться заказчиком при различных процедурах. Одной из главных задач в работе оценщика является выбор лучшего метода оценки. На сегодняшний день наибольшее распространение получили 3 способа:

  1. Сравнительный. В основе этого метода лежит анализ аналогичных сделок за последнее время. Способ очень похож на методику, используемую при самостоятельном определении стоимости. Профессиональные навыки, большой опыт работы, знание рынка позволяют профессионалу провести работу значительно быстрее и определить цену недвижимости более точно.
  2. Доходный. В основе способа лежат прогнозы роста стоимости, расчет размеров возможного дохода в будущем. Выполнить подобный анализ самостоятельно не представляется возможным, т. к. необходимо учитывать огромное количество факторов. Кроме того, не стоит забывать, что с оценщиком заключается договор, поэтому тот, кто делает оценку недвижимости, полностью отвечает за итоговый результат.
  3. Затратный метод предполагает подсчет затрат, которые необходимы для постройки аналогичного объекта, а также высчитывается будущее обслуживание объекта.

По итогам работы составляется отчет. Возможно предоставление результатов в электронном виде при наличии электронно-цифровой подписи. В отчете предоставляется полная информация о целях оценки, прикладывается перечень используемых документов.

Указание заведомо ложной информации

Поскольку суммы сделок при оформлении договора купли-продажи внушительные, у недобросовестных продавцов всегда возникает соблазн обойти действующее законодательство. Одним из возможных способов аферы является искусственное занижение итоговой стоимости.

Это делается для уменьшения налоговой базы. Подобная схема в первую очередь опасна для покупателя, т. к. в случае судебных тяжб можно вернуть только сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Кроме того, суд может и вовсе признавать подобные сделки кабальными, если будет выявлено существенное отклонение в цене от среднерыночной.

  Порядок получения государственной субсидии на покупку жилья

В аферах могут быть замешаны и профессиональные оценщики, поэтому выбирать организацию стоит очень тщательно. Небольшие частные банки, предоставляющие ипотечный кредит, заинтересованы в завышении стоимости недвижимости.

Читайте также  Можно ли выписать человека из неприватизированной квартиры?

При таких схемах махинации в договорах всегда прописывается безальтернативный оценщик, заменить которого невозможно. Подписывать такие документы не рекомендуется.

На сегодняшний день задача по оценке и по выбору специалистов существенно упростилась. Несмотря на то что мошенники встречаются все чаще, выявить ненадежных продавцов можно путем поиска информации в интернете. Дата регистрации, отзывы, количество проведенных сделок может говорить о многом. Экономить незначительную сумму и соглашаться на услуги сомнительного качества не стоит.

Как происходит и кем проводится оценка недвижимости

Источник: http://notarius-russia.ru/art/id_82079

Оценка квартиры для ипотеки — цена, для чего и зачем нужна, как происходит, на что влияет

Как производится оценка квартиры?

Оценка квартиры при ипотеке считается одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке недвижимости в России.

Это мероприятие предусматривается в законодательстве и является обязательным. От результата зависит решение банка о том, стоит ли выдавать заемщику запрашиваемый размер ссуды.

Зачем необходимо оценивать жилье?

Оценка имущества – этап оформления квартиры или дома, связанный с определением реальной стоимости объектов, передаваемых в залог.

Он осуществляется на протяжении нескольких дней и может понадобиться в следующих случаях:

  • при получении ипотечного кредита;
  • для предоставления права собственности на залоговую недвижимость, расположенную в новостройке;
  • для залога при оформлении целевого кредита.

Благодаря оценке недвижимости финансовое учреждение способно:

  • минимизировать риски в случае невозврата ссуды;
  • определить, достаточно ли оценочной суммы для выдачи запрашиваемого размера ипотеки.

Согласно Федеральному стандарту (п. 26 №3), срок действия итоговой стоимости имущества для совершения сделки считается действительным в течение 6 месяцев за исключением собственности, оформляемой при вступлении в наследство.

Кем и за чей счет осуществляется процедура?

Оценка квартиры при ипотеке проводится профессиональными сотрудниками, которыми могут быть:

  • аккредитованные специалисты финансового учреждения;
  • независимые оценочные фирмы;
  • частные лица.

Следует учитывать, что банки стремятся занизить реальную стоимость квартиры для собственной безопасности, а заемщики – повысить, чтобы получить максимальную ссуду.

Вот, почему независимая оценка квартиры для ипотеки важна для обеих сторон.

Она имеет официальный статус, поэтому предоставляет дополнительные возможности для заказчика:

  • используется в суде для рассмотрения различных дел, например, определения компенсационных выплат при разделе имущества;
  • является важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией о размере налогооблагаемой базы, возникающих в результате начисления имущественного налога или НДФЛ.

Финансовое учреждение предлагает заемщику два варианта поиска специалиста оценочных услуг:

  • предоставить список доверенных компаний и рекомендовать одну из них;
  • сообщить о критериях выбора (наличие лицензии, полиса о страховании ответственности не менее 300 тыс. руб., участие в СРО и т. д.), при помощи которых клиент сможет самостоятельно найти оценщика.

Формально кредитная организация не имеет право ограничивать выбор клиента или навязывать определенную фирму.

Однако нужно учитывать два фактора:

  • решение заемщика обязательно должно быть согласовано с финансовым учреждением;
  • выбирая специалиста, являющегося доверенным партнером банка, процесс получения ипотеки проходит намного проще и быстрее, чем при самостоятельном поиске.

Многих интересует вопрос о том, кто оплачивает услуги оценщиков.

Если разобраться, документ о реальной стоимости больше нужен человеку, желающему получить ссуду.

Владелец недвижимости может продать ее без предоставления отчета в регистрационные органы. Следовательно, оплата оценочных мероприятий является одной из статей расходов заемщика.

Как и в какие сроки производится оценка?

После подтверждения выбранного специалиста банком заемщик наносит визит в оценочную компанию.

Он должен предоставить в распоряжение ксерокопии документов, заверенных подписью:

  • план квартиры, в том числе поэтажный;
  • кадастровый паспорт из БТИ;
  • информацию о типе перекрытий (для жилых домов, построенных до 1960 года);
  • документ, подтверждающий право на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и т.д.);
  • справку о том, что имущество не подлежит сносу или реконструкции с отселением (для зданий, созданных до 1970 года);
  • договор о долевом участии (при покупке квартиры в строящемся здании).

При посещении оценочной компании выполняются следующие действия:

  • заключается договор на совершение сделки (в нем оговариваются сроки и цели проведения мероприятия, стоимость услуг);
  • назначается дата и время посещения специалистом объекта оценки (нужно выбирать светлое время суток);
  • вносятся денежные средства в наличной или безналичной форме за предоставляемые услуги.

Эксперт тщательно анализирует все документы на квартиру, после чего выезжает на объект оценки недвижимости для ипотеки.

Эта процедура проходит в несколько этапов:

  • Осматривается помещение на соответствие схемам из БТИ (занимает 10-15 минут в зависимости от опыта специалиста).
  • Фотографируются все жилые и прилегающие территории, выявляются возможные дефекты.
  • Рассчитывается стоимость недвижимости с применением различных способов.
  • Используются методы корректировки стоимости с учетом сильных и слабых сторон имущества.
  • Составляется отчетная документация.

В процессе осмотра эксперт задает заказчику и продавцу квартиры ряд вопросов. Он выясняет приблизительное количество жильцов дома, а также положительные и отрицательные факторы, способные повлиять на рыночную стоимость.

Специалист обязан рассмотреть:

  • состояние и возраст недвижимости;
  • доступность общественного транспорта;
  • местонахождение важных инфраструктур (школы, больницы, аптеки);
  • параметры квартиры (площадь, этаж, высота потолков, наличие лоджии или балкона и т.д.).

После осмотра специалист отслеживает альтернативные предложения, исследует актуальную базу данных. Далее составляет итоговый отчет.

Срок оценки недвижимости с участием ипотечного кредита может длиться в течение 5 дней.

Основные методы определения стоимости

Для определения стоимости недвижимости существуют разные методы.

Самыми распространенными из них являются следующие:

  • Затратный — основан на вычислении издержек, необходимых для восстановления объекта недвижимости с учетом амортизации, инфляции, расходов на реконструкцию. Он позволяет покупателю не переплачивать денежные средства за строительство имущества, аналогичного полезности рассматриваемого объекта.
  • Сравнительный метод – распространенный вид оценки, предусматривающий анализ стоимости аналогичных видов собственности.
  • Доходный — способ, предназначенный для анализа коммерческой недвижимости. Он основан на расчете стоимости, учитывающей возможную прибыль и все выгоды от активного использования объекта. Основное преимущество – точное определение инвестиционного риска, недостаток – вероятность допустить ошибку с прогнозируемыми доходами.

При оценке жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования эксперты применяют сравнительный метод.

Что входит в отчет для банка?

Согласно оценочному законодательству, отчет должен оформляться в письменном виде, а также быть прошнурованным, пронумерованным и скрепленным печатью.

Обычно он состоит из 28-30 страниц. Ознакомиться с готовым документом следует сразу в офисе независимой компании, так как можно сразу решить все вопросы.

Отчет состоит из следующих разделов:

  • Общие сведения об оценщике и заказчике.
  • Информация о методах оценки.
  • Сведения об анализируемом объекте.
  • Исследование рынка недвижимости.
  • Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  • Приложения (правоустанавливающие акты).

В отчет об оценке недвижимости для банка входят:

  • документы на имущество;
  • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества;
  • рыночная стоимость объекта;
  • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

Если заемщик самостоятельно занимался поиском специалиста, он должен приложить к отчету документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании ответственности, диплом о получении образования в области оценки.

На что влияет оценочная стоимость, и что делать, если она ниже рыночной?

Оценочная стоимость объекта недвижимости влияет на условия кредитования, в которые входит:

  • размер выдаваемой заемщику ипотеки;
  • максимальный срок предоставления ссуды;
  • норма процента.

Если реальная стоимость равна или больше суммы, которую заемщик собирается оформить, проблем не возникнет.

Банк выдаст ипотеку, поскольку у него есть возможность продать имущество при невыполнении обязательств.

Бывают случаи, когда цена недвижимости оказывается ниже рыночной либо оговоренной с продавцом, тогда человек не сможет получить сумму, на которую рассчитывал.

Причины в подобной ситуации могут быть следующими:

  • оценщик недостаточно учел состояние объекта;
  • специалист неправильно подобрал аналогичные виды недвижимости.

Заемщик может поступить следующим образом:

  • Потребовать провести повторную оценку либо воспользоваться услугами другой компании (нужны дополнительные расходы) или аккредитованными специалистами банка.
  • Предоставить финансовой организации дополнительное обеспечение.
  • Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.

В крайнем случае, придется брать меньший размер ипотеки. В большинстве случаев банки приходят к выводу, что повторная экспертиза отражает более реальную стоимость квартиры.

Стоимость

Стоимость оценки недвижимости формируется индивидуально, в зависимости от срочности работы и месторасположения квартиры, поскольку для выезда в отдаленные пункты оценщику потребуется потратить больше времени и денег.

Также на нее влияют качественные характеристики собственности.

В таблице представлены приблизительные цены услуг специалистов в некоторых городах России.

Город Минимальная цена
Москва 5 000 руб.
Санкт-Петербург 7 000 руб.
Новосибирск 7 500 руб.
Челябинск 3 500 руб.
Екатеринбург 2 000 руб.
Томск 2 000 руб.

Оценка недвижимости при ипотеке – обязательная процедура, которая требует учета множества нюансов.

Правильный выбор специалиста позволяет сэкономить время и гарантирует заемщику получение ипотечного кредита.

: Оценка недвижимости при ипотеке

Какие документы нужны для оценки квартиры для ипотеки?

Перед тем, как банку принять о выдаче ипотечного кредита, залогом по которому является квартира, находящаяся в собственности заёмщика, банк должен знать рыночную стоимость залога. Для этого необходимо оценить квартиру независимыми экспертами.Без оценки предмета залога банк не выдаст ипотечного кредита.Это является…

Источник: http://ipotekam.com/oformlenie-ipoteki/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: