Как перевести апартаменты в статус квартиры?

Содержание

Как апартаменты перевести в статус жилого помещения — Недвижимость, работа, имущество

Как перевести апартаменты в статус квартиры?

Задайте вопрос эксперту

Задать вопрос Все вопросы Городская недвижимостьНовости и статьиНазад Статья. 29.07.2016 Версия для печати

Аналитики Match Point и «НДВ-Недвижимость» выяснили, что 29% покупателей апартаментов приобретают их с расчётом на то, что достроенный объект будет переведен в жилой фонд. «Разумная Недвижимость» спросила у экспертов рынка, насколько реальны такие ожидания.

Спорный статус

С юридической точки зрения апартаменты представляют собой нежилое помещение с правом проживания. Помимо этого, отличия апартаментов от квартиры в том, что они не дают права постоянной регистрации (возможна только временная), к тому же здесь больше ставка налога на имущество, выше и оплата коммунальных услуг. В то же время кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир с аналогичными характеристиками.

– Апартаменты появились на рынке не так давно, но стремительно набрали популярность и хорошо раскупаются.

Однако я согласна с тем, что почти треть покупателей приобретают апартаменты, рассчитывая, что со временем они будут переведены в статус жилой недвижимости (либо это удастся сделать самостоятельно).

И у этих расчётов есть определённые основания, – комментирует руководитель департамента продаж новостроек Москвы и Московской области VSN Realty Оксана Маторина.

Законодательство, касающееся апартаментов, ещё формируется, претерпевает постоянные изменения, это касается и налогов, и кадастровой стоимости.

– Недавно в Госдуму был внесён законопроект, предполагающий приравнять апартаменты к жилому фонду. Думаю, что перевести все апартаменты в статус жилья невозможно, так как требования к жилым помещениям, например, по инсоляции, обеспеченности социальными объектами, благоустройством, санитарным нормам, гораздо жёстче. Но часть, как раз 20–30%, имеют большой шанс получить такой статус, – считает эксперт.

Вице-президент NAI Becar (Санкт-Петербург) Илья Андреев уверен, что апартаменты – это, скорее, маркетинговый термин. По его словам, в настоящее время есть несколько формальных определений апартаментов, и ни одно из них не включает в себя информацию о том, к какому типу недвижимости относятся такие объекты.

– Важно понимать, что к объектам недвижимости в России предъявляются определённые требования. Во-первых, градостроительные, то есть возможность располагать жилой дом в той или иной зоне согласно правилам землепользования и застройки. Во-вторых, соответствие конкретного объекта параметрам жилого помещения согласно санитарным и пожарным нормам и требованиям, – разъясняет эксперт.

Условия и нормативы

На каких же всё-таки условиях возможен перевод апартаментов в жилые помещения? По словам Марии Литинецкой, это возможно в том случае, если проекту сопутствует набор инфраструктуры (в том числе социальной), либо если застройщик готов пойти на строительство дополнительных инфраструктурных объектов.

– Для перевода апартаментов в жильё необходимо, чтобы они отвечали требованиям законодательства к жилым помещениям. Должны быть соблюдены нормативы по инсоляции, минимальному метражу комнат, ширине проёмов в несущих стенах, требования к инженерным системам и пожарной безопасности.

Перевод апартаментов в жильё распространен и потенциально осуществим в МФК, где в составе есть и апартаменты, и квартиры. В таких проектах, как правило, учтены требования по наличию инфраструктуры, поэтому данный формат недвижимости больше соответствует нормам жилья, – говорит эксперт.

Руководитель аналитического отдела «Мобил Строй XXI» (Москва) Вячеслав Султанбаев согласен с коллегой:

– Данный перевод зависит от того, насколько апартаменты соответствуют нормам для жилого фонда. Если упомянутые нормативы нарушены, то перевод апартаментов в жилой фонд будет крайне затруднён, если вообще возможен. Прежде всего, это касается так называемых «лофтов» – апартаментов, полученных путём реконструкции офисных зданий и производственных помещений.

Если же основной причиной статуса апартаментов является невзятие застройщиком на себя социальных обязательств (строительство детсадов, школ, больниц), а в остальном дом с апартаментами ничем не отличается от обычного жилого дома, перевод такого объекта со временем в жилой фонд вполне реален. Более того, часть застройщиков после сдачи объектов переводит апартаменты в жилой фонд, тем самым подтверждая реальность таких ожиданий.

Генеральный директор «СМУ-6 Инвест» (Москва) Алексей Перлин также подчёркивает, что «трудности с переводом» могут возникнуть там, где нет инфраструктуры или её недостаточно.

– Жители мегаполисов должны быть обеспечены детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами. Если соцобъектов вокруг не хватает, то они должны быть в самом комплексе.

Кроме того, смена статуса подразумевает и смену назначения земельного участка под жилое строительство.

При соблюдении двух этих пунктов, а также действующих норм и правил по инсоляции, перевод статуса апартаментов в жильё вполне возможен, – уверен эксперт.

Удачные примеры

Несмотря на всё вышесказанное, а также широкое обсуждение судьбы апартаментов на законодательном уровне, ни у девелоперов, ни у покупателей такой недвижимости по-прежнему нет чётких критериев, по которым можно было бы понять, какова вероятность её перевода в жильё. «Сегодня по каждому проекту решение выносится в индивидуальном порядке», – отмечает Мария Литинецкая.

Если говорить о конкретных случаях перевода, то Алексей Перлин назвал арх-проект «Лица» и МФК «Водный». Мария Литинецкая привела в пример часть лотов «Фили Града» и Резиденцию «Монэ». Кроме того, о планируемом переводе апартаментов в жильё сообщает застройщик апарт-комплекса «Старт-формат» в микрорайоне «Царицыно-2».

– Сейчас достаточно распространённой практикой является перевод апартаментов в статус жилой недвижимости крупными девелоперами ещё на стадии строительства. Процедура достаточно сложная, но вполне осуществимая. Основной вопрос – изменение вида разрешённого использования земельного участка, – комментирует Оксана Маторина.

Илья Андреев также упоминает несколько примеров изменения статуса апартаментов. По его словам, в Москве апартаменты переводились в жилой фонд по указанию мэра.

Также в Москве и Петербурге были случаи перевода апартаментов в жильё по решению суда. И всё же, большинство строящихся объектов сегодня представляют собой гостиничные комплексы или нежилые здания.

Поэтому массовых предпосылок к переводу этих объектов в жилые, по мнению эксперта, не предвидится.

Ранее мы писали, что поправки в законодательство, которые разрешают постоянную регистрацию в апартаментах, могут принять уже до конца этого года.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: http://razned.ru/urban-property/article/of-apartments-in-housing-the-difficulties-of-translation/

Как перевести апартаменты в жилое помещение и получить право собственности

Сектор апартаментов возник в Москве из-за дефицита места под застройку жилого фонда.  Девелоперы сначала строили апартаменты в комплексе помещений бизнес-центров или гостиниц, теперь  ими наполняются застройки «ржавого пояса» столицы.

Первоначально этот тип жилья предназначался для преуспевающих людей, приезжающих в столицу для решения деловых вопросов и проживающих в городе лишь временно, либо для тех небедных граждан, которые уже имеют квартиры в Москве. Апартаменты в таком случае расценивались как дополнительное жилье.

В данный момент ситуация значительно изменилась,  потребительская аудитория этого сегмента рынка недвижимости и жилья смешалась, и апартаменты в Москве становятся все более популярными. В покупке жилья такого формата действительно много преимуществ.

  • Прежде всего, апартаменты дешевле своего жилого аналога на 10-15%.  Правда, с ростом спроса на апартаменты этот разрыв сокращается.
  • Апартаменты представляют собой просторное жилье разнообразного формата.
  • Это выгодная инвестиция. Очень доходна при сдаче в аренду.

Но плюсы перекрываются весомыми минусами, проистекающими из того, что апартаменты относятся к сегменту коммерческих площадей:  

  • коммунальные платежи оплачиваются по тарифам коммерческих помещений,
  • застройщик не обязан обеспечить инфраструктуру, 
  • налог на имущество насчитывается по высшим по отношению к квартирам ставкам,
  • отсутствует налоговый вычет. 

Но самое главное препятствие заключается в том, что владелец апартаментов не сможет в них прописаться. Соответственно, это создаст трудности с регистрацией, медицинским обслуживанием, определением детей в образовательные учреждения.

Источник: http://du-tir.ru/kak-apartamenty-perevesti-v-status-zhilogo-pomescheniya/

Можно ли осуществить перевод апартаментов в жилое помещение?

Как перевести апартаменты в статус квартиры?

Апартаменты – это нежилое помещение, в котором созданы все условия для проживания. Они появились по причине недостатка места под возведение жилого фонда. Несмотря на спорный статус, такое жилье востребовано у граждан, поскольку имеет более приемлемую стоимость, чем квартиры. Приобретая такую недвижимость, люди надеются на перевод апартаментов в жилой фонд. Чтобы осуществить данную операцию, следует ознакомиться с ее тонкостями.

Достоинства и недостатки

Предполагалось, что апартаменты будут представлять собой арендную недвижимость, в которой пользователи будут временно проживать.

В их число должны были входить деловые люди, которые не проживали постоянно в городе, а приезжали по своим делам и отбывали домой. По этой причине они были причислены к категории нежилого помещения.

Однако такой формой собственности жилого помещения заинтересовались и другие пользователи, которые проживают в городе постоянно. Так и произошла переориентация апартаментов в жилые квартиры.

Читайте также  Как осуществляется приватизация квартиры?

Достоинства этой формы собственности:

  • стоимость ниже, чем цена на квартиру этого же класса;
  • имеет просторную форму разнообразной планировки, иногда они размещаются сразу на двух уровнях;
  • можно сдавать в аренду, что делает недвижимость привлекательной в плане инвестиций.

Недостатки:

  • нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, оформить прописку здесь можно только временно;
  • за коммунальные услуги такого жилья придется платить больше, чем за квартиру, расценки здесь устанавливаются такие же, как на коммерческую недвижимость;
  • застройщику можно не обустраивать инфраструктуру и, как показывает практика, организации активно пользуются этим правом;
  • налог на имущество больше, чем в случае с квартирой;
  • при приобретении недвижимости нет налогового вычета.

По совокупности этих причин такая недвижимость востребована у пользователей, по, приобретая ее, люди сразу задумываются о том, как перевести апартаменты в жилое помещение, и есть ли у них такая возможность.

Как перевести в жилой фонд?

Вопрос перевода нежилого помещения в жилое решается в индивидуальном порядке. Для его рассмотрения владельцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • заявление о переводе недвижимости в статус жилого помещения, которое подается в компетентные органы – в Москве – это Департамент городского имущества;
  • техническую документацию объекта;
  • план сооружения по этажам;
  • выписку из распоряжения о переводе апартаментов в жилой фонд;
  • справку органов технического надзора;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость.

Если гражданин хочет осуществить не только перевод апартаментов из нежилой недвижимости в жилой фонд, но совместно с этой процедурой также сделать модификацию помещения, то совместно с этим пакетом рекомендуется также подготовить соответствующую документацию на разрешение на перепланировку квартиры. Такая процедура по-большому счету даже не связана с желанием владельца жилья. Перепланировка – это обязательное условие для тех граждан, которые хотят перевести апартаменты из нежилого помещения в жилой фонд.

Вопрос изменения статуса недвижимости касается сразу нескольких законодательств. Лицам, не имеющим юридического образования, как показывает практика, сложно разобраться во всех тонкостях перевода апартаментов в квартиру.

Это может спровоцировать отказ в изменении статуса недвижимости или приведет к тому, что процесс займет слишком много времени не только месяцы, но даже годы. Чтобы этого не произошло, и вопрос решился быстро и с положительным решением для владельца жилья, ему рекомендуется обратиться в фирму, оказывающую юридические услуги.

Можно также посоветоваться со знакомыми, у которых апартаменты переводились в жилое помещение.

Условия перевода

Как перевести апартаменты в жилой фонд? Для этого необходимо соблюдать следующие требования:

  • Жилье должно находиться в собственности гражданина. Оно также не должно быть ничем обременено.
  • Звукоизоляция. Уровень шума в любое время суток должен соответствовать установленным нормативам. Любое отклонение может послужить отказом для перевода апартаментов в жилье.
  • Освещенность. Такой параметр также должен отвечать установленным стандартам. Главное требование – кухни и комнаты должны быть доступны для естественного дневного света. В таких помещениях должно быть светло днем без использования осветительных приборов минимум два часа в сутки.
  • Если апартаменты расположены на двух уровнях, то нельзя обустраивать помещение таким образом, чтобы кухня находилась под санузлом. Это противоречит санитарным нормам и является поводом для отказа перевода нежилого помещения в жилую квартиру.
  • Метраж жилья и высота потолков должна соответствовать установленным нормам.

При переводе не последнее место занимает инфраструктура здания. Разрешение выдают более охотно, если рядом с объектом находится медицинские и учебные заведения, а также детские сады.

Поскольку гражданин не может повлиять на этот параметр, поэтому он не является основным, но все-таки может стать причиной не для отказа, а для отложения решения.

Со временем, если ситуация с инфраструктурой изменится, можно сделать повторную попытку перевода. В этом случае есть больше шансов получить положительный ответ.

Подача заявления

Чтобы перевести апартаменты в статус жилого помещения, необходимо подать заявление в соответствующие органы. Его можно подать через Многофункциональный центр или официальный портал Государственных услуг. После подачи заявления следует дождаться ответа. Одним днем дело не обойдется. Чтобы разобраться с документами и подготовить ответ, потребуется два дня.

Если он будет положительным, значит, можно переводить апартаменты в квартиру со всеми вытекающими последствиями. В случае отрицательного ответа все останется на прежнем уровне. Гражданин имеет право оспорить такое решение. Для этого ему нужно обратиться в суд. Обжаловать решение можно в течение трех месяцев.

За это время рекомендуется исправить все недочеты, из-за которых был получен отказ.

Оформление недвижимости в Росреестре

Если получено разрешение на перевод, то недвижимость регистрируется в Росреестре. Для этого нужно подать следующие документы:

  • заявление;
  • документ, удостоверяющий личность гражданина;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Денежный взнос за госпошлину составляет 350 рублей. По желанию собственник недвижимости может также предоставить в Росреестр пакет документов БТИ. Гражданин не обязан этого делать, и предоставляет такие бумаги только по своему усмотрению.

Если их нет, то Росреестр самостоятельно делает запрос документации в органы БТИ. После их получения делается соответствующая отметка. Согласно действующему законодательству, срок регистрации в Росреестре составляет не более десяти дней.

После этого апартаменты официально будут считаться жилым помещением.

Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение? Как показывает практика, такую процедуру вполне реально осуществить. Главное подготовить всю необходимую документацию и проследить, чтобы недвижимость соответствовала установленным параметрам. В этом случае госорганы не смогут отказать в изменение статуса жилья.

Можно ли осуществить перевод апартаментов в жилое помещение? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/voprosy/perevod-apartamentov-v-zhiloe-pomeshhenie

Как перевести апартаменты в жилой фонд (квартиру)

Как перевести апартаменты в статус квартиры?

Как перевести апартаменты в жилой фонд – вопрос, волнующий в последние годы все растущее число россиян.

Популярность апартаментов стремительно растет, что неудивительно: дома расположены в комфортных местах в центре мегаполиса, а цена их – на 10-15% ниже аналогичной квартиры в том же районе.

Но прописаться в апартаментах нельзя, поскольку для этого требуется статус помещения жилого – а к таковому этот тип жилья не относится. Что делать, и как сменить статус квартиры, вам подскажут профессионалы.

Причины и необходимость

Помещения апартаментов предназначены, прежде всего, для состоятельных людей, привыкших к роскоши. С учетом этого, условия в апартаментах не жилыми назвать нельзя, даже давая волю фантазии и воображении. Но из-за некоторых огрехов закона они получают классификатор гостиниц или офисных зданий.

Из-за этой формальности в квартире невозможно прописаться – ведь по сути, как традиционные апартаменты, де-юре они – не квартира. Казалось бы, зачем устраивать этот сыр-бор, если нет запрета на проживание без прописки? Но ограничения настигнут в других сферах:

— устроиться на работу;

— отдать детей в школу/сад;

— обслуживаться в районной поликлинике и т.д.

Именно из этого проистекает необходимость перевести апартаменты в квартиру.

Вести из Думы

Долго апартаменты использовали состоятельные люди – не в формате жилого помещения, но как дополнительный дом для встреч и переговоров за пределами семейного очага.

Нередко выступали апартаменты и квартирами-резиденциями в других городах, поэтому требования для постоянного проживания волновали владельцев мало.

И даже когда в апартаментах стали селиться на постоянной основе, прописка для их владельцев ничего не значила, поскольку ни на рабочий найм, ни на госуслуги те не претендовали.

Все изменилось после того, как апартаменты упали в цене в сравнении с жилыми квартирами. Приобретать их стали представители среднего класса, для которых СОбес и инфраструктура играли важную роль. Так спустя пару лет возникла необходимость прописываться по адресу проживания, и единственной возможностью для этого является перевод апартаментов в жилой фонд.

Исследования Match Point показали, что треть покупателей апартаментов ожидают перевода помещения в жилой фонд по окончании строительства. Этим не в последнюю очередь обусловлен скачок продаж апартаментов последние несколько лет. Отчасти ажиотаж подогревают и слухи о законопрокте, который введет в обиход понятие апартаментов и приравняет их к жилому фонду недвижимости.

Но, хотя отдельные представители власти еще в 2015 заявляли, что изменения вступят в силу уже через год (в 2016), проект до сих пор даже не был официально зарегистрирован к рассмотрению. Поэтому многие домовладельцы, утратив терпение, решаются переводить апартаменты в жилой формат индивидуально. И сталкиваются с целым букетом трудностей…

Инсоляция – камень преткновения

Основная проблема перевода заключается в уровне инсоляции. По нормативам, установленным СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01, жилым может считаться только помещение, которое не менее двух часов в сутки освещается прямым солнечным светом. В этом контексте апартаменты перевести иногда попросту невозможно из-за высокой плотности окружающей застройки.

Если окна здания закрыты от Солнца тенями небоскребов, светлой квартире не быть. Пусть ее дома бывает только поздней ночью – закон непоколебим. Нормы инсоляции зависят от широты. К примеру, Москва находится на северных границах центральной зоны, для которой установлен норматив 2 часа/сутки. В застройке высокой плотности солнце часто не попадает в окна и этого мизерного времени.

Апартаменты не перевести в квартиру, если солнце не попадает внутрь, но есть «лазейки», позволяющие обойти систему. Так, не имеет значения, как апартаменты наполняются светом, и в какое время суток это происходит. Таким образом, жилой фонд допускает дробление норматива – т.е., освещение может прерываться и состоять, по сути, из нескольких «подходов».

Дробная инсоляция должна быть на 30 минут протяженнее, при этом хотя бы один из периодов освещения должен длиться непрерывно не меньше часа, но и этого достаточно, чтобы существенно расширить возможности жильцов.

Читайте также  Сколько можно содержать собак в квартире?

Лазейки в законах об освещении

Освещаться не обязательно должны все комнаты квартиры. «Двушке» достаточно одного инсолированного помещения, многокомнатным – двух. Здесь можно схитрить и перевести просторные апартаменты, разделив солнечную комнату на две маленьких.

При этом учитывайте, что в соответствии с СП 54.13330.2011 ширина единственной освещаемой комнаты должна составлять минимум 2.5м, а общая площадь – от 9 «квадратов».

Поэтому не все апартаменты в статус жилого помещения можно перевести чисто физически.

Также формально можно разделить всю квартиру надвое, при этом одна будет освещенной по всем нормативам, вторая – как прежде. Первую можно легко перевести в формат жилого помещения – где, соответственно, и прописаться.

Но здесь ждет волокита: не суть жилое/нежилое, помещение обязательно должно комплектоваться собственными кухней и санузлом.

Поэтому, если разделить вывод стояка или газовую магистраль по плану не удается, есть последний, самый радикальный вариант: снести все внутренние стены, переведя апартаменты в статус студии.

В остальном строительные правила – «темный лес», и «тропинки» в нем постоянно зарастают – как и появляются новые. Поэтому однозначно ответить, какие возможности открыты в данный момент относительно придания помещению жилого статуса, сможет лишь профильный специалист.

Немного о вентиляции

Нередко перевести помещение в жилой фонд не позволяет система вентиляции. Поскольку львиная доля апартаментов – реконструкция некогда действительно не-жилого помещения, вентиляционная система у него сохраняется, как и водовод с канализацией, общая на все здание.

В то же время СНИП 2.04.05-91 допускает объединение жилого помещения с производственными единой вентсистемой, только если последние не являются местом массового скопления людей. Условие для коммерческого помещения в центре города практически невыполнимое, и потому без коренных изменений апартаменты в квартиру так перевести не удастся.

К тому же, общая площадь объединенных помещений не может превышать 200 кв.м.

, В то же время в большинстве многоэтажек, имеющих статус не жилого а производственного помещения, принудительная вентиляция рассчитана на тысячи «квадратов».

Поэтому в некоторых случаях придется перерабатывать вентиляцию апартаментов в жилой индивидуальный формат. При этом важно, чтобы отсоединение от общей системы здания не повлияло на другие элементы воздухообменной цепочки.

Общий порядок перевода

Чтобы переоформить апартаменты, потребуется установить техническую возможность этого самого перевода. Если внутренний ремонт или вентсистемы – вопрос решаемый хотя бы теоретически, то небоскребы, закрывающие солнце, передвинуть не удастся.

Если же существует шанс сменить статус помещения, придется готовить массу документов:

  1. заключение уполномоченных организаций о технической возможности изменения статуса нежилого помещения;

  2. официальный запрос на переоформление;

  3. проект перепланировки;

  4. технический план перевода апартаментов в квартиру и многое другое.

После проведения работ нужно также заверить их актом приемочной комиссии и получить выписку из ЕГРН о присвоении статуса жилого помещения.

Полный перечень документов для пополнения помещением жилого фонда, не говоря о строго регламентированных процедурах, покажется неискушенному в вопросах риэлторской юриспруденции сущим кошмаром. И действительно, разобраться в них человеку без соответствующего опыта не удастся, из-за чего можно наделать множество ошибок и апартаменты будет перевести затруднительно.

Поэтому поручать ведение документации для жилого помещения следует профессионалам. К счастью, сегодня множество фирм предоставляет консалтинговые и юридические услуги по смене статуса жилого/нежилого фонда.

Кроме того, известны прецеденты перевода в формат жилого помещения по прямому указу мэра города.

Разумеется, за рамками строительных норм бессильны даже высшие представители власти, и апартаменты нужно перевести в статус официально жилого помещения, отсутствие технических условий, любой указ будет бессильным.

Но если у вас есть выход на мэрию, можно существенно сэкономить время, обратившись напрямую к выносящим решающий вердикт в решении о переводе апартаментов в жилой фонд.

Источник: https://sochi-elite.com/blog/detail/perevesti-apartamenty-v-zhiloy-fond/

Как апартаменты перевести в квартиру?

Как перевести апартаменты в статус квартиры?

В действующем законодательстве мы не найдем такого термина. На рынке недвижимости под апартаментами понимают обособленные помещения в здании, которое не является многоквартирным жилым домом.

С точки зрения правового статуса апартаменты – это нежилые помещения, но как правило они приобретаются для постоянного проживания. С лета прошлого года в столице официально разрешено возводить апартаменты только при условии предоставления гостиничного сервиса, так называемые апарт-отели.

Это означает, что будущие владельцы апартаментов смогут воспользоваться услугами консьерж-службы, рум-сервиса, управляющей компании-гостиничного оператора.
Власти Москвы уже давно обсуждают вопросы правового статуса апартаментов, их «амнистии», и наоборот, ужесточения правового регулирования.

По некоторым сведениям, законопроект о статусе апартаментов планируется принять уже осенью этого года, однако пока конкретных шагов в этом направлении властями не предпринято.

Плюсы и минусы апартаментов

Очевидным преимуществом апартаментов, привлекающим к ним внимание покупателей, является низкая по сравнению с квартирами стоимость. Апартаменты обойдутся на 15-30% дешевле квартиры с такими же характеристиками. Интересное расположение, вид из окна и нестандартные конструктивные решения, которые предлагают апартаменты — тоже не последний фактор, влияющий на выбор покупателей.

 Апарт-отели иногда возводят в живописных местах, где строительство жилья подчас невозможно. Свободное пространство, кирпичные стены и высокие потолки – признаки лофтов, созданных в результате реконструкции промышленных зданий с историей и интересной локацией. Эксперты рынка недвижимости отмечают доходность сдачи апартаментов в аренду 9-12% в год по сравнению с 4-7% для квартир.


Недостатками этого вида недвижимости являются более высокие по сравнению с квартирами ставки по ипотечным кредитам, невозможность получить постоянную регистрацию по месту жительства, и как следствие, сложности с получением медицинской помощи, устройством в детский сад и школу, повышенные ставки налога на имущество (0,5% кадастровой стоимости для апарт-отелей, 2% для многофункциональных центров с торговыми и офисными помещениями), высокая стоимость коммунальных услуг.

Купить апартаменты, а получить квартиру

Сохранить преимущества апартаментов и нивелировать недостатки позволяет возможность перевода апартаментов в жилой фонд, предусмотренная действующим законодательством РФ.
На рынке имеются примеры, когда изменение статуса таких объектов недвижимости осуществлялось застройщиками еще на этапе завершения строительства.

Яркие примеры – МФК «Фили-Град», ЖК «Лица», комплекс «Легенды Цветного», где стартовали продажи апартаментов, но к моменту окончания строительства девелоперы сумели поменять статус апартаментов на жилье. Но это скорее исключение, чем правило.
Покупатели апартаментов, озабоченные стоимостью владения такими объектами недвижимости, проявляют интерес к переводу апартаментов в жилой фонд в индивидуальном порядке.

Такая возможность есть, при соблюдении предусмотренных законом условий. Перевод нежилого помещения в жилое регулируется Главой 3 Жилищного кодекса РФ.

Залог успеха

Принципиальная возможность изменения статуса апартаментов с нежилого на жилой зависит от того, соответствует ли помещение требованиям, установленным для жилья.

Соответствующие требования предусмотрены Разделом II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Здание должно быть расположено в жилой зоне с объектами социальной инфраструктуры. Перевести апартаменты в жилой фонд становится возможным при условии соблюдения требований к конструктивным, инженерным, планировочным решениям, уровню шума, вибрации.

Жесткие требования предъявляются к уровню естественного освещения (инсоляции) в переводимом помещении. В течение двухчасового дневного интервала солнечный свет должен попадать в жилые комнаты. Помещения с недостаточным освещением, выходящие окнами в «колодец» или на стену соседнего корпуса, не имеют шансов стать квартирой.

Для перевода апартаментов в жилой фонд возможно  потребуется выполнить работы по переустройству или перепланировке

Еще одним условием перевода является  зарегистрированное право собственности на апартаменты.

Учитывая, что покупатели чаще интересуются вопросом перевода апартаментов в квартиру до начала отделочных работ, когда право собственности на апартаменты еще не оформлено, это требование представляет некоторую сложность. Однако этот вопрос решаем.

Сформировалась устойчивая судебная практика, позволяющая признать в суде и зарегистрировать право собственности на приобретенную недвижимость за покупателем еще до того, как это сделает застройщик.

Этапы перевода: шаг за шагом

Прежде чем приступать к процессу перевода апартаментов в жилой фонд, рекомендуем получить техническое заключение эксперта о возможности изменения статуса конкретного помещения.

Эта мера оградит Вас от лишней траты времени и денежных средств, если апартаменты не удовлетворяют требованиям, установленным для жилых помещений.
В Москве решение о переводе в жилой фонд принимает Мосжилинспекция. Обратиться с заявлением о переводе может только собственник или его доверенное лицо.

При этом юридические лица сдают необходимые для перевода документы непосредственно в Мосжилинспекцию, а граждане – в многофункциональные центры.

Потребуется относительно небольшой пакет документов:

1) заявление о переводе;
2) свидетельство о праве собственности;
3) план помещения с техническим описанием;
4) поэтажный план дома;
5) оформленный и согласованный в установленном порядке проект (в случае, если для использования апартаментов в качестве жилого помещения требуются переустройство или перепланировка).

Заказывая проект, убедитесь, что проектная организация имеет опыт в этой области и допуск СРО.

При переводе апартаментов в квартиру потребуется предоставить в Мосжилинспекцию заключения уполномоченных организаций (БТИ, Санэпидемстанции, организации, аккредитованной на право проведения экспертизы проектной документации) о соответствии переводимого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

В случае, если представленные заявителем документы свидетельствуют о соответствии переводимого помещения требованиям, установленным для жилых помещений, Мосжилинспекция выдаст решение о переводе помещения в жилой фонд. Ждать решения придется 45 дней.

В решении о переводе апартаментов в жилой фонд могут быть предусмотрены дополнительные специальные условия (реконструкция, переустройство, дополнительные работы).

Следующий этап – непосредственно проведение работ по переустройству (перепланировке) согласно проекту (в случае, если для использования апартаментов в качестве жилого помещения требуются переустройство или перепланировка). Проследите, чтобы выполняемые работы соответствовали согласованному проекту.

Не пренебрегайте профессионализмом привлеченной строительной бригады: рабочие должны уметь читать проектную документацию и владеть навыками подготовки исполнительной документации. По окончании работ потребуется специальный акт приемки работ, выдаваемый приемочной комиссией.

Комиссия осуществляет приемку работ непосредственно в переводимом помещении, констатирует, что работы выполнены в объеме, предусмотренном проектом и с соблюдением необходимых требований.

Читайте также  Чем опасен предварительный договор купли продажи квартиры?

Далее обращаемся в Бюро технической инвентаризации для технического учета и обмеров помещения. В процессе проведения работ по переустройству и перепланировке площадь и иные характеристики помещения претерпевают изменения, поэтому потребуется составление нового технического паспорта помещения.

Заключительным этапом превращения апартаментов в квартиру является перерегистрация права собственности на объект недвижимости, связанная с изменением статуса помещения с нежилого на жилой.

Теперь помещение значится в реестре прав как квартира, что означает окончание процедуры по переводу. Вы становитесь полноправным собственником квартиры и получаете привилегии, связанные с этим статусом.

На практике процесс перевода занимает от нескольких месяцев до года. Превратить апартаменты в квартиру обойдется в сумму от 300 тысяч рублей.

Стоит ли игра свеч?

Единый ответ на этот вопрос дать сложно, ведь характеристики различных апартаментов отличаются друг от друга. Определить возможность перевода в каждом конкретном случае может помочь эксперт, специализирующийся на вопросах переустройства.

В том случае, если покупатель апартаментов желает повысить ценность и привлекательность объекта недвижимости, если категории «стоимость владения», «инвестиции», «окупаемость» для него не пустой звук, ему однозначно стоит рассмотреть возможность изменения статуса апартаментов на квартиру.

Придание апартаментам статуса квартиры – по сути своей неотделимое улучшение, которое, как дорогой ремонт, повышает стоимость и ликвидность объекта недвижимости. Затраты на перевод в жилой фонд окупятся многократно.

Мы же обещаем, что будем продолжать размещать полезные материалы.

Звоните нам по тел. +7 (968) 931-57-98 или жмите на кнопку «задать вопрос».    
А если Вы ещё не с нами, то 

Источник: http://blog.dolevkamsk.ru/stati/kak-apartamentyi-perevesi-v-kvartiru/

МОСКВА, 19 апреля. /Корр. ТАСС Юлия Ермилова, Надежда Геращенко/.

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, отчитываясь в среду в Госдуме о работе кабинета министров, затронул давно нерешаемую проблему «нежилого» статуса апартаментов, которые россияне покупают в силу дешевизны и заверений девелоперов, что вскоре эти квартиры станут обычным жильем. Однако обещания не выполняются, как правило, а число владельцев апартаментов с неясным правовым статусом растет. Больше всего эта проблема касается Москвы — здесь концентрируются объекты с апартаментами.

Глава правительства обозначил необходимость четко определить, в каких случаях апартаменты можно перевести в категорию жилых помещений. Пока же в законодательстве даже такого понятия нет, механизм перевода их в жилье отсутствует, сказал ТАСС председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. «Апартаменты, которые построены в нежилом здании, перевести в жилье невозможно», — заключил он.

Медведев призвал упорядочить работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства.

По его мнению, необходимо понимание, как в дальнейшем будут регулироваться стройки нежилых помещений и будет ли застройщиком использована процедура перевода помещения из нежилого в жилой фонд с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие. Премьер-министр РФ отметил, что надеется на помощь коллег-депутатов из Государственной думы в данном вопросе.

Апартаменты или жилье

Как пояснили в Москомстройинвесте, популярность апартаментов объяснима: люди приобретают их преимущественно по причине их стоимости. Так, цена на этот вид недвижимости на 20% ниже стоимости обычного жилья в многоквартирном доме. Однако дешевизна достигается именно тем, что такие квартиры строятся как нежилые помещения.

Во-первых, земельные участки с видом разрешенного использования, не подразумевающего строительства жилья, существенно дешевле. Во-вторых, апартаменты строятся с другими СанПиНами, чем у жилья, с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции.

Кроме того, застройщики не обязаны включать в проект апартаментов социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники), стоимость которой обычно отражается на конечной цене квартиры.

Как объяснили ТАСС в риелторской и консалтинговой компании «Метриум Групп», все это несет некоторые ограничения при дальнейшей эксплуатации помещения. Прежде всего, это отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию. Впрочем, в апартаментах, имеющих статус гостиницы, можно оформить временную регистрацию на пять лет, которая дает практически те же права, что и собственнику жилья с «традиционной» пропиской.

Еще одно важное юридическое отличие апартаментов — это повышенные налоговые и коммунальные платежи. Ставка налога на имущество в отношении квартир равна 0,1%, для апартаментов — 0,5%.

Однако налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая для апартаментов примерно в полтора раза ниже, чем для квартир. В результате, несмотря на разницу в ставке, налоги на владение апартаментами не являются заградительными.

Также собственник апартаментов обязан платить налог на землю, от которого избавлены собственники квартир. Тем не менее данные переплаты с лихвой компенсируются более низкой ценой по сравнению с квартирами, пояснили эксперты.

По мнению директора по маркетингу компании MR Group Евгении Старковой, покупатели понимают особенности данного вида недвижимости. На сегодняшний день доля апартаментов на рынке новостроек Москвы составляет 20-25% от общего количества.

«После всплеска появления апартаментных комплексов в 2014-2015 годах, когда эксперты прогнозировали постепенный рост их доли до 50%, этот рынок стабилизировался и занял свою нишу. Мы ожидаем, что процентное соотношение квартир и апартаментов сохранится в пропорции 80/20 и в дальнейшем», — пояснила эксперт.

В 2017 году в Москве планируется ввести около 4,6 тыс. апартаментов, это на 12 % больше чем в 2016 году.

Перевод возможен, но труден

Теоретически поменять функциональное назначение апартаментов в Москве можно, но только в тех случаях, если они куплены в составе жилого дома. Для этого действует специальное городское постановление. Однако положительное решение будет принято, только если апартаменты соответствуют всем установленным нормам СанПиНа.

По заверению управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, перевод апартаментов в квартиры возможен и на основании Жилищного кодекса РФ. Собственник апартаментов это может сделать самостоятельно, только грамотно вряд ли удастся. В итоге большинство людей предпочитает обращаться в компании, оказывающие такие услуги. Но это обходится недешево.

«Проблема частного перевода апартаментов физлицом в том, что в настоящий момент у населения нет конкретных шаблонов и четких инструкций по заполнению документов для подачи заявки, поэтому самостоятельно сделать перевод, не имея опыта и знаний, практически невозможно. При этом подача заявки на изменение статуса недвижимости облагается высокими пошлинами от 20 тыс. рублей и выше. В случае отрицательного решения, эта сумма не возвращается вне зависимости от причины отказа Департамента городского имущества», — отметила эксперт.

Впрочем, есть несколько случаев перевода апартаментов в жилье самими девелоперами. В этих случаях вносятся коррективы в функциональное назначение здания на стадии проектирования, меняется градостроительная документация на весь объект. Допустим, участок изначально предполагал строительство апартаментов, но нормативы позволяют разместить там жилье, пояснили ТАСС в Москомстройинвесте.

По словам директора по маркетингу девелоперской компании MR Group Евгении Старковой, их компания перевела апартаменты в статус жилья в таких столичных проектах, как «Водный», «Савеловский Сити» и «Фили Град». Как рассказали корреспонденту ТАСС, представившемуся частным лицом, в инвестиционно-риэлторской компании «Estet a tet», из недавних известных случаев изменения статуса можно отметить «Легенды цветного».

Споры о статусе

Споры о том, что делать с правовым статусом апартаментов, ведутся не первый год. Власти Москвы обозначали несколько моделей. Например, предполагалось, что апартаменты могут получить статус жилых помещений, но без социальной инфраструктуры в пешей доступности, а также с более высоким уровнем налогообложения и дорогой «коммуналкой».

Соответствующие предложения содержались в концепции федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов, разработанного в конце 2015 года фондом «Институт экономики города» по заказу московских властей.

«Апартаменты — это временное жилье для командировочных сотрудников, студентов, а также людей, проживающих достаточно далеко от места работы и не желающих тратить много времени на дорогу», — обрисовал этот подход глава Москомстройинвеста Тимофеев.

В феврале 2015 года глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил о возможности преобразования апартаментов в «полноценное жилье» путем внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство. Он отмечал, что сначала для этого необходимо установить единые требования к жилым помещениям.

В середине апреля 2017 года начальник Управления формирования и реализации инвестиционных программ Москомстройинвеста Наталья Лисюкова на совещании с представителями «Клуба инвесторов Москвы» и «Ассоциации инвесторов Москвы» заявила, что продавая апартаменты как помещения для постоянного проживания, застройщики вводят покупателей в заблуждение.

Кроме того, некоторые застройщики предлагают заключить договор долевого участия (ДДУ). Покупатель также должен понимать, что этот договор не гарантирует дальнейшего перевода апартаментов в жилье, предупредила Лисюкова.

Для того, чтобы решить проблему, Москомстройинвест обратился к застройщикам и ждет от них аргументированных предложений по определению правового статуса этих помещений.

Однако не понятно, что делать с апартаментами, которые уже построены в столице. Они не могут претендовать на статус жилья, уверены в столичном ведомстве.

«Если гипотетически представить, что собственнику апартаментов удастся перевести свое помещение в жилое, его соседи по-прежнему смогут, если захотят, на законных основаниях в своих апартаментах заниматься бизнесом, например, открыть швейный цех, стоматологический кабинет, сдавать в их наем, устраивать шумные вечеринки, то есть сделать проживание рядом абсолютно некомфортным», — подчеркнул сотрудник пресс- службы Москомстройинвеста.

Вариантом решения правового статуса строящихся апартаментов в Москомстройинвесте считают обязать застройщиков, привлекающих средства граждан для возведения апартаментов, заключать договоры долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ). В этом случае вложенные средства граждан будут защищены, они будут понимать статус помещения, регистрация ДДУ в Росреестре позволит избежать двойных продаж, у властей же появится точная статистика по числу реализуемых апартаментов.

Если же в будущем в законе определят апартаменты как жилые помещения и пропишут их параметры, этот сегмент рынка недвижимости станет более прозрачным и понятным. Но в этом случае вряд ли цена апартаментов останется такой же низкой, считают в Москомстройинвесте.

Источник: https://tass.ru/ekonomika/4196117

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: