Как оформляется залог при покупке квартиры?

Содержание

Залог при покупке квартиры

Как оформляется залог при покупке квартиры?

.

Задаток — одно из тех слов, точное юридическое значение которого не совпадает с бытовым. Говоря задаток мы часто понимаем частичный платеж вперед за товар или услугу.

После передачи товара или оказания услуги должен производиться окончательный расчет. Ну, а если продавец так и не отдаст товар — что будет с задатком? Наверно, его придется просто вернуть?

Оказывается, все не так просто. Ту операцию, о которой мы сейчас говорили, правильнее назвать авансом. А задаток — не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. И правовые последствия нарушения своих обязательств какой-либо из сторон будут совсем другими.

Популярность задатка при покупке квартиры объясняется многим. Прежде всего, он удобен обеим сторонам. Покупатель квартиры, передав продавцу задаток, облегченно вздыхает — он нашел то что, искал и пусть это что-то хотя и не совсем, но уже принадлежит ему. А продавцу квартиры так приятно получать деньги, еще ничего не продав.

Сегодня, почти каждая сделка купли-продажи квартиры не обходится без внесения задатка. Продавец хочет быть уверен, что сделка состоится, и что сумма сделки не изменится к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи, поэтому хочет дать задаток за квартиру.

Возможно ли соглашение об авансе при покупке квартиры?

Как вам уже, наверное, стало понятно, никакогообразца задатка при покупке квартиры, который многие ищут в интернете, фактически нет и быть не может. Как же тогда произвести оформление аванса как части стоимости приобретаемых квадратных метров?

Тут следует иметь в виду, что ГК вообще не определяет такого понятия, как аванс. В литературе оно трактуется как предварительная оплата, осуществляемая в рамках заключенного договора до наступления срока полного исполнения обязательств его сторонами.

Таким образом, аванс (предварительная оплата) может иметь место только в случае, когда договор уже заключен, но фактическое исполнение обязательств наступает позже (например, если стороны в договоре предусмотрели передачу имущества и его оплату не в момент заключения сделки, а в будущем).

Хотя надо сказать, как аванс в судебной практике часто трактуется задаток, внесенный несостоявшимся покупателем в рамках предварительного договора или без такового.

Однако, по мнению большинства специалистов в области права, более точной является его квалификация как безосновательного обогащения, то есть получения лицом дохода, на который оно не имело права ни в силу закона, ни в результате заключенной сделки, — а в этом случае обогатившееся без основания лицо обязано вернуть полученную сумму. Более того, в судебном порядке с него могут быть взысканы также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Процент в соответствии с законом рассчитывается по ключевой ставке ЦБ РФ, которая с 02.05.2017 составляет 9,25% годовых. Если полученной суммы не хватает для покрытия убытков (при наличии таковых), то дополнительно может быть взыскана разница между суммой процентов и суммой понесенных убытков.

Так что же, вообще не производить расчетов до заключения договора? Да, если это возможно, то лучше действовать именно таким образом: продавец выписывается, договор заключается, переход права собственности регистрируется, покупатель исполняет свою обязанность по оплате. Однако далеко не всех продавцов устраивает такое положение вещей. Оно и понятно: им также необходима гарантия исполнения покупателем его обязанностей.

Лучше всего в данном случае прибегнуть к проверенной годами схеме использования для расчетов банковской ячейки. С одной стороны, продавец будет знать, что покупатель положил в нее необходимую сумму, но изъять ее до определенного момента не сможет, т.

к. право доступа у него появится только в случае исполнения обозначенных ранее условий. С другой стороны, покупатель будет уверен, что если договор купли-продажи в запланированный срок не подпишут, то его средства останутся в целости и сохранности.

Как написать расписку, если внести часть денег за квартиру все-таки необходимо

Если продавец настаивает на внесении задатка, а возможность произведения расчета после совершения сделки отсутствует, то передавать деньги лучше всего по расписке. Она должна быть составлена в письменной форме, в ней указываются паспортные данные сторон, дата передачи средств, переданная сумма и цель передачи денег — предоплата за индивидуально-определенную квартиру.

Также в расписке следует указать планируемую дату заключения договора и условия возврата средств в случае, если договор не будет заключен в срок, либо зачета суммы в счет стоимости квартиры в случае, если сделка состоится. После составления расписка удостоверяется подписью получившего деньги.

Как оформить залог при покупке квартиры или вернуть его

Хорошо, если расписка будет составлена в присутствии двух свидетелей, которые подтвердят факт передачи денег, поставив личные подписи.

Примечание: важно понимать при этом, что если продажа квартиры не состоится, то вы сможете вернуть только внесенную сумму, т. к. такой платеж не обязывает продавца к заключению договора. Иными словами, недобросовестный продавец сможет продолжить поиски лучших вариантов без каких-либо неблагоприятных последствий для себя.

ДОГОВОР ЗАДАТКА

при покупке квартиры.

 г.Н.Новгород                                                                                                                 __________год

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.  Настоящим стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до _____________ года квартиру, расположенную по адресу: _______________________________ по цене __________________ (____________) рублей.

2.  Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________)кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.

3.  В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательств Покупатель вносит Продавцу Задаток за приобретаемую квартиру в сумме ____________ (_____________) рублей.

4.  Покупатель и продавец обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры в срок _____________ года. Либо можно указать условия, после  наступления которых стороны в течение ______ рабочих дней обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры (например после оформления документов о наследстве).

5.  Стоимость квартиры в размере ______________ рублей является окончательной и изменению не подлежит.

6.  Сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств.

Договор залога при покупке квартиры образец

А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены, указать возможные причины и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до ____________ года.

В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя  (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Стороны освобождаются от ответственности (указанной в ст.

380,381 ГК РФ) в случае, если ____________________ (нужно  указать, например задержка документов связана с приостановкой работы гос. органов или ошибки гос. органов, болезни одной из сторон и т.п.).

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец 

_____________________________________________________________________________________

Покупатель 

_____________________________________________________________________________________

Аванс залог или задаток при покупке квартиры?

.

Сегодня значительно выросли случаи мошенничества при осуществлении купли-продажи жилья.

Например, продавец получает долю денег и отказывается от заключения договора, продавец до заключения договора может резко изменить стоимость принадлежащего ему жилья, то есть увеличить сумму, или как покупатель, так и продавец в последний момент могут вообще отказаться от купли-продажи. Следовательно, и продавец, и покупатель квартиры или частного дома хотят защититься от таких случаев. Действенным механизмом для защиты обеих сторон выступает именно задаток.

Что же такое задаток?

Законодательство Украины определяет задаток как один из способов обеспечения исполнения взятых на себя обязательств сторонами, то есть определенной гарантией того, что договор будет заключен в соответствии с договоренностями между продавцом и покупателем, а также, что эти договоренности будут выполнены на практике.

Фактически, задаток – это часть стоимости жилья, которая передается продавцу до заключения договора купли-продажи. При конечных расчетах между сторонами сумма договоренности уменьшается на сумму полученного задатка, то есть это не дополнительная плата, а только часть суммы, составляющей стоимость жилья.

Задаток по своей сути защищает и продавца, и покупателя. Так, если покупатель после передачи задатка отказывается от заключения договора, то сумма задатка ему не возвращается, она остается продавцу в качестве определенной компенсации. Если же от заключения договора отказывается продавец, получивший задаток, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере, если иное не было предусмотрено договоренностью между сторонами.

Однако, получая или оплачивая задаток, стороны должны четко определить, что речь идет именно о задатке, ведь достаточно похожим инструментом при купле-продаже жилья может быть аванс.

В свою очередь аванс также является частью суммы, которая предварительно передается одной стороной другой, однако аванс не является способом обеспечения исполнения взятых на себя договоренностей сторонами. В случае отказа от заключения договора любой из сторон сумма уплаченного аванса просто возвращается покупателю.

Причем, когда переданная сумма считается авансом, то он возвращается независимо от того, какая из сторон отказалась от заключения договора, и в том размере, в котором он был оплачен. В таких случаях не может быть и речи о компенсации.

Как юридически оформить задаток?

Если стороны пришли к соглашению по обеспечению устных договоренностей в виде задатка, то чаще всего при передаче средств продавец, получив деньги, пишет расписку покупателю. Но для получения компенсаций в случае отказа от заключения договора одной из сторон этого мало. Только расписки достаточно в случае, когда переданная сумма является авансом.

Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

Для определения полученной суммы как задатка нужно совершить ряд следующих действий.

Во-первых, стороны обращаются к нотариусу и заключают предварительный договор. То есть, составляется документ, предусматривающий условия, предшествующие заключению основного договора, сумму задатка и гарантии этого задатка для обеих сторон в случае отказа от предварительных договоренностей одной из них.

Во-вторых, уже при передаче суммы задатка продавец составляет расписку, в которой четко указывает размер полученной суммы, когда и от кого она получена, по какому договору.

Итак, к заключению основного договора, обе стороны сохраняют в себя один экземпляр предварительного договора, а у покупателя также сохраняется расписка, полученная от продавца.

В каком размере должен быть уплачен задаток?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный размер задатка, который служит обеспечением выполнения договоренностей при купле-продаже жилья. Решается этот вопрос на усмотрение сторон. Обычно, размер задатка составляет от 2 до 5 процентов от стоимости жилья, то есть от суммы основного договора. Однако по договоренности сторон эта сумма может быть увеличена, но в основном она не должна превышать 50 процентов указанной суммы.

Следует помнить, что перед внесением задатка продавцу необходимо проверить право собственности на жилье, право продавца распоряжаться этим жильем, наличие обременений, то есть не наложен ли арест на жилье, не имеет ли жилье недоразумений с наследованием, приватизацией и тому подобное.

В случае возникновения недоразумений, отказа от заключения основного договора или нарушения иных условий предварительного договора, отказа от добровольного возврата задатка при несоблюдении договоренностей, необходимо обратиться в суд.

Обращаем внимание, что защитить свои права при купле-продаже жилья и использования задатка как способа обеспечения устных договоренностей обе стороны могут только при наличии подтверждающих документов, то есть предварительного договора и расписки.

Именно поэтому необходимо, чтобы эти документы были составлены юридически правильно, с чем может помочь квалифицированный юрист.

.

Источник: https://u-bags.ru/%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%BF%D1%80%D0%B8-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B5-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B/

Залог, задаток при покупке квартиры

Как оформляется залог при покупке квартиры?

» Купля-продажа квартиры » Залог, задаток при покупке квартиры

28 просмотров

Покупка квартиры может быть сложной и многоэтапной процедурой. Покупатель хочет быть уверен, что продавец не откажется от сделки на последних этапах, а продавец, в свою очередь, хочет убедиться, что покупатель действительно собирается приобретать это жилье, а не просто перебирает варианты. Именно для фиксации предварительных договоренностей обычно и используется задаток.

Обязателен ли задаток при покупке квартиры

Нет, не обязателен. Но на практике, если покупатель отказывается вносить задаток/залог, продавец не будет его воспринимать всерьез и с легкостью согласиться на предложение другого потенциального покупателя. Таким образом, задаток/залог – это не обязательный, но очень желательный элемент, который подтверждает намерения сторон и, фактически, делает отказ от продажи/покупки жилья очень сложным и финансово невыгодным.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.

Залог

Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру.

Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения.

В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей. Покупатель, на предварительном этапе (на стадии начальных договоренностей), вносит 500 тысяч рублей в качестве залога/аванса.

Если бы сделка была завершена в обычном порядке, покупателю пришлось бы доплатить только 2,5 миллиона, так как 500 тысяч рублей он уже выплатил. Но продавец находит другого клиента, который готов за то же жилье заплатить на 200 тысяч рублей больше.

Логичным образом продавец возвращает первому покупателю 500 тысяч рублей залога/аванса и заключает договор со вторым.

В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку.

Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток.

А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.

Пример: На основании примера выше, если покупатель откажется от сделки, то он потеряет внесенные 500 тысяч рублей.

А если продавец решит, что он лучше продаст жилье другому человеку, который готов заплатить на 200 тысяч рублей больше, то ему сначала придется заплатить штраф в размере 500 тысяч рублей (фактически, он вернет покупателю не 500 тысяч, а целый миллион рублей).

Как следствие, при таких условиях нет никакого смысла отказываться от сделки, ведь сумма штрафа будет значительно выше, потенциальной выгоды.

Как уже было сказано выше, задаток при отказе не возвращается (или возвращается в двойном объеме, если говорить с точки зрения продавца). Именно это является основным отличием данного типа договоренностей от других вариантов (аванса). А вот сумма штрафа/возврата может быть уже любой. Стороны имеют право договориться о тех условиях, которые устраивают всех.

Как следствие, штраф может быть снижен или увеличен. Могут применяться дополнительные условия или ограничения, временные рамки и так далее.

Пример: В соглашении о задатке может фигурировать условие, что в случае отказа от продажи продавец должен вернуть задаток в двойном объеме, однако актуально это только через 1 месяц после заключения соглашения. В результате продавец в течение первого месяца переговоров, может спокойно расторгнуть сделки и вернуть сумму задатка без штрафа. На практике, чаще всего условия все же более жесткие.

В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.

Читайте также  За что должны платить арендаторы квартиры?

В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».

Пример: Квартира может стоить 3 миллиона 250 тысяч рублей. 1% от это суммы – это 32,5 тысячи. В подобной ситуации обычно округляют до 30, 40 или 50 тысяч рублей.

В некоторых ситуациях продавец может попросить сумму больше, чтобы успеть до окончания сделки купли-продажи решить какие-то финансовые проблемы с данной квартирой. Например, оплатить долги по коммунальным платежам или узаконить перепланировку.

Все это тоже обсуждается и нередко покупатель может согласиться заплатить больше задатка, но при этом снизить общую стоимость квартиры.

Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора. Нередко они заменяют собой предварительный договор купли-продажи.

Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

  1. Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
  2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
  3. Составить соглашение о задатке.
  4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
  5. Подписать этот документ.
  6. Передать продавцу деньги.

Рекомендуется потребовать у продавца расписку о получении задатка. Соглашение лишь подчеркивает намерение сторон передать/получить деньги, но не сам факт передачи. Для фиксации этого необходима расписка.

Документы

На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

  • Паспорта сторон.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

соглашения о задатке

В соглашении такого типа должна фигурировать следующая информация:

  • Паспортные данные сторон (ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации и так далее).
  • Информация о сути соглашения.
  • Данные о квартире, которая будет приобретаться.
  • Сумма задатка.
  • Общая стоимость квартиры.
  • Срок действия соглашения.
  • Условия сделки (штрафные санкции в случае расторжения).

Образец соглашения о задатке

Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.

Залог, задаток или аванс при покупке квартиры – это хоть и не обязательный, но очень важный элемент, который буквально «связывает» стороны друг с другом определенными обязательствами. Мошенники нередко пользуются этой системой для того, чтобы получить деньги от покупателя, но ничего не передавать взамен. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут об основных особенностях таких соглашений. Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым исключая возможности мошенничества и любые другие потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)350-85-06 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)409-43-23 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/zalog-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?

Как оформляется залог при покупке квартиры?

Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

  • оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
  • оплата по жилищному сертификату;
  • оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.

Как наложить обременение?

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

  1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
  2. В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.

Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован

Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.

Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.

Как правильно оформить в предварительном договоре?

Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.

Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.

О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.

Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:

«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его  исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»

Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.

Можно ли продать залоговую недвижимость?

Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.

Более того, нужно, чтобы и покупатель был в курсе о том, что он приобретает заложенную квартиру, ведь все обязанности залогодателя лягут на него.

В некоторых случаях действительно покупатели приобретают заложенное имущество и несут бремя залога, но обычно это происходит лишь в кругу родственников или очень близких людей.

Чаще всего сторонний покупатель не хочет покупать залоговую квартиру, поэтому его придется погасить. Для этого нужно:

  1. Заключить с новым владельцем предварительный договор купли-продажи, по которому в счет оплаты жилья покупатель передаст сумму, достаточную для снятия обременения.
  2. Затем обременение снимается, запись о залоге исключается из ЕГРН, выдается новая выписка с «чистой» квартирой.
  3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи, по которому объект регистрируется на нового покупателя.

Продажа залоговой недвижимости – процесс длительный, ведь нужно урегулировать вопросы не только по сделке с новым покупателем, но и по снятию залога. Наберитесь терпения и обязательно предупредите нового покупателя о залоге, иначе у него появится право требовать с вас убытки.

О том, что делать, если договор-купли продажи был утерян можно прочитать вот здесь.

Как снять?

Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.

Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:

  1. Обратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
  2. С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
  3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
  4. Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.

  1. Залог – это работающий способ обеспечить своевременную оплату квартиры покупателем. Включите в договор условие о залоге, чтобы снизить риски сделки.
  2. Включите в предварительный договор условие о задатке, чтобы обеспечить заключение основной сделки.
  3. Если приходится искать покупателя на заложенную квартиру, будьте готовы потерять часть от ее рыночной стоимости – цены на заложенные квартиры традиционно ниже цен на свободное жилье.
  4. Не затягивайте со снятием обременения. Подайте заявление сразу же после полной оплаты квартиры.
Читайте также  Как узнать кто наложил арест на квартиру?

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/zalog.html

Покупка квартиры под залог: для чего нужен и как его оформить?

Как оформляется залог при покупке квартиры?

В процессе продажи недвижимости стороны оперируют крупными денежными суммами. Поэтому они максимально заинтересованы в том, чтобы сделка не сорвалась в самый неподходящий момент.

Для повышения ответственности сторон в процессе заключения договоров купли-продажи часто практикуется использование различных обеспечительных мер. Они служат гарантом серьезности намерений продавца.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Что такое залог при покупке жилья?

При заключении сделки купли-продажи квартиры могут использоваться следующие обеспечительные меры:

  • авансирование;
  • внесение залога;
  • внесение задатка.

Все они преследуют одну цель – подтвердить серьезность намерений покупателя приобрести данный объект недвижимости  у продавца. После внесения залога продавец может больше не тратить силы на поиск заинтересованного в приобретении квартиры лица и показывать ее покупателям.

Обеспечительные меры вносятся, когда у покупателя и продавца отсутствует возможность заключить основной договор купли-продажи в текущий момент. Например, продавцу требуется время на дополнительную подготовку: сбор недостающего комплекта документов, погашение задолженности за коммунальные услуги, выписку из квартиры зарегистрированных граждан.

Дополнительное время может потребоваться и покупателю: если у него не достает необходимой суммы денег для оплаты стоимости квартиры, он хочет дополнительно убедиться в добросовестности продавца и проверить квартиру на юридическую чистоту, он предполагает оформить покупку квартиры в ипотечный кредит и пр.

При внесении залога у покупателя возникают дополнительные финансовые риски: он может лишиться предмета залога при отказе от заключения основного договора купли-продажи в перспективе, а от продавца могут  потребовать компенсации ущерба в судебном порядке. Этот факт дополнительно дисциплинирует продавца и покупателя.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Залог передается перед заключением договора купли-продажи в пользу продавца и не возвращается покупателю в случае нарушения им условия о необходимости заключения основного договора купли-продажи в перспективе.

Обеспечение также подтверждает факт того, что сторонами были согласованы существенные условия сделки: сумма договора, порядок оплаты, сроки заключения основного договора, порядок переоформления права собственности и пр. Ни одна из сторон не вправе пересматривать указанные условия без получения согласия второй стороны.

Между тем, несмотря на то, что все обеспечительные меры имеют общее предназначение, они отличаются с точки зрения порядка действия в рамках сделки купли-продажи квартиры. Залог обладает следующими отличительными чертами:

  1. После заключения основного договора купли-продажи залог возвращается покупателю. Тогда как сумма аванса и задатка включаются в счет окончательной оплаты за квартиру, и они не подлежат обратной передаче покупателю.
  2. Отличие залога от задатка состоит в том, что задаток подлежит возврату покупателю в двойном размере в случае, если продавец нарушит условия договорённости. В отношении залога данное правило не действует.
  3. Аванс и задаток имеют исключительно денежную форму, тогда как в качестве залога могут выступать не только денежные средства, но и другое имущество: например, акции, драгоценности, загородная недвижимость и пр.

В оформлении обеспечения в виде залога обычно больше заинтересован продавец , так как данная форма не накладывает на него дополнительных обязательств по возврату средств в двойном размере при нарушении договорных обязательств.

Порядок оформления залога при покупке квартиры

Процедура оформления залога в процессе покупки квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Продавец и покупатель достигают договоренности относительно базовых параметров предстоящей сделки и согласуют стоимость квартиры.
  2. Заключается предварительный договор купли-продажи квартиры с залогом. Он обязательно имеет письменную форму и заключается в соответствии с требованиями гражданского кодекса. Особенностью данного договора является то, что он регулирует правила передачи и возврата залога при необходимости.
  3. Покупатель передает продавцу залог, предусмотренный предварительным соглашением. Если залог передается лично в руки продавцу, то он должен написать расписку в его получении и отдать ее покупателю. В расписке указывается размер полученного залога и его детальная характеристика (если передавались не деньги, а иное ценное имущество).
  4. В оговоренные сроки стороны подписывают основной договор купли-продажи квартиры.
  5. Права собственности на квартиру официально переоформляются в пользу покупателя через Росреестр.
  6. Вносится остаток денежных средств за квартиру в пользу продавца (величина залога или его денежный эквивалент не учитываются).
  7. Продавец возвращает предмет залога покупателю. Если сроки подписания договора истекли, а покупатель так и не выполнил взятые на себя обязательства либо не выплатил всю сумму за квартиру в установленном размере, то продавец вправе оставить предмет залога у себя.

Правила заполнения договора залога

Договор купли-продажи квартиры с залогом оформляется в виде предварительного соглашения. Его особенность состоит в том, что по предварительному договору не переходят права собственности на предмет сделки, а лишь фиксируются намерения сторон по заключению договора купли-продажи в перспективе.

Важно! Наличие предварительного договора является обязательным условием для обеспечения законных интересов сторон и может выступать свидетельством в судебных спорах.

Договор залога заключается в произвольном формате. Но желательно, чтобы он содержал следующую информацию:

  • ФИО залогодержателя (в данном случае это продавец) и залогодателя (покупателя), реквизиты паспорта, контакты;
  • размер залога или его форма (если это не деньги, а ценное имущество, то договор должен позволить четко его идентифицировать, а также содержать оценку предмета залога);
  • какие обязательства покупателя обеспечены залогом: когда будет подписан основной договор или внесена сумма аванса/окончательной оплаты за квартиру;
  • где будет храниться залог, кто отвечает за его сохранность и сохранение свойств;
  • права и обязанности сторон;
  • вправе ли продавец распоряжаться залогом или пользоваться им;
  • цена договора;
  • сроки подписания основного договора купли-продажи;
  • порядок расторжения договора.

Договор заключается в двойном экземпляре, по одному для каждой из сторон сделки. Он автоматически прекращает свое действие после подписания основного договора купли-продажи.

Как проходит передача денег

Передача залогового обеспечения может осуществляться:

  • в наличной форме;
  • в безналичной форме;
  • путем личной передачи ценностей от покупателя продавцу.

Величину залогового обеспечения стороны определяют по своему усмотрению. Обычно она составляет около 2-5% от стоимости квартиры.

При наличных расчетах и личной передаче имущества в обязательном порядке оформляется расписка в получении залога продавцом. В этом документе должны быть указаны:

  • наименование документа: «Расписка о передаче залога по предварительному договору купли-продажи недвижимости»;
  • ФИО и паспортные данные сторон сделки;
  • основание передачи денег денежной суммы;
  • точная сумма залога (цифрами и прописью) или его стоимостный эквивалент на дату передачи залога продавцу;
  • дата внесения залога;
  • подпись продавца и ее расшифровка.

Безналичный перевод служит достаточно надежной формой, так как покупатель может в любой момент может получить банковскую выписку, подтверждающую факт перевода.

Возможен также вариант, что предмета залога не передается продавцу, а остается на хранении у покупателя или у третьего лица (например, у нотариуса, который служит гарантом сделки).

В последнее время в сделках купли-продажи часто используется передача средств через банковскую ячейку или аккредитив.  При первом варианте предмет залога закладывается покупателем в арендованную ячейку в присутствии продавца.

Когда покупатель предъявит определенные документы в банк (например, подписанный основной договор купли-продажи), то он может получить доступ к ячейке и вернуть предмет залога.

В противном случае, при истечении оговоренного срока доступ к ней получает продавец.

Аккредитив может использоваться для взаиморасчетов в случае, если предметом залога выступают денежные средства. Средства, которые находятся на аккредитиве, переводятся банком в пользу продавца или покупателя при соблюдении определенных условий.

Если покупатель не выполнил свои обязательства, обеспеченные залогом, то залог остается в собственности продавца. Залог могут вернуть покупателю при следующих обстоятельствах:

  • после того как его обязательства по залогу были выполнены: например, подписан основной договор;
  • если он потребовал досрочного возврата залога из-за возникших рисков его утраты или порчи;
  • в случае гибели залога или прекращения права собственности на него;
  • в случае, если появилась информация о том, что реализация квартиры стала невозможной (например, продавец утратил право собственности на квартиру).

Таким образом, залог является формой обеспечения при заключении сделки купли-продажи квартиры и служит для подтверждения серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими базовых условий покупки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/dogovor-zaloga.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: