Как быстро продать ипотечную квартиру?

Содержание

Как продать ипотечную квартиру — способы быстро избавиться от ипотеки — ПапаБанкир.ру

Как быстро продать ипотечную квартиру?

Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» под редакцией от 7.05.2013 года № 102-ФЗ, у заемщика есть право использования заложенного имущества. В его обязанности также входит содержание имущества в надлежащем виде.

Продажа третьим лицам или утрата является незаконным действием, что защищает банк, выдавший ипотечный кредит, и согласно ст. 301-303 ГК РФ отчуждение возможно лишь в пользу банка, являющегося залогодержателем.

Однако, существуют ситуации, когда банк может пойти навстречу заемщику и выдать разрешение на продажу квартиры, находящейся в ипотеке.

Почему продают ипотечные квартиры?

Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

  • Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
  • Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
  • Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания.

А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком.

Причем сделать это необходимо до принятия залогодержателем дополнительных мер на основании ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

Способы как продать ипотечную квартиру

Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

  1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры — когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
  2. Досрочное погашение ипотечного кредита — заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
  3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору — заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
  4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) — будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.

Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

Самостоятельная продажа ипотечного жилья

Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки.

На деле все происходит гораздо проще. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца.

Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки.

Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение.

Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения.

Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны.

Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме.

Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

Продажа обязательств по ипотечному кредиту

Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

  1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
  2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

Продажа квартиры с помощью банка

Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени.

В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения.

Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

Читайте также  Кто оплачивает нотариальные расходы при продаже квартиры?

Источник: https://www.papabankir.ru/ipoteka/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Как продать квартиру купленную в ипотеку — все 100 % способы от А до Я

Как быстро продать ипотечную квартиру?

Как продать квартиру купленную в ипотеку

Есть несколько эффективных способов и даже секретов того, как продать квартиру купленную в ипотеку быстро и выгодно. Не все знают, что можно найти нового покупателя, который даст залог, сам возьмет ипотечный кредит, выкупит ваши долговые обязательства. Можно и самостоятельно взять новый потребительский кредит для погашения остатка задолженности по ипотеке. Эти и другие способы детально описаны в статье.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если кредит еще не погашен

Можно ли продать ипотечную квартиру, если кредит еще не погашен

Зачем вообще заемщики хотят продать квартиру, кредит по которой еще не погашен? Первое, что приходит на ум рядовому пользователю,–потребность в деньгах. Допустим, заемщику срочно нужны средства, поэтому он хочет продать ипотечную квартиру. Но это не совсем так. Причин может быть несколько:

  • Желание купить совершенно другое жилье. Например, приглянулась более доступная по стоимости или более комфортабельная, просторная квартира.
  • Расширение. Если за годы погашения кредита в семьи появились дети, то ипотечная «однушки» уже совсем не хватает. Нужна хотя бы двушка или даже трешка. И она нужна сейчас, а не тогда, когда ипотека будет погашена.
  • Деление имущества. К примеру, заемщиком и созаемщиком ипотеки значились супруги. После развода им необходимо делить имущество, то есть продать квартиру. Если она еще находится в ипотеке, то требуется сделать все правильно и с согласованием банка.
  • Другие причины.

Всем им нужно точно знать, как продать квартиру купленную в ипотеку и не прогадать. Есть сразу несколько быстрых способов, причем все они предусматривается согласование с банком. Без него продать недвижимость не получится.

Почему? Дело в том, что по условиям почти всех программ кредитования российских банков квартиры не просто покупается в кредит, но и становится залогом. Составляется закладная, а в договоре ипотеке обязательно указывается, что жилье временно является залоговым.

Совершить какие-либо действия с квартирой без ведома кредитора нельзя.

Обременение длится до того времени, пока заемщик не погасит весь долг и не закроет кредит. А пока ни продать, ни подарить, не переоформить жилье нельзя. Правда, банки все же разрешают реализовать ипотечную квартиру с их согласия. То есть продажа возможна, да еще и в несколько способов. Каких — подробно описано ниже.

Что нужно, чтобы снять с квартиры статус залоговой и продать ее? Единственное условия банка — погасить ипотеку и тем самым закрыть кредит. Но если у заемщика нет денег, и он даже собирается их получить от продажи квартиры, то что ему делать? Необходимо сначала найти средства для погашения ипотечного кредита. Такой вариант подходит для тех, кому осталось выплачивать меньше 50 % займа (плюс-минус).

Продажа квартиры после погашения ипотеки другим кредитом

Тогда следует обратиться в тот же или другой банк за другим кредитом наличными или потребительским. Полученные деньги направляются на погашения оставшихся платежей по ипотеке. В итоге, заемщик выплачивает весь долг и закрывает ипотечный кредит. С квартиры снимается обременение, она перестает быть залоговой. Владелец в праве ее продавать кому-угодно.

Механизм погашения ипотеки другим кредитом следующий:

  1. Следует узнать остаток задолженности по ипотеке, взять справку или распечатку из банка.
  2. Оформляем другой кредит, например, потребительский на сумму оставшейся задолженности по ипотеке. Разумеется, займ будет немного выше, так как другому банку нужно снова платить проценты. Переплата есть, но если необходимо срочно продать ипотечную квартиру, то она не так важна.
  3. Далее вносим полученные кредитные средства в счет погашения ипотеки. Иногда нужно написать заявление в банк о желании досрочно погасить кредит по квартире. Об этом следует узнать заранее, чтобы не последовали штрафы.
  4. После погашения задолженности следует взять в первом банке справку об закрытии кредита, отсутствии долгов. Документ позволяет вернуть себе закладную, где будет отметка банка о снятия обременения с квартиры.
  5. Закладная на руках вместе с отметкой банка дает полное разрешение на продажу квартиры. Теперь она не является залогом и находится в полной собственности бывшего заемщика.

Обзор плюсов и минусов продажи ипотечной квартиры

На бумажную волокиту уйдёт немного времени, но зато это эффективный способ, как продать квартиру купленную в ипотеку быстро. Правда, теперь необходимо погасить новый кредит согласно графику, установленного вторым банком. Возможно, с продажи ипотечной квартиры останется средства. Их и можно направить на погашение платежей по новому займу.

Вариант 2. Приобретение квартиры покупателем за счет ипотечного кредита в том же банке

Приобретение квартиры покупателем за счет ипотечного кредита в том же банке

Представьте ситуацию, когда другой человек не располагает средствами и тоже вынужден купить квартиру в ипотеку. Если найти такого покупателя, то он оформляет ипотечный договор в том же банке, где вы выплачиваете свою ипотеку. Таким образом, покупатель приобретает вашу ипотечную квартиру за счет кредита, оформленного им в том же банке. Сделка сложная, долгая, но зато осуществляется с согласования кредитора.

Перед тем, как найти такого покупателя, нужно посоветоваться со специалистом банка, где была оформлена ипотека на квартиру. Он сообщит — возможно ли проведение такой двусторонней сделки. Кстати, покупатель может взять ипотечный кредит в том же банке или другом. Это тоже очень важно, ведь не всегда кредитор дает разрешение на сделку, если новый кредит будет оформлен покупателем в другом банке.

В сделке участвует новый и прежний заемщик

Если кредитор дал одобрение, то необоримо действовать по следующей схеме:

  1. Находим такого покупателя, который согласен купить именно вашу ипотечною квартиру и оформить кредит в том же или другом банке. Этот человек сам берет ипотеку, чтобы приобрести вашу недвижимость.
  2. Покупателю нужно предоставить в свой банк документы по ипотечной квартире, которую он собирается купить в кредит. Поэтому важно ему их вовремя передать. Среди документов обязательно присутствуют: копии паспорта, свидетельство о праве собственности, техпаспорт, коммунальные платежки без задолженностей, выписка из банка и т.д.
  3. Если второй банк одобрит такую сделку и предоставит покупателю ипотечный кредит, то сразу же проводится сделка. Деньги, вырученные от продажи квартиры, направляются на погашение вашей ипотеки. Как правило, платежи проводят сами специалисты банка, а деньги не выдаются на руки. Если останется какая-то сумма от продажи и погашения задолженности, то она перечисляется на счет бывшего владельца ипотечной квартиры.

Таким образом, покупатель оформил ипотеку для покупки вашей ипотечной квартиры. Вы гасите долг по ней и одновременно ее продаете. Сделка осуществляет в одном или двух банках с согласия кредиторов. Продажа недвижимости другому заемщику — эффективный способ того, как продать квартиру купленную в ипотеку. Правда, он требует больше времени, бумажной волокиты и ожидания одобрения.

Вариант 3. Гасим ипотеку по квартиру наличными деньгами покупателя

Гасим ипотеку по квартиру наличными деньгами покупателя

С технической стороны этот способ того, как продать квартиру купленную в ипотеку, является самым быстрым и удобным. Покупатель напрямую перечисляет деньги продавцу, или даже передает ему наличные средства.

Владелец ипотечной квартиры использует деньги для погашения кредита. Далее он закрывает кредитный договор, а с самой недвижимости снимается статут залоговой. Теперь ее можно продать покупателю, без вовлечения банка.

Квартира переходит в собственность покупателя, который дал средства на погашение ипотеки.

Описанный способ кажется самым простым, удобным, а главное, простым. Но он сопряжен с большими рисками. Например, покупатель не может быть уверенным, что после передачи денег ему точно продадут квартиру, ипотеку по которой на то время погасят. Для этого следует оставить расписку или договор.

Возникают проблемы и тогда, когда покупатель после погашения ипотеки отказывается от квартиры. Если он ее больше не желает покупать, то, естественно, требует свои деньги обратною Такую ситуацию тоже необходимо предугадать и подумать, как выйти из положения. Все действия следует документально оформлять и заверять у нотариуса, чтобы не переводить любые конфликтные ситуации до судебных разбирательств.

Другие способы, как продать квартиру купленную в ипотеку

Другие способы, как продать квартиру купленную в ипотеку

Наверное, каждый хоть раз видео объявления застройщиков жилых комплексов о прямой продаже квартир без посредников. Часто они предлагают купить их в ипотеку на льготных условиях у банка-партнера. Конечно же, само по себе предложение уже является выгодным.

А если все же спустя некоторое время после покупки нужно продать квартиру? Тогда следует успеть ее продать другим лицам, но по более высокой цене. Как правило, так и происходит, так как после запуска новостроек в эксплуатацию цены на квартиры резко растут.

Если покупатель предоставил большой залог, то его следует использовать для погашения ипотеки. В случае нехватки какой–то суммы, следует взять дополнительный кредит наличными, или же потребительский. После погашения ипотеки оформляется сделка купли-продажи квартиры. Здесь играет роль повышение цены на недвижимость, благодаря которой заемщик покрывает переплату по ипотеке. У него может остаться приличная сумма денег на руках.

Передача своих долговых обязательств

Есть еще один способ, как продать квартиру купленную в ипотеку, — передача своих долговых обязательств. Точнее, происходит их продажа третьей стороне. К сожалению, недвижимость сразу теряет в цене, то есть ее продажа не совсем выгодная. Зато найдется уйма покупателей, желающих купить квартиру по небольшой стоимости. Новый покупатель приобретает долговые обязательства, то есть сам оформляет кредит на покупку ипотечной квартиры.

Сделка с выкупом долговых обязательств происходит в самом банке и занимает много времени — около одного месяца. В ней участвует кредитор, покупатель и заемщик. Обе стороны подают свои документы.

Владелец ипотечной недвижимости передает техпаспорт, право собственности, свой паспорт и другие документы, затребованные банком. После совершения сделки банк гасит задолженность оп ипотеки и закрывает кредитный договор.

Читайте также  Что нужно для оформления наследства на квартиру?

Разница от продажи перечисляется на счет бывшего владельца.

В целом, все способы подходят для продажи квартиры в ипотеке. Правда, одни из них требует много времени и бумажной волокиты, другие сопряжены с рисками. Потребители пользуются всеми методами, поэтому следует выбрать самый оптимальный именно для себя.

Вступайте в нашу группу вКонтакте

Источник: https://www.credytoff.ru/kak-prodat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku-vse-100-sposoby-i-sekrety/

Продажа ипотечной квартиры

Как быстро продать ипотечную квартиру?

Просто наберите номер +7 (495) 543-44-50 или оставьте заявку, и мы Вам перезвоним.

Обратившись в компанию «Департамент Недвижимости» Вы получаете гарантию что:

  • Мы сами рассчитаемся за Вас с банком или кредитором
  • Мы выплатим Вам до 90 % от рыночной стоимости Вашей квартиры
  • Мы сами выкупим Вашу квартиру за свои деньги, а не будем искать покупателя
  • Вы получите на руки разницу между суммой долга и стоимостью квартиры
  • Мы проведем сделку за 3 дня — с момента обращения к нам до момента осуществления расчетов
  • Мы можем погасить за Вас задолженность по коммунальным платежам
  • Мы не выставим «втихаря» Вашу квартиру в рекламу и не будем искать на нее покупателя вместо обещанного выкупа

Ипотечный кредит при всех положительных моментах имеет один существенный недостаток – ежемесячные платежи и срок выплаты кредита. Данное обстоятельство на длительный срок привязывает владельца к конкретной квартире, которую нельзя ни продать, ни обменять, как правило, в течение 10-25 лет без согласия банка.

Очень часто возникают жизненные обстоятельства, в которых продажа квартиры просто необходима. Жизнь непредсказуема.

Может случиться что взятый кредит становится непосильной ношей. Потеря работы, снижение дохода, семейные проблемы, раздел имущества, срочно нужны деньги на операцию и т.д.
Нечем платить. Пошли просрочки по платежам. Начисляются пени и штрафные санкции.

Банк или Кредитор начинают Вам намекать, что квартиру могут забрать за долги. Что делать? Можно пустить все на самотек и лишиться квартиры. Но лучше продать, чтобы рассчитаться за кредит и получить на руки разницу между кредитом и стоимостью квартиры.

При этом у Вас остаются деньги и остается «белой» Ваша кредитная история.

Вы можете приобрести что-то взамен или взять другой кредит

Несмотря на многие сложности, процедура продажи ипотечной квартиры возможна и имеет законные основания.

Как продать квартиру в ипотеке (залоге)? Есть несколько правовых нюансов, которые усложняют процедуру:

  • продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения банка, который выдавал кредит;
  • многие банковские учреждения выдают разрешение на продажу квартиры под ипотекой только после полной выплаты кредита;
  • сложность в быстром поиске покупателя на объект недвижимости с обременением (ипотекой);
  • прохождение сложных юридических процедур, необходимость сбора большого объема документации и множества согласований.

Приобрели квартиру по ипотеке? Заложили квартиру?

  • Вдруг наступили события, из-за которых у Вас пропала возможность выплачивать кредит по квартире и иного варианта, кроме как продать квартиру в ипотеке, просто нет?
  • Хотите поменять свою ипотечную квартиру на другую, и вам необходимо согласие банка или кредитора?
  • Просто хотите продать квартиру, которая находится в залоге, но не можете получить согласия, потому что сначала надо заплатить кредит, т. е. погасить полностью всю задолженность?

Во всех этих ситуациях возникает вопрос, как продать ипотечную квартиру?

Продажа квартиры, купленной в ипотеку – это сложная процедура, так как вначале банк требует погасить задолженность продавца перед банком, т. е. покупатель должен внести сумму кредита на счет банка, где была взята ипотека (оплатить долг продавца), и только тогда банк снимет обременение, и покупатель сможет купить квартиру.

Это замкнутый круг: Ваш покупатель боится отдавать Вам деньги до регистрации договора купли-продажи по ипотечной недвижимости, чтобы Вы оплатили долг перед банком, а банк не дает согласие на снятие залога с квартиры, пока Вы с ним не рассчитаетесь. Покупатель в данной ситуации прав: деньги он уже отдал, а квартиру ипотечную, выставленную на продажу, в конечном итоге может вообще не получить.

Таким образом, Вы просто теряете время и клиентов. А ведь все можно решить очень простым способом — просто обратившись к нам.

В процедуре продажи квартиры, находящейся в ипотеке, принимают участие несколько лиц:

  • заемщик – собственник заложенной квартиры;
  • покупатель;
  • залогодержатель – банк, выдавший продавцу ипотеку под залог квартиры.

В соответствии с условиями ипотеки заемщик – собственник квартиры – не имеет права продать (обменять, подарить и т.д.) объект залога до момента полного погашения кредита и без согласия банка.

Какие бы ни были причины продажи недвижимости, находящейся в залоге, оптимальным решением будет доверить проведение этой сделки профессионалам. Особенно это необходимо в ситуациях, когда существует просрочка по выплате задолженности и банком применяются штрафные санкции.

Не стоит затягивать с продажей и увеличивать задолженность перед банком. Не доводите дело до суда, обращайтесь к нам и мы поможем решить вопрос с максимальной выгодой для Вас!

Как правило банк не запрещает реализацию залогового имущества. Единственная сложность: такая квартира может продаваться дешевле и гораздо дольше, чем недвижимость без обременения. Поэтому, прежде чем выставить ее на продажу, мы рекомендуем юридическим путем снять с нее все обременения.

Есть несколько вариантов продажи:

  • самостоятельный поиск покупателя;
  • через банк;
  • выкуп кредита риелторской компанией.

В случае самостоятельного поиска покупателя:

  • Необходимо заключить и нотариально заверить договор между покупателем и продавцом – это предоставляет банку гарантии в случае непредвиденных ситуаций.
  • Покупатель выплачивает кредит банку, а Вы (продавец) получаете справку об отсутствии долга перед банком.
  • С квартиры снимается обременение, фиксируется переход прав собственности и заключается договор купли-продажи в регистрационной службе.

Через банк:

  • Банком предоставляется депозит, на который покупателем вносится необходимая сумма для погашения кредита за ипотечную квартиру.
  • Банковский сотрудник связывается с регистрационной службой и сообщает о выплате кредита, передает туда необходимые документы.
  • Осуществляется регистрация сделки купли-продажи и фиксируется переход прав собственности на объект недвижимости.
  • Если продавать залоговое имущество без ведома банка, то существуют риски для продавца, поэтому такие схемы практикуются крайне редко.

Выкуп кредита риелторской компанией

Безопасно продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно путем покупки нашей компанией кредита у банка. По такой схеме компания становится новым заемщиком, а объект недвижимости по-прежнему остается в залоге у банковской организации:

  • Банк одобряет документы нового заемщика на ипотеку.
  • Банком, покупателем и продавцом подписывается соглашение о переходе ипотечного долга на покупателя (компанию), который обязуется погасить задолженность перед банком и получает права собственности на проданную залоговую недвижимость.

При продаже ипотечной недвижимости мы сами рассчитаемся с банком по кредиту, подготовим пакет документов для сделки и выкупим Вашу квартиру. Согласия банка, которое получат наши специалисты, будет достаточно для того, чтобы выкупить у Вас квартиру.

Обязательно надо учитывать, что цена квартиры в ипотеке будет немного ниже рынка (примерно на 10%), т. к. покупателям нет смысла брать обремененную квартиру по рыночной стоимости.

В компании «Департамент Недвижимости» отлажен юридический механизм проведения сделок. Наши специалисты обладают большим опытом в проведении переговоров с банковскими учреждениями и представлении интересов клиентов. В случае необходимости наши юристы знают, как мотивировать банки и проводить сделки на льготных для наших клиентов условиях.

Чтобы гарантированно защитить покупателей, мы используем схемы, которые могут Вам гарантировать получение максимальной разницу цены от реализации и долга после перехода прав собственности покупателю и погашения задолженности перед банком.

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 543-44-50, и наши специалисты расскажут вам все о продаже ипотечных квартир.

Существует 2 варианта продажи ипотечной квартиры:

  • мы сами выкупаем Вашу недвижимость и рассчитываемся с банком или кредитором;
  • мы находим покупателя, который готов приобрести Вашу квартиру и рассчитаться с банком или кредитором.

Необходимость продажи квартиры, на которую оформлен договор ипотеки, может возникнуть по самым разным причинам. Например:

  • у заемщика, квартира которого заложена в банке, есть необходимость в приобретении другого жилья;
  • нет денег на погашение долга или предстоит развод супругов, которые совместно взяли жилье в кредит;
  • заемщик желает продать объект недвижимости, находящийся в залоге у банка, чтобы купить большее по площади жилье и улучшить свои жилищные условия;
  • необходимость перекредитования – заемщику необходимо продать недвижимость, находящуюся в залоге у банка, другому владельцу (кредитору).

Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверены, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.

Звоните нам по телефону
+7 (495) 543-44-50
или оставьте заявку ниже и мы сразу начнем работать!

Источник: https://anld.ru/uslugi/prodazha-ipotechnoj-kvartiryi.html

Можно ли продать ипотечную квартиру? Стратегии и их особенности

Как быстро продать ипотечную квартиру?

Один из самых распространенных видов обременения на вторичном рынке недвижимости – непогашенная ипотека. Поэтому риелторы и юристы часто слышат вопрос: «Можно ли продать ипотечную квартиру?» Сделки такие вполне возможны, хотя и сопряжены с рядом трудностей.

Во-первых, чтобы реализовать залоговое имущество нужно получить соответствующее разрешение кредитора.

Во-вторых, покупателя с «живыми деньгами» на дорогостоящее жилье с обременением найти не всегда просто, а у встречного заемщика сделка может сорваться в любой момент по причине отзыва его кредитором одобрения на ссуду.

К тому же нельзя отметать и общие риски. Такие как изменение рыночной обстановки или необходимость «отбиваться» от далеко не безвозмездной помощи риелторов.

Продажа кредитной квартиры через досрочное погашение займа

Здесь вариантов действий может быть несколько:

  1. Через потребительский кредит. Ввиду высоких процентных ставок по этому виду кредитования выгоднее всего использовать этот способ тем, у кого остается небольшая сумма задолженности. Алгоритм простой: рассчитывается сумма остатка долга, на нее запрашивается займ, полученными средствами гасится ипотека и одновременно снимается обременение. В итоге продавец становится полноправным собственником, вольным что угодно делать со своим имуществом. Главный минус — увеличение расходов на оплату потребкредита.
  2. Посредством встречной ипотеки. Принцип таков: сначала покупатель передает аванс (вариантом с задатком сейчас почти никто не пользуется, поскольку это дополнительные риски и расходы) в размере невыплаченного остатка, затем этими деньгами продавец расплачивается по своей жилищной ссуде и получает справку о снятии обременения, далее подписывается договор-купли продажи и производится перерегистрация прав. Основной риск в том, что банки не всегда дают добро на такие схемы. Проще всего эту операцию провести клиентам одного финансового учреждения. В этом случае деньги переводятся по безналу, что повышает безопасность.
  3. Трехсторонние соглашения. Этот вариант сходен с предыдущим, но здесь гарантом соблюдения интересов покупателя и продавца выступает банк. Смысл в аренде двух депозитарных ячеек: в одну помещается сумма задолженности по ипотеке, в другую – остаток от договорной стоимости реализации имущества. Направление подписанного договора купли-продажи на регистрацию – это сигнал банку предоставить продавцу доступ к деньгам для закрытия долга. После этого банк передает погашенную закладную для снятия обременения в ЕГРН и одновременно открывает для продавца вторую ячейку.
Читайте также  Что значит кредит под залог квартиры?

Первым методом пользуются те, кому продать ипотечную квартиру нужно срочно, а некоторая переплата из-за разницы в процентах не смущает. Второй не сильно распространен, поскольку найти покупателя из числа клиентов одного банка не всегда получается. Наиболее популярен третий: несмотря на дополнительные расходы на ячейки, граждане ценят безопасность этого механизма (конечно, если финансовое учреждение стабильно).

Можно ли продать ипотечную квартиру без снятия обременения?

Такие сделки могут осуществляться по следующей схеме:

  • заемщик обращается в банк с просьбой разрешить реализацию объекта залога;
  • составление и публикация объявлений о продаже по сниженной цене с обязательной отметкой о своих намерениях (факт наличия и нежелание снимать обременение);
  • вместе с заинтересованным в более выгодной покупке покупателем продавец направляется к кредитору;
  • финансовая контора оформляет покупателя в качестве нового заемщика по ипотечному договору.

Этот механизм еще называют переуступкой прав на ипотеку. Важно осознавать разницу в понимании этого термина обычными гражданами и финансистами. Если первые обычно считают, что в ипотечном договоре просто будут прописаны данные покупателя, то для вторых этот способ подразумевает составление нового соглашения с новым заемщиком.

Отсюда следуют возможные риски спекуляции банков, которые могут повысить ставку или иным образом ужесточить условия кредитования. Поэтому при заключении подобного рода сделок эксперты рекомендуют внимательно ознакомиться с порядком переуступки прав в конкретной кредитной организации.

Как делить ипотечный кредит при разводе?

Надо ли говорить, что такой сценарий негативен не только для пары, но и для банка? Узнав об изменившихся обстоятельствах, последний может затребовать преждевременной оплаты долга. Даже если таковую возможность предусматривает ипотечный договор, суд обычно решает ситуацию в пользу супругов. То есть обязует банк разрешить продажу залогового объекта либо его переоформление на кого-то одного.

Порядок действий по реализации ипотечной квартиры разводящихся аналогичен уже описанным схемам. При досрочном погашении кредита средствами покупателя продавцом выступит тот супруг, на которого была изначально оформлена ипотека.

Если после продажи остаются финансы, то на основе мирового соглашения они делятся пополам между мужем и женой. При наличии в распадающейся семье несовершеннолетних детей их интересы тоже учитываются.

То есть большая часть денег уходит тому, с кем остается ребенок.

Продажа ипотечной квартиры – операция непростая, связанная с трудностями формального и материального характера. При желании самостоятельного проведения таких сделок заемщик должен понимать, что побегать по инстанциям предстоит немало.

Источник: https://www.ribri.ru/ipoteka/kak-i-mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-bystro-i-vygodno

Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

Как быстро продать ипотечную квартиру?

Выплата ипотечного кредита – дело небыстрое. Как правило, такие займы оформляются на срок, превышающий десять лет. За это время в жизни покупателя могут произойти серьезные изменения, следствием чего станет необходимость продажи жилья, кредит за которое еще не выплачен. Что делать заемщику в такой ситуации и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Способы продажи жилья

В том случае, если ипотечный кредит за жилье не погашен полностью, квартира находится в обременении, а ее покупатель не имеет права производить с ней никаких сделок без согласия банка. Однако закон предусматривает возможность совершения сделок купли-продажи с ипотечной недвижимостью одним из следующих способов:

Решите Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 доб. 882.

Консультация бесплатна!

  • продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита;
  • продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика;
  • продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором.

Каждый из способов имеет массу нюансов и требует представления в банк определенного пакета документов.

Продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита

Данная операция осуществляется посредством выполнения следующей последовательности действий:

Известить банк, являющийся кредитором, о намерении продать квартиру с целью получения его согласия на осуществление подобной сделки. Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту.

Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке. Договор задатка необходимо оформить в письменной форме и заверить у нотариуса. Этот документ должен нести информацию о следующих ключевых моментах сделки:

  • сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
  • срок передачи квартиры покупателю;
  • срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.

Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит. Кредитор должен выдать справку об отсутствии задолженности и закладную на недвижимость.

Обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения. Для того чтобы снять обременение с жилья, к указанному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  • паспорт гражданина, являющегося собственником жилья;
  • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена;
  • закладная на квартиру.

Итогом обращения в Регистрационную палату будет получение отметки на свидетельстве о праве собственности о том, что ипотека погашена, и обременение с квартиры снято.

Оформление сделки купли-продажи. На основании полученных документов продавец и покупатель могут оформить обычный договор купли-продажи, позволяющий передать право собственности на жилье от продавца к покупателю.

Продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика

Ипотечный кредит для большинства граждан России стал настолько обыденной вещью, что ситуация, при которой потенциальный покупатель сам хочет взять ипотеку для приобретения заложенной недвижимости не является редкостью. Как в этом случае стоит действовать продавцу и покупателю для того, чтобы без проблем передать права и обязанности, связанные с ипотечной квартирой, от одного лица к другому?

Последовательность действий по переоформлению ипотечного кредита с одного лица на другое является следующей:

Получить разрешение у банка-кредитора на оформление такой сделки. В том случае, ели покупатель планирует взять ипотеку в том же банке, что и продавец, проблем, как правило, не возникает. Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан.

Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность. В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя.

Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

Переоформить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя нового плательщика.

Продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором

Существует возможность продажи ипотечного жилья за наличный расчет при участии в сделке банковской организации. Как правило, за свои услуги по сопровождению всех финансовых операций, банк берет определенную сумму денежных средств.

Осуществить продажу квартиры таким образом можно, выполнив следующие действия:

Обратиться в банк с соответствующим заявлением. В том случае, если кредитор даст согласие на продажу ипотечного жилья, он предоставит в пользование две банковские ячейки, право доступа будет только у покупателя. За их аренду придется заплатить.

Внести денежные средства в банковские ячейки. Покупатель должен разделить имеющиеся у него деньги на две части – одна из них должна равняться сумме невыплаченного ипотечного долга, а вторая – сумме денежных средств, причитающихся покупателю. Их покупатель должен внести в предоставленные ячейки. До оформления сделки купли-продажи доступ к денежным средствам будет закрыт как для продавца, так и для банка.

Известить банк о внесении денежных средств. На основании этого заявления банк передаст уведомление о погашении ипотеки в Регистрационную палату для снятия обременения.

Оформить сделку купли-продажи. Договор оформляется в обычном порядке и заверяется у нотариуса.

Существует еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, законом не регламентированный и, тем не менее, его не нарушающий. В этом случае нужно найти покупателя, предоставляющего необходимую для погашения задолженности сумму денег под расписку.

Этими средствами покупатель может оплатить долг, сняв тем самым обременение с квартиры, и получив возможность продать ее без каких-либо ограничений.

При выборе такого способа рискует прежде всего покупатель, являющийся наименее защищенной стороной в такой сделке.

Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом. Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
8 (800) 500-27-29 доб. 882.

Консультация бесплатна!

Источник: http://www.Law-Education.ru/realty/prodazha-kvartiri-v-ipoteke/

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: