Если арендодатель физическое лицо кто платит налоги

Содержание

Арендодатели и налоги

Если арендодатель физическое лицо кто платит налоги

В том, что государство недополучает с арендодателей налоги, не всегда виновата человеческая жадность. Многие россияне юридически безграмотны и даже не подозревают о требованиях закона. Другие хозяева квартир боятся волокиты: оформление документов, регулярное посещение государственных органов для уплаты налога требует времени.

Ограниченные часы работы этих учреждений и очереди не способствуют легализации аренды. Как говорит Роман Титов, заместитель руководителя юридического отдела компании Paul’s Yard, еще одной причиной отказа от оформления отношений с арендатором может стать нежелание собственника жилья вообще афишировать тот факт, что у него есть подобный источник постоянного дохода.

Это невыгодно тем, у кого имеются денежные обязательства: алименты, невыплаченные долги… Многие элементарно рассчитывают на авось — авось никто не узнает, авось не будет последствий. Однако главной причиной является все же нежелание делиться доходами с государством.

Управляющий партнер компании Ostogenka Real estate Ольга Творогова отмечает, что серые схемы при сдаче в аренду недвижимого имущества чаще всего используют в экономклассе, где ставка не превышает 2 тыс. долл. в месяц.

«Клиенты же нашей компании считают для себя неприемлемым уходить от налогов, тем более что доход от аренды по их меркам не такой уж большой и налог, соответственно, тоже», — объясняет она.

Что же выигрывает законопослушный гражданин? «Во-первых, легальная сдача внаем гарантирует большую защищенность от рисков: в случае возникновения конфликтных ситуаций с недобросовестными нанимателями жилья собственник может обратиться за защитой своих интересов в официальные органы власти, — рассуждает Сергей Орлов, руководитель направления аренды МИАН.

— Во-вторых, немаловажный фактор — психологический комфорт, отсутствие необходимости скрывать факт сдачи жилья в аренду перед налоговыми службами и соседями». Среди последних, как известно, иногда находятся «доброжелатели», которые поспешат донести «куда надо» о незаконной сдаче квартиры.

С другой стороны, не дремлют и налоговые органы: они периодически проводят мероприятия, направленные на выявление случаев нелегальной аренды: направляют запросы владельцам квартир, призывают жильцов сообщать о частой смене лиц, проживающих в соседних квартирах, и т. д. Ольга Творогова обращает внимание и на то, что легальный, задекларированный доход позволяет человеку свободно делать крупные покупки (необходимость представить информацию о доходах часто возникает, например, при приобретении недвижимости за рубежом).

Белая схема защищает не только хозяина жилья, но и нанимателя, замечает Р. Титов. Ведь в противном случае тот незаконно проживает на чужой жилой площади, и собственник может в любой момент попросить его освободить помещение (тем более если нет подтверждения о внесении арендной платы).

До трех лет тюрьмы

Нелишне напомнить, что уклонение наймодателя от уплаты налогов является нарушением закона. Государство вправе применять санкции к недобросовестным налогоплательщикам. В частности, ст. 119 Налогового кодекса РФ за непредоставление налоговой декларации предусматривает штраф в размере от 5 до 30% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый месяц просрочки. А согласно ст.

122 Налогового кодекса неуплата или неполная уплата сумм налога влечет взыскание штрафа в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.

В особых случаях это является преступлением, предусмотренным ст. 198 УК РФ, и влечет ответственность значительно более серьезную. «Уклонение в крупном размере (300 тыс. руб.

или если сумма неуплаченных налогов превышает 10% в общем объеме налогов, подлежащих уплате, 100 тыс. руб. в пределах трех финансовых лет) наказывается штрафом в размере от 100 тыс. до 300 тыс. руб.

или в размере заработной платы или иного дохода неплательщика за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года, — предупреждает Алексей Никитин, юрист Capital Legal Services. — То же деяние в особо крупном размере (1 500 тыс. руб. либо 500 тыс. руб.

в пределах трех финансовых лет, если сумма неуплаченных налогов превышает 20% в общем объеме налогов, подлежащих уплате) наказывается штрафом в размере от 200 тыс. до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от 18 месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет».

Чтобы стать «белой вороной»

Как же должны действовать арендодатели, которые решили все оформить по-честному? Прежде всего, напоминает Р. Титов, необходимо быть собственником квартиры или уполномоченным им лицом, так как в соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса РФ только они могут выступать наймодателями. На руках необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Уполномоченным лицом по нотариально заверенной доверенности может стать как юридическое, так и физическое лицо, которому хозяин жилища, не имея возможности или желания заниматься этими вопросами лично, предоставляет право заключать договор или уплачивать налоги. Далее, для того чтобы сдать квартиру на законных основаниях, необходимо заключить письменный договор.

«Если обе стороны — физические лица, заключается договор найма жилого помещения, при сдаче юридическому лицу — договор аренды или иной договор (при этом юридическое лицо может использовать квартиру исключительно для проживания граждан, например своих работников)», — уточняет А. Никитин. Если это договор найма, то госрегистрации он не подлежит.

Не нужно регистрировать и договор аренды, когда он заключен на срок менее года. В договоре следует идентифицировать квартиру и указать величину платы за наем, срок сдачи и т. п., а также основания для его расторжения.

«Стороны вправе прописать в договоре порядок использования квартиры, действия в случае возникновения непредвиденных обстоятельств (например, аварии), штрафные санкции за нарушения своих обязательств и тому подобное, — говорит Р. Титов. — Каждый платеж за наем жилого помещения нужно подтверждать документом о получении денег наймодателем (например, распиской).

Тогда при наличии какого-либо спора стороны могут обратиться в суд».

По мнению И. Никитина, избежать ошибок при оформлении отношений с арендатором можно с помощью надежного агентства недвижимости, специалисты которого помогут составить юридически грамотный договор, собрать комплект документов для его регистрации, а при необходимости и проконсультируют.

Заплати налоги и спи спокойно

Согласно ст. 208 НК РФ средства, поступающие физическим лицам от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества, находящегося в РФ, признаются доходами, с которых взимается налог в размере 13% для резидентов и в размере 30% — для граждан-нерезидентов.

«Собственнику квартиры по факту заключения сделки необходимо предоставить в налоговую инспекцию три экземпляра договора для регистрации, а по истечении финансового года заполнить налоговую декларацию и оплатить отчисления, исходя из стоимости аренды и налоговой ставки», — говорит С. Орлов. В декларацию необходимо включать все доходы, полученные за год.

При необходимости налоговые органы могут запросить документы, подтверждающие источник дохода: выписку с банковского счета, на который поступают средства, или акты приема-передачи денежных средств, если оплата осуществляется наличными.

«Если сдается более одной квартиры (или нежилые помещения) и эта недвижимость приобреталась именно с целью получения дохода от аренды, то арендодателю целесообразнее зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивать с доходов НДС по ставке 18% и НДФЛ по ставке 13%, — советует Виана Аль-Хуссаини, эксперт-аналитик по жилой недвижимости GVA Sawyer.

— Он может прибегнуть и к упрощенной системе налогообложения, и тогда НДС, НДФЛ и единый социальный налог (ЕСН) будут заменены единым налогом по ставке 6% от валового дохода или 15% от прибыли». Выбор объекта налогообложения является правом предпринимателя, напоминает А. Никитин. Однако, несмотря на освобождение от уплаты ЕСН, он обязан производить уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование.

Максимальная ставка таких взносов составляет 14% от полученных в свою пользу выплат. При этом следует помнить, что статус индивидуального предпринимателя накладывает также и определенные обязанности: открытие банковского счета, ведение бухгалтерской отчетности, налогового учета, ежегодную подачу налоговой декларации.

«При предоставлении в наем или аренду одного помещения выгода может быть несущественной, но если речь идет о нескольких объектах недвижимости, экономия, как правило, оправданна», — считает С. Орлов. «Большинство наших клиентов зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, и это правильно, так как доход, получаемый от сдачи имущества в аренду, носит систематический характер, а это уже предпринимательская деятельность», — говорит О.

Творогова. Некоторые уверены, что становиться ПБОЮЛ наймодателю предписывает закон, однако это не так. «Юридически такая деятельность предпринимательской все же не считается, и физическое лицо, сдающее свою квартиру в аренду, не обязано регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя», — утверждает юрист А. Никитин. «Сдача жилья внаем — это реализация собственником законного права по распоряжению своим имуществом.

Такого вывода придерживается и Верховный суд РФ (п. 2 Постановления от 18.11.2004 г. № 23)», — сообщает Р. Титов. Поэтому оба варианта являются законными и позволяют собственнику квартиры получать доходы без риска привлечения к какой-либо ответственности, а также защищать свои права в случае спора с арендатором. «Если недвижимость сдается в аренду юридическому лицу, налог уплачивает арендатор, — добавляет В. Аль-Хуссаини.

— Если жилье сдается без получения материальной компенсации — например, родственникам, то оформить отношения арендодателя и арендатора можно договором безвозмездного найма». Кстати, последней схемой иногда пользуются, чтобы уклониться от налогов и при этом не допустить порчи имущества арендатором (эти условия прописываются в договоре).

Однако если наймодатель фактически получает за аренду материальное вознаграждение, то договор безвозмездного найма может быть признан ничтожным в соответствии с нормами законодательства. «Поскольку сделка, совершенная для покрытия другой сделки, ничтожна, то одна из сторон договора или третье лицо могут доказать недействительность заключенного договора.

Читайте также  Что такое крсб в налоговой

В этом случае суд может потребовать возврата всех полученных по аренде средств, выселения арендатора и аннулирования его регистрации в квартире», — поясняет В. Аль-Хуссаини. Наконец, когда собственник прекращает сдавать жилье в аренду, то должно быть подписано соглашение о расторжении договора. Его нужно предъявить в налоговые органы, чтобы доказать, что квартира больше не сдается. Сегодня в западном мире аренда оформляется только легально, и никому даже в голову не приходит уклоняться от налогов: хозяин квартиры или дома подготавливает все документы, а арендатор официально регистрируется по новому адресу. Рано или поздно нечто похожее будет, наверное, и у нас. «Мы отмечаем устойчивый рост интереса к легальной аренде, особенно в сегментах квартир бизнес- и элит-класса», — говорит С. Орлов. Будем надеяться, что такое направление проявится и в экономсегменте, составляющем подавляющую часть рынка. Российским арендодателям пора переходить к цивилизованным формам отношений — и со своими нанимателями, и с государством.

Ирина Богатырева. НиЦ.

Источник: http://www.rentalhome.ru/o_nalogah/arendodateli-i-nalogi/

Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения

​С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог.

Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой — непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2018 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

  • НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или Ип на оснО;
  • Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
  • Патент – если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2018 год, ставка подоходного равна:

  • 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
  • 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2015 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб.  С учетом того, что Крестьянкин в 2015 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход. По доходам, полученным в 2015 году, гражданин должен отчитаться в срок до 04 мая 2016 г.

Подать декларацию можно несколькими способами:

  • Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
  • По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Ип на осн

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

  • 6% — объект «доходы»;
  • 15% —  объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

  • За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
  • За полугодие – до 25 июля;
  • За 9 месяцев – 25 октября;
  • За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2015г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2015 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2015 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Источник: http://law03.ru/finance/article/nalog-ot-sdachi-kvartiry-v-arendu

Налогообложение при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом в 2018

Любой гражданин, сдающий свою недвижимость внаем, предполагает получение за это платы, то есть он будет получать пассивный доход. Но, как известно, с любых полученных доходов абсолютно все обязаны уплатить налог в государственную казну.

С этих средств будет начисляться заработная плата госслужащим, педагогам, медикам и сотрудникам правопорядка. Поэтому государство строго отслеживает поступление средств от полученных доходов граждан, в том числе и при сдаче в аренду нежилых помещений.

Согласно статьям Налогового Законодательства (п. п 1-4 ст. 208), ставка налогообложения на полученные доходы для граждан нашей страны составляет 13 % от конечной суммы. Это означает, что с суммы арендной платы гражданин обязан отчислять 13 процентов в доход государства.

Многие несознательные граждане всеми способами не хотят делиться с государством частью полученных средств от аренды нежилого помещения, поэтому и не прописывают эту статью в ежегодной декларации.

Но если все расчеты совершатся через банковскую структуру, то так или иначе, финансисты рассылают эту информацию налоговикам – неизвестный источник поступлений, и здесь же не миновать строжайшей проверки со стороны инспекции.

Также поделиться информацией может сам арендатор, если возникают с собственником конфликты из-за сдаваемых им площадей, ведь ему нужно защищать свои имущественные интересы любым законным способом.

Получив информацию о скрытии доходов, налоговый инспектор может признать подобные действия предпринимательской деятельностью, и обратиться за взысканием в суд, а это будет строже рассматриваться судом.

Суд вынесет постановление о наказании, если во время разбирательства будет установлено:

  • нежилое помещение приобретено с целью сдачи внаем;
  • площадь предназначается для получения доходов, а не для нужд самого предпринимателя или его семьи;
  • помещение передано внаем юридическому лицу.

Даже одно из этих обстоятельств должно побудить гражданина к оформлению своего вида деятельности как индивидуальный предприниматель.

И если он законопослушный гражданин, то применяя упрощенный вид налогообложения можно значительно сэкономить на отчислениях в бюджет вместо положенных 13 %, он сможет выплачивать всего 6.

При таком подходе к своим правам и обязанностям, гражданин получает правовой статус своей деятельности, и никакие контролирующие органы к нему уже не будут иметь серьезных претензий.

Читайте также  Где узнать налог на автомобиль

Размер ставки

Гражданин, как физическое лицо имеет право распоряжаться своим личным имуществом по своему усмотрению, в том числе и сдавать его в аренду таким же гражданам, организациям или компаниям.

При этом он будет иметь статус налогового агента, то есть он обязан не только отчислять налогообложение на имеющееся у него имущество, как все остальные наши граждане, но и на все доходы, полученные с него путем сдачи внаем по форме НДФЛ.

Но налог может быть оплачен и компанией, которая снимает нежилое помещение, но если этого фактически не произошло, то физическое лицо должно самостоятельно сделать все расчеты, и подать декларацию о полученном годовом доходе с аренды нежилого помещения.

Поскольку арендатор физическое лицо, то он может самостоятельно выбрать форму предпринимательской деятельности, как наиболее приемлемый вариант для соблюдения законности:

  • упрощенная система налогообложения;
  • единое налогообложение;
  • патентная система деятельности.

При первом виде деятельности (а это наиболее распространенный вид) налогоплательщик может оплачивать налогообложение либо только с полученных доходов по ставке 6%, либо за доходы с вычетом проведенных расходов на содержание помещения, но уже по ставке 15% от полученной суммы прибыли.

Единую систему мало кто выбирает из индивидуальных предпринимателей, эта форма лучше всего подходит крупным предприятиям с большим годовым оборотом денежных средств.

При патентной системе ИП раз в год уплачивает стоимость патента, исходя из всех разрешенных видов предпринимательской деятельности, куда может входить и сдача в аренду нежилых помещений под производственные цеха, магазины, салоны красоты или ремонтные мастерские.

Но предприниматель обязан будет указать код деятельности, чтобы налоговая инспекция смогла правильно исчислить стоимость патента, и конечную прибыль, которая не должна превышать 60 млн. в год.

Особенности долгосрочного договора аренды нежилого помещения узнайте в этой статье.

Полученная сумма дохода обычно исчисляется на основании договоренностей между арендодателем и нанимателем. И если в договоре прописано условие оплаты коммунальных платежей, вывоз мусора или охрану самим нанимателем, то расходами это назвать нельзя.

То есть получается, если владелец помещения, сдающего его в аренду, зарегистрирована, например, как ИП, то применять налогообложение по УСН за минусом проведенных расходов уже нельзя.

Поэтому все, что исчислили вам в качестве арендной платы, будет считаться доходом, и с годовой суммы делается расчет в 13 %.

Но если все коммунальные платежи и содержание помещения оплачивается арендодателем, то он вправе применить форму налогообложения за минусом этих самых расходов, правда, исчисляют доходы по ставке уже 15%.

И если провести точные исчисления, то порой форма доходы-расходы бывает даже выгодней, чем уплата ставки только за полученный доход от сдачи внаем нежилого помещения.

Но эти ставки действуют только в отношении предпринимателя, работающего по УСН, и сдающего не одно, а может быть, сразу несколько помещений.

Но тем, у кого аренда как основной вид ведения бизнеса, и финансовый оборот крупный, то применять УСН уже не разрешат, и придется оплачивать налоги по ЕНДВ, то есть вмененному налогообложению, куда входят налоги не только на полученную доходность, но и социальные и другие налоги.

Оплата налога при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом

Оплата может осуществляться только на основании поданной декларации физическим лицом о полученных годовых доходах по форме НДФЛ. Причем подавать декларацию с рассчитанной суммой налогообложения следует до 30 апреля, следующего за отчетным периодом года.

После подачи декларации будет проводится камеральная проверка поданных сведений, по ее результату налогоплательщик получит уведомление о правильности или неправильности сведений для исчисления налоговой базы.

Если все данные внесены и заполнены верно, можно приступать к оплате налога.

К декларации можно приложить дополнительную документацию – копию арендного договора и документы, подтверждающие расходные операции.

Последний срок оплаты – 15 июля, за просрочку платежа инспекция может дополнительно исчислить пени, а за злостное уклонение и штрафные санкции.

Подать декларацию можно как почтовым заказным письмом, с описью вложения, или загрузить из личного кабинета налогоплательщика ФНС РФ.

Для загрузки декларации в прикрепленную инспекцию необходимо получить данные для входа при личном посещении подразделения.

В ЛК налогоплательщика следует выбрать из панели управления – документы, и перейти по ссылке подаxа декларации по форме НДФЛ

Здесь же разработчики предлагают скачать специальную программу, которая поможет простому пользователю правильно заполнить все позиции декларации, и проверит уже готовый документ.

Чтобы отправка декларации была зашифрована, пользователь портала должен зарегистрировать электронную подпись, она создается и отправляется в специальное хранилище сервера ФНС РФ.

После загрузки всех требуемых документов ля проверки введенных сведений, налогоплательщик подписывает все данные электронной подписью, и загружает на сервер.

Через некоторое время на прикрепленную электронную почту придет уведомление о приеме документов, и в случае неточности данных, туже придет уведомление о необходимой коррекции.

Документ будет считаться принятым, если ответственный сотрудник также в ЛК в разделе документы сделает соответствующую запись, дублируемую на электронный адрес пользователя портала.

Этот способ подачи и оплаты декларации прямо со страницы сайта позволяет значительно сэкономить время и нервы, простаивая в живых очередях к прикрепленному налоговому инспектору.

Но и после подачи обычного бумажного варианта декларации, оплату можно проводить только после того, как налоговая вышлет на зарегистрированный почтовый адрес заказное уведомление с квитанцией по оплате.

Ответственность при неуплате

Для гражданина, уклоняющегося о своей прямой обязанности по уплате налогов в казну государства, предусмотрена разная степень ответственности:

  • оперативное реагирование. Если налогоплательщик в определенные сроки не подает обязательную документацию для исчисления налогов, то инспектором может быть заблокирован банковский счет для снятия наличных средств арендодателем. Но этого можно избежать, если самому все оперативно подать или исправить неверно поданную декларацию;
  • наложение штрафных санкций в размере 10 % в виде доначисления за пропуск в декларации предмета для налогообложения или ведение неверного налогового учета, с занижением действительных сумм перечислений;
  • арендодатель заплатит 5% от всей суммы налогообложения, если вся отчетная документация не будет представлена в срок 6 месяцев. Сумма может возрастать по 10% за каждый просроченный месяц, но не более 30%. Плата начисляется с 181 дня со дня просрочки;
  • за каждые сутки просрочки будет начисляться пени в размере 0,003 % от ставки ЦБ по рефинансированию.

Кроме финансовых дополнительных начислений, к арендодателю, как физическому лицу, могут быть применены административная мера ответственности:

За злостное уклонение от подачи сведений о доходах  либо исполнение исправительных бесплатных работ в течение 2 лет, либо штраф на сумму до 10 МРОТ
 За особо крупные доходы, скрываемые от налогообложения  арендодатель может быть привлечен к уголовной ответственности и получить реальный срок в 5 лет, либо штраф на уплату 500 размеров МРОТ

Все меры ответственности гражданина должны устанавливаться только в судебном порядке, с открытие исполнительного производства в случае необходимости или отказа в добровольном погашении своих обязательств перед государственной казной.

Как оформить договор аренды нежилого помещения с правом субаренды, читайте здесь.

Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры между физическими лицами, рассказывается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/nalogooblozhenie-pri-sdache-v-arendu-nezhilogo-pomeshhenija-fizicheskim-licom/

Аренда имущества работников и других физических лиц

1. Как оформить договор аренды имущества с работником или другим физлицом.

2. Что выгоднее: компенсация за использование личного автомобиля сотрудника или оплата по договору аренды.

3. Налогообложение и бухгалтерский учет арендных платежей в пользу физического лица.

Сложно представить себе организацию или предпринимателя, которые обходятся в своей деятельности без использования хотя бы минимального количества имущественных ресурсов. К «стандартному» имуществу, без которого ведение бизнеса в настоящее время практически невозможно, относится, например, офисная техника, компьютеры, телефоны.

Однако в большинстве случаев для ведения хозяйственной деятельности требуется еще офис, автомобиль, оборудование и т.д. Список используемого имущества может быть самым разнообразным в зависимости от масштабов и специфики бизнеса.

При этом далеко не все организации могут позволить себе приобретать все необходимое в собственность, а многие просто не видят в этом смысла (лишние затраты на содержание, налог на имущество и т.д.). Гораздо удобнее воспользоваться чужим имуществом, например, взять в аренду.

Если арендодатель – юридическое лицо или ИП, то сложностей с оформлением договора и учетом арендных расходов, как правило, не возникает. А вот если арендодателем выступает ваш сотрудник или другое физическое лицо, нужно быть готовым к определенным нюансам в оформлении сделки, налогообложении и учетном отражении, о которых пойдет речь в этой статье. 

Документальное оформление аренды имущества физического лица

Если Вы арендуете имущество у физического лица, то порядок документального оформления такой сделки, а также налогообложения по ней не зависит от того, является это физлицо сотрудником или нет.

Аренда имущества физлица оформляется договором, согласно которому арендодатель (физлицо) обязуется предоставить арендатору (организации или ИП) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

При составлении договора аренды необходимо учитывать следующие особенности:

  • Форма договора аренды – письменная, поскольку одной из сторон является юридическое лицо (ИП) (ст. 609 ГК РФ).
  • Срок аренды – устанавливается договором по соглашению сторон. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

! Обратите внимание: Если договор аренды здания или сооружения заключается на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной регистрации. Поэтому, чтобы избежать данной процедуры, в договоре необходимо четко прописать срок аренды, не превышающий года.

  • Объект аренды – в обязательном порядке должен быть установлен в договоре.

Кроме того, в договоре необходимо прописать все основные характеристики, позволяющие однозначно идентифицировать имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды признается недействительным (ст. 607 ГК РФ).

Например, если объектом аренды является автомобиль, необходимо указать все его основные характеристики: марку, модель, год выпуска, регистрационный номер, номер ПТС и т.д. Если передаче подлежит помещение – его адрес, площадь, состав, приложить схему.

! Обратите внимание: при составлении договора аренды у арендодателя необходимо запросить документы, подтверждающие его право собственности на передаваемое имущество. Если арендодатель не является собственником имущества, он должен предоставить документы, дающие ему право совершать сделки по передаче в аренду имущества от имени собственника.

  • Арендная плата – размер, порядок и сроки уплаты арендных платежей устанавливаются в договоре по соглашению сторон. Если порядок и сроки внесения арендной платы в договоре не определены, они принимаются как порядок и сроки, действующие в отношении аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
  • Обязанности сторон – определяются договором. По умолчанию (если другое не установлено в договоре) капитальный ремонт имущества, являющегося объектом аренды, осуществляет арендодатель, а текущий ремонт – арендатор.
  • Аренда автомобиля – в договоре необходимо прописать характер аренды: с экипажем или без экипажа.
Читайте также  Как заплатить налог на недвижимость физических лиц

Аренда автомобиля с экипажем предполагает, что арендодатель не только предоставляет свое транспортное средство во временное владение и пользование, но еще и оказывает услуги по управлению им и по технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

Аренда без экипажа, соответственно, предполагает только предоставление транспортного средства во временное владение и пользование (ст. 642 ГК РФ).

В соответствии с Гражданским кодексом, по договору аренды транспортного средства с экипажем обязанность по проведению капитального и текущего ремонта возлагается на арендодателя, а по договору аренды без экипажа – на арендатора (ст. 634, 644 ГК РФ).

В договоре аренды транспортного средства с экипажем лучше отдельно указать сумму арендной платы, а также сумму, причитающуюся арендодателю за услуги по управлению транспортным средством и технической эксплуатации. Такое разграничение в дальнейшем позволит избежать проблем с начислением НДФЛ и страховых взносов.

При составлении договора аренды имущества с работником или другим физическим лицом предлагаю Вам воспользоваться готовыми образцами договоров:

Скачать Образец договора аренды имущества с физическим лицом

Скачать Образец договора аренды транспортного средства без экипажа с физическим лицом

Скачать Образец договора аренды транспортного средства с экипажем с физическим лицом

Скачать Образец договора аренды помещения с физическим лицом

Передача имущества по договору аренды оформляется актом приема-передачи. В акте нужно перечислить все основные характеристики объекта аренды, его недостатки, повреждения и т.д., поскольку после заключения договора ответственность за содержание арендованного имущества в надлежащем состоянии ложится на арендатора. Возврат имущества из аренды оформляется актом возврата.

Скачать Образец акта приема-передачи автомобиля в аренду

Скачать Образец акта возврата автомобиля из аренды

НДФЛ с доходов физического лица от сдачи имущества в аренду

Доходы физического лица от сдачи в аренду имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов) или 30% (для нерезидентов) (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Независимо от того, состоит арендодатель в трудовых отношениях с арендатором или нет, организация-арендатор является налоговым агентом. Поэтому именно арендатор должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ с арендной платы при ее фактической выплате физлицу (п. п. 1 и 4 ст. 226 НК РФ).

Кроме того, организация-арендатор обязана предоставить в налоговую инспекцию по итогам года сведения по форме 2-НДФЛ в отношении доходов арендодателя.

В справке 2-НДФЛ доходы физлица от сдачи в аренду имущества отражаются с кодом «2400».

В том случае, если заключен договор аренды транспортного средства с экипажем, в справке отражаются отдельно: арендная плата с кодом «2400», а также плата за услуги по управлению и технической эксплуатации с кодом «2010» (Приложение 3 к Приказу ФНС России от 17.11.

2010 № ММВ-7-3/611@ «Об утверждении формы сведений о доходах физических лиц и рекомендаций по ее заполнению, формата сведений о доходах физических лиц в электронном виде, справочников»).

! Обратите внимание: включение в договор аренды имущества с физическим лицом условия о том, что арендатор не является налоговым агентом и арендодатель должен самостоятельно уплачивать НДФЛ с арендной платы в бюджет, противоречит налоговому законодательству РФ. Поэтому независимо от наличия такого условия, организация-арендатор признается налоговым агентом по отношению к арендодателю-физлицу

Источник: http://buh-aktiv.ru/arenda-imushhestva-rabotnikov-i-drugih-fizicheskih-lits/

Налог на сдачу жилья в аренду 2018 — какой с квартиры, неуплата, военному, размер

На сегодняшний день далеко не все могут похвастаться тем, что имеют собственное жилье.

Для этой категории граждан законодательство Российской Федерации предоставляет возможность проживания в помещении, фактически принадлежащему другому собственнику. Для того, чтобы фиксировать данный вид сделки, надо заключить договор.

Законодательная база

Нормативными актами, регулирующими отношения по таким договорам, являются Гражданский кодекс РФ (Главы 34-35), а также Жилищный кодекс РФ, где прописаны все права и обязанности обеих сторон.

В законе РФ прописывается факт необходимости регистрации договора аренды.

В первую очередь, такая регистрация нужна для того, чтобы закрепить права и обязанности сторон и предотвратить возникновение конфликтов.

Иными словами, обезопасить участников от нежелательных последствий, таких как досрочное расторжение договора.

Нужно ли и как зарегистрировать сделку?

Стороны, если они являются физическими лицами, заключают договора найма, и получают названия:

  • наниматель, то есть тот, кто непосредственно снимает жилое помещение;
  • наймодатель — гражданин, которому принадлежат юридические права на дом, квартиру или иной объект, предоставляемый в найм.

Причем по такому договору стороной нанимающей может быть только физическое лицо.

С юридическим лицом заключается другой вид соглашения — договор аренды, с соответствующими названиями сторон — арендатор и арендодатель.

Но использовать помещение можно только для проживания граждан. Например, там может поселиться сотрудник фирмы, на длительное время прибывший из другой местности.

По сути, оба договора определяют соглашение о предоставлении имущества во временное пользование.

Но стоит понимать, что между ними все-таки существует разница.

И если между гражданами вместо договора найма будет заключён договор аренды, то в случае разрешения каких-либо конфликтных ситуаций в суде, он может быть признан недействительным.

Сроки действия договора

По временным рамкам договоры можно классифицировать следующим образом:

  • Краткосрочные. Чаще всего имеет место сдача помещения посуточно, либо на несколько суток
  • Долгосрочные. Здесь срок действия фиксируется конкретно — до 5 лет. На большее время возможность заключения не предусмотрена.

При отсутствии указания длительности договора, он считается заключенным на 5 лет.

А вот расторгнуть сделку можно только если предупредить другую сторону заблаговременно.

Есть возможность в самом договоре прописать срок, за который нужно сообщить о прекращении отношений между участниками.

Если же такой пункт в соглашении отсутствует, то временем оповещения является 3 месяца до дня расторжения договора.

Как фиксировать поступление денежных средств?

Факт расчета за найм и аренду жилого помещения фиксируется официальным документом — распиской. Строго регулируемой законом формы составления нет.

Но есть несколько важных правил, которых необходимо придерживаться:

  • Расписка должна быть составлена арендодателем. Способ составления не важен — можно написать вручную, либо с использованием электронных средств. Но стоит учитывать, что в случае возникновения каких-либо разногласий первый вариант будет более выигрышным, так как позволит суду назначить почерковедческую экспертизу.
  • Само написание документа должно быть максимально аккуратным, так как наличие помарок или исправлений может привести к потере им юридической силы.
  • Обязательно необходимо указывать сведения о лицах, упомянутых в расписке: фамилия, имя, отчество, паспортные данные. Также необходимо обозначить дату принятия денежных средств, а также сумму и период, за который они выплачиваются.

Заверять у нотариуса написанную от руки расписку не имеет смысла — документ и так имеет юридическую силу.

А вот при использовании в процессе составления электронных средств и распечатке на принтере к услугам нотариуса лучше всего прибегнуть.

Какой налог на сдачу жилья в аренду следует уплачивать в 2018 году?

Ставки на налог в России являются фиксированными. Но они зависят от статуса собственника сдаваемого помещения.

Физическим лицам

Если арендодателем жилплощади выступает физлицо, в таком случае ему потребуется выплачивать подоходный налог с получаемой прибыли за сдачу жилья.

Подоходный

В 2018 году собственник, являющийся гражданином РФ, выплачивает налог в размере 13% от прибыли, то есть стандартную ставку НДФЛ.

Если собственник квартиры или дома проживает в России менее 183 дней в году или не является резидентом налогообложения РФ, то он уплачивает налог по ставке 30% от прибыли.

Размер

Как уже говорилось выше, размер налога, взимаемого с доходов за сдачу жилья в аренду, составит 13%.

Однако если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и оформить сокращенный режим уплаты налогов, тогда платить налоговой придется в разы меньше.

Инвалидам

А вот инвалидам первой и второй группы государство предоставляет некоторые льготы.

Им полагается налоговый вычет в размере 500 рублей.

Его нужно отнять от суммы полученного дохода от аренды и рассчитывать налоги уже от получившегося значения.

Военному

Актуальным также является тема сдачи в аренду жилья, собственником которого является военнослужащий.

Законодательство запрещает таким гражданам заниматься предпринимательством, и именно этот пункт вызывает сомнение у многих людей этой профессии. Но если внимательно изучить все тонкости, то можно понять, что договор найма не подразумевает экономической деятельности.

Происходит только использование права владеть и распоряжаться имуществом.

А значит, военнослужащему можно воспользоваться своим правом. Размер налога от этого вида дохода остаётся все тем же — 13%.

Пенсионером

Распространено мнение, что пенсионерам, сдающим жилплощадь в аренду не нужно платить налоги от сдачи. Это в корне неверно.

В Российской Федерации пенсионеры освобождаются только от налогов на имущество. А вот налоги на прибыль они платят точно в таких же размерах, как и другие.

Если сдаешь разово

У тех, кто сдает помещение на сутки или даже на несколько часов, также возникает вопрос о необходимости уплаты налога.

Стоит отметить, что обязательные платежи в сторону государства выплачиваются независимо от времени, во время которого жилье находится в аренде.

1 час или 1 день — если вы получили от этого прибыль, то необходимо сделать взнос в размере все тех же 13% от дохода.

Порядок уплаты

Тем лицам, которым необходимо выплатить налог, нужно составить и подать налоговую декларацию до 30 апреля включительно.

Причем следует это сделать в год, который следует за уже истекшим налоговым периодом.

Можно сдать документ лично, а также через доверенное лицо, в электронном виде, и даже по почте. Оплатить необходимо не позднее 15 июля.

Для ИП

Обычно арендодатели стараются оформить свою деятельность как ИП для уменьшения налогового бремени, лежащего на них. Ведь появляется возможность перейти на упрощенный налоговый режим, что существенно экономит финансы.

Однако прежде чем разберем данный тип налогообложения, следует выяснить, как заплатить НДФЛ.

НДФЛ

Если индивидуальным предпринимателем принято решение оплачивать именно налог на прибыль и не переходить на упрощенку, тогда размер взимаемого налога составит 13%, как и для физлиц.

УСНО

Многие собственники имеют только одно «лишнее» помещение, с которого можно получить доход. Но есть и такие, у кого их имеется несколько, а также множество людей, считающих НДФЛ непомерно высокой налоговой ставкой.

Для последних двух категорий есть возможность оформить выплаты несколько иначе.

Для этого физическому лицу необходимо зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю с упрощенной системой налогообложения.

Плюсом этих действий является снижение налоговой ставки до 6%.

Но есть и некоторые минусы, которые стоит учитывать при выборе данного метода оплаты налогов:

  • Процедура регистрации ИП предполагает сбор документов и оплату госпошлины (на 2018 год — 800 рублей), а также занимает какое-то количество времени.
  • Налоговые платежи платятся не один раз в год, как в случае с НДФЛ.

Источник: http://onlineur.ru/nalog-na-sdachu-zhilja-v-arendu/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: