Что значит лот при продаже квартиры?

Содержание

Аукционная продажа квартир: за и против

Что значит лот при продаже квартиры?

Аукционная продажа квартир – не редкость на рынке недвижимости. На западе методом продажи с аукциона уже давно пользуются ведущие риэлторы. Собственником объекта, выставленного на торги, становится участник, предложивший наибольшую сумму. Главной особенностью торгов является точно установленная дата сделки, а именно фиксированная передача права собственности на объект.

Разработанный в Америке аукционный метод продаж квартир на просторах России пока не набрал большой популярности. Суть метода заключается в том, что покупатели привлекаются заниженной ценой на объект недвижимости. В процессе аукциона сумма продающейся квартиры может превысить даже самую высокую свою стоимость.

Как стать участником аукциона? Для этого нужно подать заявку на участие, внести задаток, пройти аккредитацию на торговой площадке и получить цифровую электронную подпись. Участник, который предложит наиболее высокую сумму за лот, станет владельцем квартиры уже в течение 10 дней с момента проведения аукциона. Предварительная запись на аукцион обычно осуществляется примерно за 10 дней до даты проведения торгов.

Риэлторы, имеющие большой опыт работы на рынке недвижимости, до сих пор не пришли к единому выводу относительно аукционной продажи квартир. За и против этого метода постоянно рассматриваются участниками, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.

Первым застройщиком, который будет использовать аукционный метод продаж домов, будет девелопер загородной недвижимости.

Рассмотрим сначала плюсы данного вида торгов.

Преимущества аукциона

Сторонники продажи недвижимости с аукциона утверждают, что это самый быстрый способ продать жилье. Действительно, те, кто хоть раз выставлял свою квартиру на продажу, знают, как сложно найти покупателя, несмотря на большой спрос на недвижимость. Поэтому такой вид продаж выгоден тем людям, которые стремятся быстрее продать право собственности на жилье.

Это законный метод продажи, и если участники торгов придерживаются определенных правил, аукцион одобряется государственными структурами. Квартиру можно приобрести по выгодной цене, при условии, что претендентов на нее будет немного. Поэтому реклама аукционов обычно проходит скрыто и только избранные покупатели попадают на совершение сделки.

На аукционе покупатель видит, что на квартиру, которую он намеревается купить, существует спрос. Если агент по продажам может убеждать покупателя, что на то или иное жилье стоит очередь и нужно срочно приобретать его, то на аукционе клиент своими глазами оценивает правдивость этих высказываний.

Отдельной категорией недвижимости, которую выгодно приобретать именно на аукционе являются залоговые квартиры, выставленные на продажу банками. В отличие от квартир в новых домах и «вторичной» недвижимости, залоговые квартиры можно купить с хорошим дисконтом, сэкономив при этом средства.

Риски покупки квартиры на аукционе

Основным риском покупки квартиры «с молотка» является приобретение жилья по цене, гораздо выше рыночной, которая установилась в результате торгов.

Однако если покупатель предварительно хорошо изучил рынок недвижимости, он вполне способен сориентироваться в ценах и не допустить невыгодную покупку.

Обычно агенты по недвижимости получают процент от продажи квартиры с аукциона, поэтому если покупателю рекомендует такой вид покупки именно риэлтор, стоит быть осторожнее.

Необходимо уделить внимание и эмоциональной составляющей аукциона. Опытные ведущие торгов умело играют на азартности присутствующих, заставляя их совершать необдуманные покупки. Однако покупатель может отказаться от сделки и это не повлечет за собой штрафных санкций по причине неофициальности мероприятия.

Часто идя на аукцион, покупатель уже настроен на приобретение определенной квартиры и подсознательно считает себя ее хозяином. Поэтому в процессе торгов ему сложно остановиться и не превысить лимит средств, который у него имеется.

Таким образом, аукционная продажа квартир, за и против которой рассмотрены выше, занимает соответствующее место на рынке недвижимости. При хорошем знании рынка можно совершить удачную сделку, приобретя квартиру ниже рыночной стоимости.

Нынешние реалии от эксперта

На данный момент на рынке недвижимости наблюдается некая тенденция, она длится уже несколько лет. Команда риэлторов, продающих квартиры методом аукциона, усиленно доказывают перспективность данного метода. Они устраивают митинги, обсуждения и всячески пытаются доказать, что рынок недвижимости будет развиваться в сторону аукциона.

На прошлой неделе аукционщики пытались «наехать» на Циан, мол они блокируют их объявления. А они такие хорошие, продают качественные квартиры ниже рынка. На самом деле потенциальный покупатель даже не догадывается, что участвует в аукционе.

Он думает, что дешево покупает квартиру, а на деле потом звонит риэлтор и сообщает, что появился новый покупатель, который готов предложить за квартиру чуть выше. Будете ли вы поднимать цену покупки квартиры. И потенциальный покупатель, сам того не замечая, вовлекается в аукцион. В итоге появляется много негатива, связанного с аукционом.

Я считаю, что единственный вариант, при котором аукционная система будет развиваться, это если покупатель будет заранее знать, что он участвует в аукционе.

Для этого все площадки и доски, которым интересно это направление, должны создать дополнительный раздел для аукциона. Туда будут ходить только те, кто намеренно хочет участвовать в подобном аукционе. Сама идея аукциона очень интересна, но пока остается сырой. Думаю, в 2016 году все изменится.

Алексей Мартынов, руководитель департамента развития компании XelaGroup.ru.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2038294-2015-12-30-auktsionnaya-prodazha-kvartir-za-i-protiv/

Что значит свободная продажа квартиры, ее плюсы и минусы

Что значит лот при продаже квартиры?

Нередко в объявлениях можно встретить указание на свободную продажу. Этот специфический термин встречается довольно часто, но что значит свободная продажа квартиры? Разберемся в юридических тонкостях рынка недвижимости в статье.

Свободная продажа квартиры – что это?

Словосочетание «свободная продажа» повсеместно встречается в объявлениях о продаже жилья. Однако не все знают, что это значит. Наиболее часто под свободной или чистой продажей подразумевается совсем не тот смысл. Например:

  1. Продажа без посредничества.
  2. Сделка без выплаты комиссионных.
  3. Продажа в соответствии с законодательными нормами (к слову, все сделки происходят с соблюдением требований закона).
  4. Объект недвижимости, который еще никогда не был предметом сделки.

В действительности, свободная продажа – это отсутствие цепочки сделок. То есть продавец хочет просто получить деньги за товар. Он не планирует приобретать другое жилье взамен квартиры, которая выставленная на реализацию. Соответственно, потенциальному покупателю не придется ждать момента, когда продавец найдет альтернативное жилье и выселится.

То есть, под свободной продажей квартиры следует понимать, что:

  • продавец имеет все необходимые документы для совершения сделки;
  • жилплощадь физически свободна – там никто не прописан и не проживает;
  • продавец не будет на вырученные деньги подбирать альтернативное жилье, так место проживания у него и членов его семьи другое;
  • купля-продажа может быть осуществлена в тот же день, когда покупатель даст согласие на приобретение.

Проще говоря, эта квартира не нужна собственнику. Он ею не пользуется, там никто не проживает. Возможно, он продает все имущество по причине отъезда на ПМЖ за границу или в другой город. Свободная (чистая) продажа – это гарантированная готовность к проведению сделки сразу. Продавцу не нужно времени на оформление документов, снятие с регистрационного учета, перевозку вещей и мебели.

Иногда вместо термина «свободная продажа» можно встретить понятия альтернативная и безальтернативная сделки.

Разница между ними в том, что первая предполагает, что продавец будет искать жилье взамен продаваемого, вторая – что такой потребности у него нет. То есть безальтернативная сделка является синонимом свободной или чистой продажи.

Плюсы и минусы свободной продажи квартиры

Свободная сделка, с одной стороны, очень выгодный вариант приобретения недвижимости. Однако, как и с любым юридическим действием, здесь есть и риски. Начнем с преимуществ.

Плюсы свободной продажи

В первую очередь преимущества есть у покупателя. Он минует бесконечную цепочку сделок купли-продажи, как это бывает при поиске альтернативных вариантов. Как правило, покупатели выбирают квартиру тщательнейшим образом, ведь им там жить.

При этом, нередки ситуации, когда продавцом выступает человек, который пытается сбыть свою «убитую» жилплощадь и приобрести взамен жилье с хорошим ремонтом и в благоустроенном районе.

Разумеется, покупателю приходится очень долго ждать момента, когда продавец отыщет квартиру своей мечты.

Может даже сложиться так, что у собственника продаваемой недвижимости так и не получится подобрать себе альтернативное жилье. В такой ситуации сделка рискует сорваться и окажется, что покупатель напрасно прождал столько времени. При свободной продаже этот вариант исключается.

Еще один плюс для покупателя такой недвижимости – возможность получить скидку. Когда человек при продаже жилья планирует искать альтернативу, он ориентируется на цену за объект, который будет покупать. При свободной сделке такой потребности у него нет. Тем более нередко такие квартиры продаются в срочном порядке. Поэтому снизить стоимость вполне реально, и в итоге окажется, что приобретение чрезвычайно выгодно для покупателя.

Продавцу также выгоден такой тип сделки. Если ему некуда спешить, он может назначить свою цену и ждать покупателя, сколько нужно.

Минусы и подводные камни

К сожалению, судебные разбирательства по факту осуществленных сделок купли-продажи недвижимости далеко не редкость. Даже, если кажется, что квартира абсолютно чиста юридически, сделку могут признать недействительной.

Как избежать подобных проблем? В первую очередь, следует установить, кто проживал в квартире ранее, и каким образом она оказалась в собственности у нынешнего владельца. В частности, при приватизации или приобретении могли быть нарушены права несовершеннолетних граждан или недееспособных лиц. Это наиболее распространенные случаи.

Если жилье было получено по наследству, то не исключено, что появится «обделенный» наследник, который будет оспаривать такое разделение в суде. То же самое относится к ситуации, когда осужденные выходят из мест лишения свободы и пытается восстановить свои права на утраченное жилье.

К сожалению, никто не может гарантировать юридическую чистоту квартиры в полной мере. Однако помочь может опытный юрист. Получить бесплатную консультацию по вопросам купли-продажи жилья вы можете на нашем сайте.

Читайте также  Как оформить имущественный вычет при покупке квартиры?

Что стоит учесть?

Купля-продажа – наиболее рисковая сделка. Нередки случаи мошенничества, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Чтобы обезопасить себя, следуйте рекомендациям, представленным ниже.

Советы покупателям

Не стоит верить на слово, если видите в объявлении указание на свободную продажу. Очень часто это пункт указывается, чтобы быстрее продать жилье, а в действительности продавец уже подобрал альтернативу, и сделка будет иметь определенную цепочку.

Как можно вычислить недобросовестных продавцов?

  1. Если вы видите в тексте объявления аббревиатуру АП – это значит, что продажа альтернативная.
  2. Позвоните по телефону и, как бы между прочим, задайте вопрос о том, когда продавец заберет из квартиры свои вещи и съедет. Обычный человек, скорее всего, растеряется и выскажет недоумение. Мошенник четко ответит на поставленный вопрос, не допуская паузы.
  3. Обязательно лично осмотрите объект. Даже если в квартире никого не будет, можно легко понять, что в ней живут.
  4. Встретьтесь с продавцом, к примеру, в кафе и заведите разговор о жизни, семье, работе. Можно выяснить много интересного. Например, о том, как эта квартира досталась собственнику в действительности.
  5. Продавец свободной квартиры всегда стремиться осуществить сделку быстрее. Если он намеренно тянет время под разными предлогами, то вероятно, что есть какие-то нюансы, мешающие сделке.

Чтобы обезопасить себя, включите в текст договора пункт о передачи жилплощади в день совершения сделки. Если продавец отказывается подписывать договор с таким условием, то, скорее всего, он ищет альтернативу.

Советы продавцам

Придерживайтесь следующих рекомендаций:

  1. Чтобы быстро и честно продать квартиру, обратитесь за помощью к риелторам. Это избавит вас от бесконечных звонков и рисков.
  2. Если вы занимаетесь реализацией жилья самостоятельно, учитывайте, что мошенники умеют сбивать цену. Чтобы не попасться на их уловки и не продать квартиру за стоимость ниже рыночной, обращайтесь к риелторам или юристам.
  3. Для получения средств за проданное жилье используйте банковскую ячейку в банке, который устраивает обе стороны.

На рынке не много свободных квартир. Как правило, продажа осуществляется для улучшения жилищных условий или разъезда. А это уже альтернатива.

При возникновении сложностей с куплей-продажей недвижимости обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что значит свободная продажа квартиры. Следуйте рекомендациям и не дайте себя обмануть.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/chto-znachit-svobodnaya-prodazha-kvartiry/

Стоит ли покупать квартиру на аукционе

Что значит лот при продаже квартиры?

Возможно для кого-то архаичное слово «аукцион» ассоциируется только с позапрошлым веком, запахом нафталина или с ярким эпизодом из кинофильма «12 стульев». Но аукционы и сегодня существуют рядом с нами, больше того — они успешно работают.

Публичная продажа по установленным правилам антиквариата, автомобилей, различных вещей популярна в России. Активно функционируют и аукционы по продаже недвижимости.

Каждый совершеннолетний гражданин России имеет право и возможность приобрести квартиру на аукционе, при этом сделка может быть весьма удачной.

Особенности аукционных продаж

Организаторами аукционов становятся крупные торговые компании, ассоциации продавцов, брокерские аукционные фирмы, но чаще всего торги организуют банки и государственные структуры, например Федеральная служба судебных приставов.

Каждые публичные торги проводятся в индивидуальном порядке по строго определенным правилам, например торги, которые объявляют судебные приставы, регламентируются законодательством.

Технология аукционной торговли

Различается два типа аукционов по способу установления цены:

  1. С повышением цены (английский тип). Победителем в таком аукционе считается лицо, предложившее максимальную цену.
  2. С понижением цены (голландский тип). Побеждает тот, кто первым согласится заплатить озвученную сумму.

Оба варианта применяются на аукционах по продаже квартир. Существует еще один вид – интернет-аукцион (скандинавский тип). Он работает на повышение цены и выигрывает тот участник, который сделал последнюю ставку к моменту окончания торгов. В таких мероприятиях возможность сделать ставку обычно платная.

Аукционы бывают открытого и закрытого типа. При проведении открытых торгов все видят ставки оппонентов. При закрытом аукционе ставки подаются аукционисту (организатору аукциона) в конвертах, публичной их огласки не происходит. В свое время по такому типу проводились приватизационные аукционы в России.

Аукционный метод продажи недвижимости или как его еще называют «метод быстрых продаж» был разработан американцем Биллом Эфросом. В Америке этот способ работает отлично, играя на склонности к азарту многих жителей страны.

Объект недвижимости выставляется на аукцион по заниженной цене, что привлекает внимание потенциальных покупателей. В результате умело проводимых торгов цена на него быстро поднимается, заинтересованные в покупке лица активно увеличивают цену.

Покупателем становится тот, кто смог переиграть остальных и заплатить самую высокую цену. В России у населения более практичный менталитет и подобный метод не пользуется большой популярностью.

Среди риэлторов есть сторонники и противники аукционного метода торговли недвижимостью. По неофициальным данным подобным способом продается менее 1% всех реализуемых квартир.

Какие квартиры попадают на аукционы

К сожалению, в последние годы возросло количество людей не способных обслуживать банковские займы, кредиты, ипотеку. Рассчитываться с кредиторами приходится и лицам, в отношении которых проводилась процедура банкротства. В связи с этим участились случаи продажи квартир через аукцион.

Теоретически квартиру на аукционе можно приобрести по цене вполовину меньше рыночной. Возможен вариант, когда на рынке произошло повышение цен на недвижимость, а на площадке аукциона цены остались прежними. При аукционных торгах разрешается привлечение ипотечных кредитов, материнского капитала. Условия оформления договора покупки жилья могут быть весьма привлекательными.

Чаще на аукционы попадают квартиры вторичного рынка жилья, но бывают случаи, когда выставляют на торги и новенькие квартиры новостроек. Особенной удачей считается, если дом уже сдан строителями и зарегистрирован в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Организация и проведение аукционов

Информация о предстоящем аукционе размещается в средствах массовой информации местного значения, если требуется – и федерального.

Первым шагом торгов становится определение рыночной стоимости выставляемого на продажу жилья. Затем назначается время проведения торгов, где имущество должно быть реализовано. Помимо традиционных открытых торгов с участием аукциониста, ударяющего деревянным молотком и объявляющего: «Продано!», есть торги электронные.

Надо сказать, «львиная доля» аукционов по продаже и выгодной покупке недвижимости проводится именно на электронных торговых площадках, так называемых порталах ЭТП. Поэтому стоит остановиться подробнее на этом способе проведения аукционов.

Электронные торговые площадки

Для участия в электронных торгах необходимо иметь личную электронную подпись варианта КЭП. КЭП (квалифицированная электронная подпись) – это усиленный вариант ЭЦП (электронной цифровой подписи). Оформляется в организациях, уполномоченных в ее выдаче в соответствии с законом РФ «Об электронной подписи».

Срок действия КЭП – один год, стоимость от 2000 до 4000 рублей. Получить ее можно как для участия в торгах на одной аукционной площадке, так и нескольких.

Получив электронную подпись, можно регистрироваться на ресурсе, который планирует проведение торгов. После регистрации каждому участнику предоставляется право пользования личным кабинетом на данной электронной площадке. Заявка на участие в торгах подается из ЛК.

На расчетный счет организатора аукциона участником переводится задаток, как правило, он составляет не более 20% от рыночной стоимости объекта, выставляемого на продажу.

Победителю торгов эта сумма не возвращается, а идет в счет оплаты приобретенной квартиры. Остальная сумма должна быть незамедлительно перечислена продавцу, после чего оформляется договор купли-продажи.

Менее удачливые участники могут вернуть задаток или использовать его в следующих торгах.

Этапы аукциона

Аукционы по продаже недвижимости проводятся поэтапно. Обычно первый и второй этапы предполагают повышение цен. Причем стартовая цена устанавливается немного ниже рыночной, на первом этапе процентов на 10%, а шаг аукциона в 5-10% от цены лота. Желающих купить квартиру на таких условиях обычно не находится.

На втором этапе цену на продаваемую недвижимость снижают на 30%, но принцип не меняется и шаг торгов остается прежним. При таком раскладе можно извлечь выгоду из покупки, но это весьма сомнительно.

Самым интересным и результативным считается третий этап – включается принцип понижения цены. Устанавливается определенная цена квартиры, шаг аукциона (обычно те же 5-10%) и срок проведения, например месяц.

Снижение цены происходит до тех пор, пока кто-то из участников торгов не изъявит желание купить ее за такую сумму. Снижение может происходить многократно и достичь заявленного уровня («цены отсечения»). Далее цена уже не опускается.

Таким образом, квартиру можно приобрести в 2-3 раза ниже рыночной стоимости.

Но еще нужно знать, как купить квартиру на аукционе и не попасть в сложную ситуацию.

Как избежать неприятных сюрпризов

Опытные профессионалы, коими являются организаторы аукционов, не в состоянии оградить участников торгов от проблем, с которыми они могут столкнуться после покупки недвижимости. Продаваемая квартира может иметь обременения, которые не станут помехой для ее реализации. Самыми распространенными являются:

  • неоплаченные долги за коммунальные услуги. Сумма долга может достигать гигантских сумм, буквально сотен тысяч рублей. Чтобы ликвидировать эту проблему придется пройти много инстанций, в том числе суд;
  • отказ от выселения проживающих в квартире жильцов. Процедура выселения может быть очень долгой и сложной, а если в ней прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды или она является единственным жильем – практически невозможной.

В этом случае опытные юристы советуют подавать в суд на нежелающих покидать уже чужую квартиру ушлых жильцов виндикационный иск, т.е. иск собственника об изъятии его собственности из чужого пользования. При таком раскладе незаконному владельцу по решению суда дается пять дней на выселение. В противном случае применяется силовой вариант принудительного законного выселения.

Во избежание щекотливых ситуаций и финансовых убытков перед покупкой квартиры на аукционе ее нужно всесторонне и очень внимательно изучить. Если у вас есть такая возможность и много свободного времени, сделать это реально. Но лучше обратиться к профессионалу.

Оплата его услуг многократно окупиться выгодно проведенной сделкой, а вы избавите себя от обременений проблемной квартиры, проверки ее юридической чистоты, возможных махинаций организаторов торгов, углубления в тонкости аукционной торговли.

Определить точно рыночную и ликвидную стоимость квартиры неспециалисту тоже непросто.

Не менее 80% квартир на аукционах приобретается риэлторами для дальнейшей перепродажи. Но почему бы не поучаствовать в аукционе самому? Велика вероятность, что Фортуна окажется на вашей стороне.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/kak-kupit-kvartiru-na-auktsione

Что такое свободная продажа квартиры?

Что значит лот при продаже квартиры?
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Каждый человек, который хотя бы раз в жизни покупал или продавал недвижимость, встречал понятие «свободная продажа» в объявлениях и иных источниках, ориентированных на отчуждение имущества.

Перед заключением договора купли-продажи специалисты рекомендуют ознакомиться с особенностями подобного типа сделки, его преимуществами, недостатками и возможными рисками для покупателя.

Выделяют несколько типов продаж недвижимых объектов:

  • свободный;
  • альтернативный;
  • прямой.

В последнем случае речь идёт о сделке, заключаемой непосредственно с владельцем имущества. Так, покупатель может рассчитывать, что посредников при заключении договора купли-продажи не будет.

Кроме этого, в продаваемом жилье никто не должен быть прописан, что также облегчает процесс передачи прав. Стороны могут договориться о выселении и снятии с регистрационного учёта жильцов после подписания бумаг и передачи ключей от помещения.

Альтернативная продажа представляет собой одновременное отчуждение одной квартиры и приобретение новой. Иными словами, допускается обмен жилыми помещениями. Такой вид сделок был популярен в советское время, когда большая часть недвижимости находилась в собственности государства.

В настоящее время под альтернативной продажей чаще всего подразумевается отчуждение приватизированного жилья.

Читайте также  Как восстановить документы о продаже квартиры?

Особый интерес представляет третий тип продаж – свободный. Продавец в этом случае не имеет цели приобрести новую квартиру, поэтому не торопится с отчуждением недвижимости.

На практике жильё в свободной продаже можно приобрести несколько дешевле, чем отчуждаемое по альтернативному типу, так как владелец не старается накинуть цену, чтобы в дальнейшем купить новую квартиру.

Особенности свободной продажи

С тем, что означает свободная продажа квартиры, мы разобрались выше. Данный тип сделки имеет определённые нюансы, которые важно учесть, соглашаясь на подписание договора купли-продажи.

Свободная продажа подразумевает наличие следующих особенностей:

  • отсутствие прописанных в жилом помещении граждан;
  • заключение договора непосредственно с хозяином недвижимости или его законным представителем (при этом отчуждаемый объект может находиться в собственности нескольких лиц);
  • краткие сроки для подписания бумаг и обращения в единый Росреестр.

Преимущества свободной продажи

Подобный тип продаж имеет определённые положительные стороны.

  • Во-первых, вам не понадобится тратить много времени на заключение сделки, так как продавец не намерен приобретать новую квартиру (в этом случае не нужно подписывать предварительный договор купли-продажи и надеяться, что владелец не передумает отчуждать имущество).
  • Во-вторых, по этой же причине приобрести данное жильё можно существенно дешевле. При альтернативной продаже продавец старается накинуть цену на объект, чтобы иметь возможность купить новое жильё, отвечающее его запросам.

Свободный тип подразумевает, что владелец не торопится с поиском покупателя и не заинтересован в повышении цены на квартиру.

Чаще всего такие собственники уже имеют во владении другую недвижимость. Кроме того, отсутствие посредников означает отсутствие необходимости переплачивать за жильё (к примеру, риэлторы требуют за свои услуги от 2 до 8% от общей стоимости недвижимости).

  • В-третьих, сделка заключается предельно быстро, так как в квартире отсутствуют зарегистрированные жильцы. Хотя обременения на объекте могут иметься (например, заключённый с квартиросъёмщиками договор аренды или непогашенная до конца ипотека), стороны вправе обговорить способы снятия ограничений в условиях основного договора.

Недостатки и возможные риски свободной продажи

Нередко покупатели, прочитав в объявлении «свободная продажа», расслабляются и забывают проверить юридическую чистоту сделки. Продавец может использовать данную формулировку для введения потенциальных покупателей в заблуждение с целью привлечения большего внимания к своей квартире.

Так, на объекте способны иметься обременения, о которых не говорится в тексте объявления (владелец также может скрыть эту информацию от второй стороны в момент подписания договора купли-продажи).

В случае расторжения сделки или признания её недействительной покупатель сталкивается со следующими рисками:

  • возможностью потери крупной суммы денег;
  • лишними затратами на регистрацию документации в Росреестре;
  • возможностью потери приобретённого имущества.

Кроме этого, в таком случае гражданин тратит собственное свободное время и наносит вред здоровью постоянными переживаниями о судьбе заключённой сделки.

Если у квартиры несколько хозяев, договариваться об условиях отчуждения необходимо со всеми совладельцами. В противном случае не избежать возникновения конфликтной ситуации.

Если при заключении сделки не будут учтены интересы несовершеннолетних и недееспособных собственников, договор может быть расторгнут по инициативе органов опеки и попечительства.

Как избежать проблем?

Юристы рекомендуют при свободной продаже серьёзно подойти к заключению договора.

В тексте документа должны быть оговорены все основные условия, включая момент выселения прежних жильцов, снятие граждан с регистрационного учёта, дату передачи ключей от помещения, наличие у объекта каких-либо обременений, порядок действий в случае наступления форс-мажорных ситуаций.

Кроме этого, при подписании передаточного акта покупатель должен честно записать в документе все имеющиеся у квартиры недостатки (к примеру, протекающие трубы или проблемы с электропроводкой).

Перед заключением сделки всегда тщательно проверяйте документацию, предоставляемую продавцом. Если у вас имеются сомнения в намерениях хозяина объекта, откажитесь от заключения договора.

Если же вы не уверены, имеются ли у гражданина права на отчуждаемую недвижимость, проверить юридическую чистоту сделки вам может помочь специалист (например, адвокат).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Источник: https://metrtop.ru/pokupka/svobodnaya-prodazha-kvartiry/

Покупка квартиры через аукцион, механизм, как стать участником, преимущества

Что значит лот при продаже квартиры?

Каждый покупатель не отказался бы приобрести квартиру по цене, ниже рыночной.

А если, при этом, не потребуется бегать по риэлтерским компаниям и посещать квартиры для просмотров, вступая в полемику с хозяевами недвижимости – вариант с электронной покупкой недвижимости покажется крайне целесообразным.

При банкротстве предприятий и организаций, «с молотка» уходит движимое и недвижимое имущество юридического лица и квартиры, в которых жили сотрудники компании с семьями.

Кроме этого, на аукцион выставляются квартиры, взятые гражданами в ипотеку, за которую хозяевам не удалось рассчитаться. Банки, кредитные компании, коллекторские фирмы и судебные приставы выставляют жильё попавшее под арест, в счёт задолженностей собственника жилья.

Продать такую недвижимости можно через созданные учредителями, схемы электронных аукционов, механизм которых позволит:

  • гражданам решать жилищный вопрос;
  • инвесторам – вкладывать сбережения;
  • банкам и кредитным организациям – реализовывать недвижимость должников.

С 2014 года создаются компании, выставляющие на торги квартиры в новостройках города Москвы и Санкт-Петербурга. Но здесь предъявляется условие – застройщик представляет государственную компанию.

Курирование процесса покупки квартир, таким образом, происходит со стороны государственных служб.

Механизм аукциона

Имущество выставляется на электронную площадку покупателям, после полученного решения суда, выданного в отношении каждой вещи должника.

На основании полученного решения банки и кредитные учреждения обращаются к организаторам, уполномоченным на ведение торгов.

В случае банкротства, механизм следующий.

Информация о банкротстве компании публикуется:

  • в региональных или федеральных СМИ;
  • на официальном сайте Единого Федерального Реестра сведений о банкротстве.

Далее проводится ревизия изъятого имущества, опись и оценка. Оценка проводится профессиональными экспертами, уполномоченными оценивать имущество организаций, что подтверждают специально выданные лицензии.

Уполномоченные лица – организаторы готовят распорядительную документацию по каждому объекту недвижимости – лоту, которому присваивается начальная стартовая цена. Изначально она может приравниваться к рыночной стоимости.

Принято определять шаг повышения в размере 5 — 10% к стоимости лота. Если такие условия не принесут желаемых результатов и цена лота не поднимается, он выставляется на второй этап.

На этом этапе цена на квартиру снижается по отношению к рыночной стоимости уже на 20%, а то – и на 30%. Участники выбирают объект, который приобретают путём постепенного повышения цены.

Не всякий объект уходит с торгов с первого и даже со второго раза. Некоторые объекты достигают привлекательной для покупателя стоимости, что популяризует массовое участие заинтересованных лиц в аукционах. Здесь процесс активизируется, начинается, в своём роде, соревновательная процедура приобретения недвижимости.

Так же как в классической схеме аукциона – недвижимость приобретает победитель. Покупатель даёт повышенную цену, которую не перекрыли остальные участники.

Если на этом этапе повышения цены не происходит и недвижимость стоит, не колеблясь, организаторы объявляют торги на понижение стоимости. Теперь потенциальные покупатели предлагают цену по собственному усмотрению, понижая стоимость объекта, которая может достичь минимального значения.

Для таких случаев, устанавливается планка предельного значения, ниже которого торг прекращается. Она определяется как «цена отсечения».

Такие ситуации помогают купить квартиру гораздо дешевле установленной на текущий период рыночной стоимости.

После определения покупателя, квартира переходит на стадию оформления. По установленным правилам, учредительная компания сама готовит договор купли-продажи квартиры. Договор подписывается покупателем, он перечисляет денежные средства за квартиру и получает ключи.

Договор регистрируется в местном отделении кадастра и картографии, после чего победитель становится законным владельцем жилья.

Компании, выставляющие недвижимость в странах СНГ уже пробуют внедрять методики западных коллег. Они организовывают сдвоенные аукционы, где стоимость лота на одном этапе способна одновременно к повышению и понижению.

Такая плавающая подвижная модель ценообразования лота помогает решить вопрос с покупкой жилья за один раз, не требуя последующих этапов.

Как стать участником аукциона на квартиры

После установления даты, начинается регистрация участников. Она заключается в выставлении кандидатур потенциальных покупателей, регистрации и подачи заявок.

Экономическая действительность диктует перспективы развития для электронных торгов. Они пользуются спросом со стороны заинтересованных лиц.

Для участия в них, граждане выбирают объект из числа выставленных на электронной площадке. После чего приобретают электронную подпись, которая идентифицирует покупателя на рынке недвижимости online.

Наличие подписи даёт право пройти регистрацию на ресурсе и оставить заявку участника. Подпись требуется обновлять ежегодно. После проверки заявок, учредители дают разрешение на участие. Лица, прошедшие регистрацию, вносят аванс.

Этот денежный вклад подтверждает платёжеспособность покупателя и не возвращается:

  • победителю, включаясь в платёж;
  • победителю, сорвавшему торги отказом.

Граждане, участвовавшие в аукционе, но не получившие желаемый лот вправе:

  • получить аванс возвратом;
  • перевести для заявки в последующих торгах.

Мнительные граждане подозревают, что организаторы способны неправомерно подыгрывать некоторым участникам, отстраняя остальных по формальным причинам.

Это опасение беспочвенно, так как процесс роботизирован, требуемые для регистрации действия совершает программа, которая сводит к минимуму или вовсе искореняет риски коррупционного и иного вмешательства со стороны организаторов.

Преимущества покупки квартиры на аукционе

Кроме того, что участие в электронной купле объекта с торгов экономит время и силы, определяются видимые преимущества, которые позиционируют главный параметр – выраженную бюджетную стоимостью объекта.

При удачном стечении обстоятельств, сложившихся на электронной площадке, опытный покупатель – инвестор вправе приобрести добротную квартиру в два, а то – и в три раза дешевле, чем по рыночной стоимости.

Кроме этого:

Открытый доступ к информации. Ресурс аукциона знакомит граждан с расположенной на электронной площадке информацией, характеризующей выставленную квартиру.

Доступность. Заинтересованные лица вправе участвовать в торгах на выбранные лоты по собственному усмотрению, не исключая попытки приобретения нескольких объектов одновременно.

Прозрачность. Сведения о прохождении аукциона обновляются в процессе торгов, постоянно. Допущенное нарушение легко выявляется и искореняется.

Адекватность цены. Оценка объектов производится экспертами один раз в полгода.

Это помогает приобрести жильё гораздо дешевле, если рынок недвижимости установил повышение рыночной стоимости, а на электронной площадке цены остались прежними.

А так же разрешение привлечения средств материнского капитала и ипотечного кредитования и привлекательные условия оформления договора.

Московские компании-учредители предлагают новичкам:

  • безвозмездную учёбу на курсах online;
  • безвозмездную помощь консультанта.

Участие в аукционах представляется выгодным действием. Но оно не ограничивается исключительно преимуществами.

Чтобы выигрывать и быть победителем в выгодных покупках, потребуется:

  • Видение ситуации, происходящей на электронной площадке, и теоретическое понимание процесса.
  • Скорость реагирования на происходящие на площадке события, умение мыслить в режиме бизнес-идей, встраиваясь в контекст процесса.
  • Если навыки отсутствуют, целесообразно получить теоретический опыт и обратиться к консультанту, который поможет адекватно сориентироваться.

Иногда происходят неприятности в силу заочного характера процедуры.

Приобретённое жильё может до поры скрывать некоторые характеристики, которые обнаружатся при ближайшем рассмотрении после приобретения квартиры.

Но главная опасность, которая подстерегает покупателя – это жильцы с малолетними детьми, которых выписать из квартиры крайне сложно (см. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком). Однако эта неприятная проблема решаема путём виндикации.

Некоторые обременения, такие как долги по квартплате – не станут причиной неправомерности купли. Но если она не указывалась в характеристиках на электронной площадке, победителя ожидает дополнительный расход и разочарование.

При условии получения выгод при покупке недвижимости, сопровождающие покупку нюансы, окажутся оправданными.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiry-cherez-auktsion.html

Торги и аукционы по банкротству: суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости — Территория инвестирования

Что значит лот при продаже квартиры?

  • Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…
  • Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству
  • 8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству
  • Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству
  • Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству
  • Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость
  • Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе
  • 2 стратегии инвестирования в имущество банкротов
  • С чего начать обучение торгам по банкротству
  • Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов
  • Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству
  • У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников
  • Законы о несостоятельности и банкротстве
  • Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя
Читайте также  Как делается приватизация квартиры?

Торги и аукционы по банкротству – сегодня одна из самых популярных тем, связанных с вложением денег. И она интересует всех. Плюс ко всему закон о банкротстве физических лиц с 1 октября 2015 года вступил в силу, и теперь не только имущество организаций, но и обычных людей, которые не могут платить по своим долгам, будет продаваться по этой схеме.

В этом разделе разберем, насколько реальны рекламные обещания курсов о том, что после обучения вы сможете скупать имущество банкротов на аукционах за копейки.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Как определяется победитель торгов на третьем этапе аукционов по банкротству

Ранее на этом этапе решала не цена (она была фиксирована), а именно скорость подачи заявки. Поэтому использовались автоматические системы, которые выполняли необходимые действия за участника сразу же, как только открывался очередной этап снижения стоимости на публичном предложении. Участнику необходимо было только решить, какая цена его устроит, и настроить робота на работу.

В качестве примера систем, которые использовались для подачи заявки на участие в торгах по банкротству, можно привести Аукционного робота для ЭТП — AuSe.  Но мы ее не тестировали, ниже опишем методику, которую использовали.

Однако с 22 июня 2015 года были внесены поправки в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения. И в итоге сообщение такого плана можно было встретить площадках аукционов по банкротству:

Как видите, теперь организаторы могут выбирать самостоятельно критерии определения победителя торгов (по старому – кто первый подал заявку или по новому методу – кто больше предложил цену). Поэтому настоятельно рекомендую сначала уточнять, каким образом будет выбран победитель торгов, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. А также внимательнее ознакомьтесь с данными изменениями, чтобы знать все тонкости.

8 шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • utender.ru;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • bankrot-pro.com;
  • bankrot.pro.

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Примеры покупки и перепродажи имущества банкротов — жилая недвижимость

Олег Селифанов опытный инвестор, который занимается поиском, покупкой и перепродажей имущества банкротов.

 Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Фрагмент видео со всероссийской конференции инвесторов «Инвестирование в недвижимость — 2016»

2 стратегии инвестирования в имущество банкротов

Самое главное: вы должны понимать, что если будете всем заниматься лично, то это больше работа, чем инвестирование в недвижимость. То есть сам по себе процесс мало похож на получение пассивного дохода.

Для того, чтобы иметь возможность рассчитывать на неплохую прибыль, конечно, стоит пройти курс по работе с аукционами и на практике провести несколько сделок. Сейчас рынок имущества банкротов растет, но вместе с ним увеличивается и количество его участников.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Схема работы с посредниками на аукционах по банкротству

Существует много профессиональных (и не очень профессиональных) команд, которые не только обучают, как купить недвижимость на аукционе по банкротству, но и могут приобрести объект за вас. В этом случае вы выплачиваете комиссию около 20%.

Мы бы рекомендовали продумать схему работы, в которой посреднику будет выгодно выкупить объект дешевле. К примеру, платить фикс плюс % от разницы в оптимальной цене лота и достигнутой. Правда, тут стоит помнить, что в торгах на понижение цены не всегда будет выигрывать тот, кто первым сделал ставку на очередном этапе.

Информация обновлена!

Поскольку мы практически ежедневно получаем просьбы кого-то порекомендовать, мы договорились с компанией, которая давно на рынке аукционов. Она не только обучает, но еще и активно участвует в торгах с профессиональной командой юристов и других специалистов, знает все уловки и хитрости арбитражных управляющих.

Если Вы рассматриваете инвестиции в аукционы по банкротству под ключ и готовы инвестировать от 1 млн. рублей, напишите нам на vip@tinvest.org по пунктам:

  1. Что бы вы хотели купить (коммерческую недвижимость, жилую или другие активы).
  2. Регион(ы), в которых рассматриваете покупку. Можно несколько.
  3. Сумму, которой располагаете для инвестирования в аукционы по банкротству на данный момент.
  4. Свои контактные данные, куда вам позвонить. Другие способы связи тоже пригодятся.
  5. Если есть понимание, какая доходность от сделки для вас является минимальной, тоже укажите (срок сделки от 2-3 месяцев и больше в зависимости от вида имущества).

Если вы не хотите переписываться, а желаете поговорить с живым человеком, звоните в офис. Вашу информацию запишут и вместе с пожеланиями передадут тому, кто работает по этому направлению.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от 26.10.2002. Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Новый закон о банкротстве на территории республики Крым и Севастополя

Источник: https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: