Что понимается под общим имуществом здания?

Содержание

Что входит в содержание общего имущества

Что понимается под общим имуществом здания?

Получая квитанцию, многие жильцы задаются вопросом: что означает строка «Ремонт и содержание жилья»? Чтобы знать, за что вы платите, следует ознакомиться со списком услуг, которые включены в данную графу. Оплата за содержание дома начисляется по установленным тарифам в соответствии с таким документом, как Жилищный кодекс.

В перечень услуг входит проведение капитального ремонта и поддержание общих зон (лифтовое оборудование, лестничные площадки, коридоры и так далее) в надлежащем состоянии. Что касается проведения ремонтных работ, здесь вопросов возникать не должно. А понятие «содержание» дома требует более подробного пояснения.

жилья: за что вы платите в 2016-2017 году

Организации, которые отвечают за безопасность жильцов многоэтажного дома, регулярно должны проводить осмотр здания (статья 154 ЖК РФ) для выявления каких-либо неисправностей, оценки состояния дома и его отдельных зон. В оплату услуг по содержанию также входят:

  • освещение зон общего пользования (замена лампочек);
  • уборка помещений общего пользования;
  • поддержание чистоты на придомном участке;
  • озеленение двора и прилегающей территории;
  • гарантирование надлежащей температуры и относительной влажности воздуха внутри дома;
  • обеспечение всех норм безопасности;
  • своевременный вывоз мусора.

Вышеперечисленные услуги относятся к основным. Кроме этого, содержание жилья включает еще целый ряд дополнительных работ, которые более подробно изложены в статье 154 ЖК РФ.

В перечень периодически вносятся изменения и различные дополнения, решение о которых принимается на общем собрании жильцов.

На этом собрании должны присутствовать представители ЖКХ для составления протокола, который вступает в силу только после того, как его подпишут уполномоченные сотрудники УО (управляющей организации) и представители от жильцов многоэтажного дома.

Текущий ремонт

Если в квитанции есть отдельная строка «Текущий ремонт», следует знать, что входит в эту стоимость. Как правило, в перечень услуг входит ремонт газового оборудования, находящегося внутри дома, проведение восстановительных работ различных конструктивных элементов здания, а также плановое обслуживание инженерных систем и оборудования.

Все эти услуги жильцы должны оплачивать, в зависимости от размера своей доли в собственности, которая принадлежит всем владельцам квартир в данном здании. Размер платы устанавливается на общем собрании. Чтобы самостоятельно рассчитать точную сумму платежа, необходимо узнать значение действующего тарифа и умножить на квадратуру вашей квартиры.

Сезонные работы

Сумма, указанная в квитанции, может варьироваться в зависимости от времени года. Управляющие организации, помимо основных регулярных услуг, проводят дополнительно сезонные работы. Среди таких услуг следует выделить:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

  1. Ремонтные работы и укрепление кровли, водостоков.
  2. фасадов, а также удаление отслоившейся штукатурки или замена плитки на стенах здания.
  3. Уход за перилами, дверями и окнами.
  4. Сезонные работы по покрытию деревянных конструкций антисептическими средствами.
  5. Очистка крыши от снега и льда в зимнее время года.
  6. Уборка снега на территории, прилегающей к дому.
  7. Подготовка (покраска) детских площадок к использованию в теплое время года.
  8. Уход за растениями на земельном участке возле каждого подъезда и на все прилегающей к дому территории.
  9. Расконсервация и консервация отопительной системы.

Полный перечень услуг должен оговариваться представителями управляющей организации с жильцами. Тарифы на ремонт жилья и другие виды работ по его содержанию тоже должны согласовывать с собственниками. Каждый владелец квартиры имеет возможность проверить соответствие установленных тарифов законодательно установленным нормам.

Часто из-за незнания многие переплачивают за ремонт и содержание жилья, поскольку далеко не в каждом случае этот вопрос обсуждается и согласовывается с жильцами. Поэтому рекомендуется проверять действующие тарифы перед тем, как осуществлять платеж.

При выяснении того обстоятельства, что перечень услуг был составлен без общего собрания, и жильцы теперь должны оплачивать услуги, которые им не предоставляются, следует организовать собрание в срочном порядке. Согласно действующему законодательству, представители управляющей компании не имеют права отказать: они должны явиться на собрание в обязательном порядке и согласовать полный перечень услуг, входящих в ремонт и содержание жилья.

Если речь идет о формировании цен на данный вид услуг для жильцов муниципальных зданий, в оплату также включается обязательный платеж за наем жилья. Эта сумма впоследствии используется для оплаты ремонтных работ, покупки строительных материалов и проведению работ по поддержанию дома в надлежащем состоянии.

При этом в квитанциях, приходящих жильцам муниципальных домов, не должно быть строки «Капитальный ремонт и содержание жилья». Эти услуги оплачивает собственник жилья или организация, которая является его владельцем.

Тарифы формируются для каждой отдельной группы услуг: определяется стоимость капитального ремонта, работ по содержанию и обновлению жилья и так далее.

Если в квитанции, которую вы получили, в отдельной строке вынесена такая услуга, как вывоз мусора или уборка лифта, скорее всего, это делается для того, чтобы ввести жильцов в заблуждение.

Такие работы входят в перечень услуг, обозначенных в строке «Ремонт и содержание жилья», поэтому отдельная плата за них взиматься не должна. При обнаружении такого нарушения следует организовать общее собрание и потребовать у уполномоченных сотрудников управляющей организации исключить эту строку из квитанций.

Если отдельно вынесена такая услуга, как электроосвещение мест общего пользования, значит, в строке « и ремонт жилья» должна быть указана меньшая сумма.

Перечень, периодичность оказания услуг и их стоимость указываются в договоре управления многоквартирным домом.

В данном документе также должен быть указан состав имущества, с которым будут проводиться работы, порядок определения стоимости и порядок внесения платы.

Уполномоченные сотрудники управляющей организации, являясь заказчиками услуг, обязаны осуществлять контроль, постоянно следить за качеством и сроками выполнения всех видов работ, прописанных в договоре.

жилья – что скрывается за этим понятием?

Подробности 24.05.2013 23:30

При получении ежемесячной квитанции по оплате услуг ЖКХ, каждый из нас хотя бы однажды задавался вопросом, что подразумевается под пунктом с наименованием «оплата за содержание жилья».

Если рассматривать это понятие с точки зрения российского законодательства, то оплата за содержание жилья начисляется в соответствии с Жилищным Кодексом. Этот пункт законодательства оговорен статьей 154.

Оплата должна включать в себя суммы на содержание, а также текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома.

Если по поводу ремонтов жилья все более или менее понятно, то по управлению (или содержанию) дома возникает масса вопросов со стороны его жильцов. К примеру:

Что входит в состав услуг по содержанию имущества многоквартирного дома?

Вот краткая расшифровка оказываемых услуг:

  1. Осмотр имущества дома ответственными лицами из организаций, отвечающих за безопасность здоровья и жизни жильцов многоквартирного дома в соответствии с пунктом 13 ст. 154 Жилищного Кодекса РФ.
  2. Обеспечение освещенности всех помещений в доме, предназначенных для общего пользования.
  3. Обеспечение уборки и санитарно-гигиенических мероприятий в помещениях общего пользования, а также на территории земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, который входит в состав общего имущества.
  4. Обеспечение температурного режима и норм влажности в помещениях общего пользования в соответствии с нормами и правилами российского законодательства.
  5. Обеспечение норм пожарной безопасности в многоквартирном доме.
  6. Обеспечение своевременного вывоза жидких и твердых бытовых отходов и мусора с территории дома (включая мусор, образующийся в результате деятельности индивидуальных предпринимателей и частных организаций, которые занимают в многоквартирном доме нежилые помещения).
  7. Обеспечение сезонной эксплуатации объектов благоустройства в многоквартирном доме, которые входят в состав общего имущества дома (включая озеленение придворовых территорий).
  8. Обеспечение текущего и капитального ремонта в многоквартирном доме.

Приведенный список состоит лишь из основной (главной) части услуг, предоставляемых жильцам многоквартирного дома по статье оплаты за содержание жилья. Полный перечень услуг с подпунктами по списку подробно отражен в статье 154 Жилищного Кодекса РФ.

Список услуг по содержанию общего имущества можно дополнять некоторыми изменениями, но они принимаются общим собранием жильцов многоквартирного дома в обязательном присутствии представителей управляющей компании ЖКХ. Для того чтобы список предоставляемых услуг приобрел юридическую силу, необходимо составить протокол, содержащий подписи обеих сторон (представителей жильцов дома и управляющей организации).

Отметим, что все тарифы на содержание жилья должны обязательно согласовываться собственниками квартир – жильцами дома. Однако нередки случаи, когда управляющие компании ЖКХ идут в обход законов, устанавливая тарифы самостоятельно, без проведения общих собраний. Но ведь каждому собственнику квартиры в таком доме вполне доступно проверить тарифы, по которым назначены цены за якобы предоставляемые услуги.

Читайте также  Срок исковой давности при разделе имущества супругов

И остается только сожалеть о том, что переплаты по тарифам случаются сегодня повсеместно, а жильцы оплачивают ежемесячно суммы за услуги, которые им в действительности не предоставлялись вовсе или не в полном объеме.

И если выясняется, что общего собрания жильцов не было, не проводилось, то необходимо срочно организовать соседей и провести такое собрание.

Управляющая компания не имеет прав отказать в проведении общего собрания жильцов, так как это предусмотрено статьей российского законодательства.

Какие сезонные работы входят в оплату услуг по содержанию жилья многоквартирного дома, и должны выполняться управляющими компаниями?

  1. Ремонт и укрепление крыши и водостоков (включая уборку мусора с кровли и чердачных помещений, укрепление и прочистку дымовых и вентиляционных труб, очистку крыш и козырьков от наледи и снега).
  2. Ремонт стен и фасадов дома (включая удаление разрушенных элементов декора и отслоившейся штукатурки, плитки, которые могут представлять опасность при падении).
  3. Установка, ремонт или укрепление элементов визуальной информации (указателей номера дома, лестничных и других знаков).
  4. Ремонт и укрепление перил и ограждений крылец, лестниц и козырьков.
  5. Ремонт дверных и оконных заполнителей (включая замену стекол, дверных пружин, замену чердачных и подвальных окон и дверей, а также решеток и замков, если они необходимы по мерам безопасности);
  6. Сезонное антипирирование и антисептирование всех деревянных конструкций в доме.
  7. Промазка герметиком и мастиками кровельных свищей и фальцев, укрепление наружных водостоков, закрытие слуховых окон и различных люков.
  8. Благоустройство придомовой территории с покраской ворот, оград и решетчатых ограждений, с протиркой указателей, с установкой и окраской урн, вывеской флагов, вывозом сухих листьев и веток.
  9. Озеленение придомовой территории, включая уход за насаждениями (клумбами, цветниками, газонами, кустарниками, деревьями).
  10. Сезонная подготовка детских и спортивных площадок к эксплуатации.
  11. Ежедневная санитарная уборка жилищного фонда (влажная уборка кабин лифтов, подметание первых двух этажей лестничных пролетов, протирка стен, перил лестниц, почтовых ящиков, оконных решеток, плафонов и подоконников).
  12. Ежедневная санитарная уборка придомовой территории (включая очистку урн от мусора и уборку контейнерных площадок, где хранятся баки с отходами).
  13. В зимний период уборка снега с внутриквартальных проездов и тротуаров перед домом, посыпка тротуаров противогололедными материалами, очистка подъездных площадок и металлических решеток от наледи.
  14. В летний период поливка и покос газонов, ежедневная влажная уборка тротуаров перед домом в дни, когда давно не было осадков.
  15. Обслуживание коммуникаций, технических помещений и технических устройств в жилом доме (в том числе консервация и расконсервация отопительной системы дома).
  16. Круглосуточное аварийное обслуживание квартир и объектов придомовой территории сотрудниками управляющей организации.
  17. Техническое обслуживание систем электроснабжения, канализации, водопровода и горячего водоснабжения.
  18. Обслуживание общедомовых технических устройств (лифтов, мусоросборников, напольных электроплит, АППЗ и т.д.).
  19. Проведение сопутствующих работ при ликвидации аварийных ситуаций (рытье траншей, откачка воды, пробивка засоренных отверстий, вскрытие плит и полов, замена трубопроводов и т.д.).

Источник: http://pravootveta.ru/chto-vhodit-v-soderzhanie-obshhego-imushhestva/

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме: состав, что к нему относится

Что понимается под общим имуществом здания?

Значение общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме велико. Его надлежащее функционирование напрямую влияет на комфортное существование жильцов. Немаловажна и финансовая сторона – обязанность содержать совместное имущество основана на законе.

Состав общего имущества дома регламентирован правовыми нормами, и все же споры по поводу отнесения того или иного предмета или оборудования к совместной собственности всех жильцов возникают часто. Каковы же признаки общего имущества и порядок пользования им?

Что понимается под общим имуществом в многоквартирном доме?

Определение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме основывается на его главном признаке: особом целевом назначении. Общее имущество в многоквартирном доме используется для обслуживания двух и более помещений здания. Это элементы, имеющие вспомогательное, обслуживающее предназначение, не являющиеся объектами индивидуальной (частной) собственности.

Общедомовая собственность (целиком, частично) не продается, не обменивается, не дарится, не отчуждается иначе. Она не зависит от регистрации в ЕГРН.

Законодательное регулирование

Состав общего имущества жильцов многоквартирного жилого дома, порядок пользования, правила содержания, количественные характеристики, управление регулируется гражданскими и жилищными нормативными документами.

Подробный перечень общего имущества

Наиболее развернутый перечень содержится в упомянутых Правилах. Они разработаны на основании позиции законодателя, изложенной в вышеназванных кодексах.

Условно весь состав имеющегося общего имущества многоквартирного жилого дома можно разбить на 4 блока:

  • помещения совместного пользования многоквартирного дома, не относящиеся к квартирам, предназначенные для общего использования, обслуживающие два и более помещений (коридоры, лестницы, колясочные, лифты, техэтажи, технические подвалы и пр.);
  • помещения для занятий гражданами в свободное время физкультурой, творчеством, досугом, иными видами деятельности в социальной и бытовой сфере;
  • сооружения, не/несущие конструкции, обслуживающее оборудование, приспособления для доступа инвалидов, малоподвижных категорий населения к объектам (пандусы и пр.), автоматические системы измерения, учета потребления коммунальных ресурсов (счетчики);
  • земельный надел с домом, деревьями, кустарниками, конструкциями дизайна, и пр.

Подробный перечень общего имущества многоквартирного жилого дома, параметры, закрепляются приложением к договору управления многоквартирным домом. Представленный ниже образец поможет получить наглядное представление.

Определение порядка пользования общедомовыми ресурсами

Порядок пользования совместными ресурсами жильцами определяется жилищными и гражданскими нормативными актами. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в установленных законом пределах. У жильцов имеется одинаковый объем прав на его эксплуатацию и, соответственно, обязанностей по его надлежащему содержанию.

Общее имущество может быть уменьшено (посредством реконструкции) исключительно с согласия всех его долевых собственников. Другим лицам могут передаваться в пользование общие объекты по решению собрания собственников. Условием передачи является отсутствие ущемления прав и законных интересов других участников гражданских правоотношений.

Например, жильцы решили сдать подвал, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, в аренду для торговли. Для принятия такого решения о распоряжении подвалом потребуется созвать собрание собственников. Последующее пользование арендаторами общим имуществом многоквартирного дома должно осуществляться не в ущерб правам собственников. Использование третьими лицами общего имущества допускается только с согласия всех собственников.

Если МКД разрушен, снесен, у собственников остается право общедолевой собственности на земельный участок. Доля в таком общем имуществе пропорциональна части в общедолевой собственности на имущество на дату разрушения (сноса).

Что будет, если пользоваться имуществом без согласия?

Без согласия собрания использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме неправомочно. Использование общего имущества собственников многоквартирного жилого дома возможно с соблюдением регламентированных кодексом о жилищных правоотношениях норм. Использование общего долевого имущества жильцов многоквартирного дома в нарушение правовых норм может быть признано незаконным.

Например, заказчиком по энергосервисному контракту должно выступать ответственное за содержание жилого дома лицо, имеющее право заключить контракт только при имеющемся письменном согласии каждого собственника. В противном случае договор будет признан ничтожным (на основании Закона об энергоснабжении).

Правила содержания общедомового имущества

Каким образом содержать множество домовых объектов? Требования общих объектов устанавливаются законодательством России.

Согласно нормам закона, владельцы квартир несут затраты совместно. Доля издержек каждого собственника определяется его долей в общей собственности.

Мероприятия по содержанию общедомовых ресурсов формируются исходя из их состава, износа, технического состояния, местного климата, конструктивных особенностей, иных характеристик дома. Минимальный список услуг и работ по содержанию, правила их оказания и выполнения устанавливаются Правительством России.

Обычно в список мероприятий входят:

  • периодический осмотр для своевременного обнаружения несоответствия состояния требованиям закона, угрозы безопасности здоровью, жизни граждан;
  • обеспечение функционирования всех инженерных систем;
  • проверка пожарной безопасности;
  • поддержание установленной законодательством температуры, влажности в помещениях (подвалах, подъездах и пр.);
  • уборка и очистка;
  • сбор и вывоз бытовых отходов;
  • содержание мест накопления отходов;
  • озеленение, поддержание благоустройства;
  • текущий и капитальный ремонт общего действующего и вышедшего из строя имущества МКД, подготовка к летней/зимней эксплуатации.

Кто занимается управлением этими ресурсами?

Каким образом построить процесс содержания общедомового имущества согласно предъявляемым требованиям? Кто непосредственно воплощает мероприятия по содержанию в реальность?

Осуществляется это посредством заключения соглашения (договора) с управляющей фирмой. Общим собранием собственников определяется подходящая управляющая компания, на основании заключенного соглашения ей делегируются полномочия по содержанию.

УК, представляя собственников, подписывает контракты с ресурсоснабжающими предприятиями, с организациями, производящими ремонт, работы по содержанию дома. Компания осуществляет мероприятия, определенные собранием собственников.

Управление общедомовым имуществом можно осуществлять через образование ТСЖ. Товарищество собственников жилья решает задачи по содержанию аналогично УК. Собственники, не вошедшие в ТСЖ, заключают с товариществом соглашение о содержании, ремонте имущества. Такой вариант управления удобен для домов с небольшим количеством квартир.

Способ управления устанавливается на собрании. Решение собрания собственников правомочно при наличии двух третей .

Кем и за какие средства осуществляется ремонт?

Услуги, работы, условия их производства, финансовую составляющую обязаны утвердить собственники помещений на своем собрании. Ремонт проводится управляющими компаниями, если так постановили собственники. Имущественные ресурсы ремонтируются за счет собственников.

Законодатель регламентировал для собственника включение в плату за жилое помещение:

  • затрат на содержание помещения (на текущий ремонт);
  • авансирование капремонта.

Формирование и контроль фонда общих денежных средств собственников

Фонд денежных средств собственников – это спецсчет, где аккумулируются деньги, направляемые на капитальный ремонт общедомового имущества в многоквартирном доме. Спецсчет пополняется ежемесячными платежами собственников на капремонт, неустойкой, процентами банка. Целевое назначение счета не позволяет направлять ресурсы на другие нужды, кроме капремонта.

Право на спецсчет принадлежит собственникам. Размер доли каждого пропорционален сумме платежей на капремонт всех собственников – владельцев каждой квартиры. О выделении доли финансовых ресурсов нельзя заявить. При продаже квартиры (помещения) покупатель становится собственником части фонда капремонта.

Проведение общего собрания владельцев квартир

Общее собрание собственников помещений в МКД представляет собой управляющий орган. Собрание проводится посредством:

  • личного присутствия каждого владельца жилого помещения;
  • заочного ания;
  • смешанной формы.

Ежегодно (обычно во II квартале) должно проводиться собрание. Собственник может инициировать созыв внеочередного собрания. Такое собрание правомочно при наличии более 50% всех собственников. В случае отсутствия необходимого количества участников годовое собрание созывается повторно.

Мероприятия в отношении общих ресурсов реализуются по результатам итогов ания участников собрания: решения принимаются большинством , отдельные вопросы требуют 2/3 или полного единогласия. Итоги ания подтверждаются протоколами согласно установленным требованиям. Решения, как и протоколы, фиксирующие итоги ания, удостоверяют факты, следствием которых может стать изменение прав и обязанностей в отношении общедомовой собственности.

Читайте также  Как обратить взыскание на имущество должника?

Составление акта осмотра многоквартирного дома

Для надлежащего содержания общедомовых ресурсов УК проводит регулярные осмотры. В определенных ситуациях может осуществляться и внеплановый осмотр. Он оперативно выявляет несоответствие состояния имущества требованиям закона и безопасности: дефекты здания, порчу отдельных составляющих, состояние конструкций и внутреннего техоборудования.

Итоги осмотра заносятся в акт, содержащий подробные данные о состоянии всех общедомовых объектов, задачи для устранения обнаруженных несоответствий, анализ причин проявления дефектов (в целях выявления некачественной работы обслуживающих организаций). На основании акта осмотра собственники определяют мероприятия для устранения несоответствий.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/obshchee-imushchestvo.html

Общее имущество в нежилом здании

Что понимается под общим имуществом здания?

Ведущий рубрики Виктор Алексеевич КОЛЕСНИКОВ,

генеральный директор

ООО Правовая компания «ЮТИ»

660079, г. Красноярск,

ул. 60 лет Октября, д. 96г

Тел: 297-25-47

Viktor-kolesnikov@yandex.ru

Помимо жилых зданий (многоквартирных домов), есть также нежилые, в частности, различные административные, торговые центры, дома быта и прочие, в которых расположены офисы, магазины, склады.

Такое нежилое здание, как и многоквартирный дом, по сути, не представляет собой отдельного объекта недвижимости, а является совокупностью помещений — к примеру, кабинетов, офисов, у каждого из которых может быть свой собственник. Зачастую собственники сдают их в аренду. Некоторые из таких помещений могут также принадлежать муниципалитету, который передает их на праве хозяйственного ведения специально созданным для этих целей унитарным предприятиям.

Здесь вскрывается сложность — многосубъектность отношений по управлению нежилым фондом. Субъекты следующие:

• собственники;

• арендаторы;

• банки и иные кредитные организации;

• муниципальное образование;

• унитарные предприятия.

1. Отношения собственников по поводу общего имущества в здании являют собой сложный, динамически развивающийся институт, правовое закрепление которого в настоящее время далеко до завершения.

В значительной степени урегулированными можно считать отношения собственников в многоквартирном доме, но, поскольку такой объект является лишь частным случаем здания, такое регулирование в целом нельзя назвать полным.

С другой стороны, практика активного строительства зданий нежилого назначения со множественностью собственников, а также разрастание числа собственников в уже существующих зданиях, в значительной мере усложняют гражданский оборот в этой сфере, порождая необходимость в дополнительном внимании законодателя.

2. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенной нормы, право на иск об определении порядка владения и пользования имуществом связано с отсутствием соглашения участников долевой собственности по указанному вопросу.

4. Согласно разъяснениям, данным в п.

Статьи по предмету Гражданское право

37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 г.

№ 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разрешая об определении порядка пользования находящегося в долевой собственности имущества, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Кроме того, при определении порядка использования сособственниками помещений суд должен исходить из реальной возможности осуществления соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

5. Определение порядка владения и пользования общим имуществом между участниками долевой собственности означает возникновение между ними обязательственных правоотношений, в которых каждый из участников получает право требования к другой стороне и корреспондирующие обязанности (право требовать предоставления в пользование определенного имущества и обязанность предоставить иное имущество в пользование ответчика).

По смыслу статьи 247 ГК РФ, определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственностиможетбыть передано конкретное имущество.

6. Особенности правового режима мест общего пользования в здании предполагают необходимость обслуживания более одного помещения в здании.

В свою очередь соглашение о порядке пользования таким имуществом по смыслу статьи 247 ГК РФ означает не возможность фактического пользования данным имуществом собственниками, поскольку данное право следует из закона, а достижение собственниками соглашения относительно условий и пределов пользования таким имуществом.

Судом может быть определен порядок использования общего имущества здания (например, периодичность, график его использования и обслуживания).

Невозможность предоставления в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение одного из участников долевой собственности имущества, относимого к общему имуществу, без изменения назначения имущества, исключает соответствие закону данного варианта.

Аналогичные выводы изложены в Постановлении 18 ААС № 18АП-770/2013 от 17.07.13 г. по делу № А47-10591/2012.

Определение в судебном порядке исключительного права владения и пользования общим имуществом одним из участников долевой собственности имущества, например: подсобными помещениями подвала, коридорами, санузлами и т. д. не соответствует статье 290 ГК РФ.

Собственник нежилого помещения участвует в содержании общего имущества

Нередко управляющим организациям и ТСЖ приходится сталкиваться с тем, что собственники нежилых помещений (встроенно-пристроенных) в многоквартирном доме уклоняются от оплаты расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Какие доводы они приводят? Что можно противопоставить их подходу? Как складывается арбитражная практика по спорам между управляющими организациями и собственниками нежилых помещений в доме? Какую роль в данных спорах должно сыграть Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10?

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения и несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

По нормам ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Применительно к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме это положение конкретизировано в п. 1 ст. 39 ЖК РФ (собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме) и п. 1 ст.

158 ЖК РФ (собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения).

Получается, что лицо, обладающее на праве частной собственности помещением в многоквартирном доме (жилым или нежилым), обязано участвовать в расходах на содержание общего имущества.

Задачи надлежащего содержания общего имущества решают управляющие организации и ТСЖ (в зависимости от выбранного способа управления домом).

В общем случае (если способ управления избран собственниками помещений самостоятельно) управляющая организация не вправе принудить того или иного собственника подписать с ней договор управления многоквартирным домом, но это не значит, что между компанией, выбранной на общем собрании жильцов, и собственником-«уклонистом» отсутствуют правоотношения. Управляющая компания осуществляет деятельность по содержанию и ремонту общего имущества, а собственники помещений пользуются плодами ее трудов в силу того, что являются собственниками данного имущества. Аналогично и ТСЖ, созданное в многоквартирном доме и выбранное в качестве способа управления, не может заставить собственника нежилого помещения вступить в товарищество или заключить с ним договор о содержании и ремонте общего имущества. Но точно так же собственник пользуется результатом деятельности ТСЖ.

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

А это означает, что он должен вносить соответствующую плату.

Такова позиция управляющих. А что по этому поводу думает собственник нежилого помещения? Главным доводом, который он приводит в обоснование своего нежелания платить управляющей организации, является то, что он не пользуется услугами и работами по содержанию и ремонту общего имущества.

Особенно искренне в это верят собственники встроенно-пристроенных нежилых помещений.

Суды же указывают, что, поскольку нежилое помещение является конструктивной частью здания, собственник такого помещения пользуется общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, и должен нести расходы по содержанию жилого дома (Постановление ФАС СЗО от 23.09.2009 по делу N А05-12238/2008).

Источник: https://obd2bluetooth.ru/obshhee-imushhestvo-v-nezhilom-zdanii/

Определение нежилое здание

Что понимается под общим имуществом здания?

В.Н.

Литовкин пишет о том, что здания и сооружения «отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». В.В. Витрянский полагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. В.С. Ем подчеркивает, что «традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком».

Читайте также  Реестр имущества физических лиц

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Рубрика “Нежилые помещения”

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых

В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Здания, сооружения, нежилые помещения в арендных отношениях

Более того, внимательное изучение норм главы 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в главе 18 ГК РФ в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, пункт 3 статьи 288 ГК РФ, говорит, что «размещение в жилых домах промышленных производств не допускается»). Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположенных в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) дает не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос. Здание как объект договора аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), такие помещения являются в правовом смысле совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости.

Рекомендуем прочесть:  Госпошлина за регистрацию машины

Поэтому, ставшее общим в юридической литературе деление зданий на жилые и нежилые не имеет никакой смысловой нагрузки и является неправильным, поскольку понятия «жилое здание» с точки зрения современного российского права не существует. Правовое значение имеет только отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов.

Жилое помещение предназначено только для постоянного проживания граждан, нежилое – для иного использования, и поэтому здание в юридическом смысле может иметь в своем составе только нежилые помещения. Тогда необходимо выяснить, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. А.А.

Иванов придерживается такой точки зрения, согласно которой «правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений)» .

Отсутствие в законодательстве четкого определения нежилого помещения приводит к возникновению судебных споров, путанице понятий, незаконным сделкам. Однако положения нормативно-правовых документов позволяют: выявить признаки этого типа имущества; определить основные виды недвижимости; уточнить своеобразие гражданско-правового оборота. В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.

3. Если владелец здания принимает решение об образовании нескольких нежилых помещений – их выделении из состава строения, при внесении сведений в ГКН о новых объектах само здание утрачивает правовой статус недвижимости как возможной собственности 1 лица. Для кадастрового учета таких нежилых помещений подается одно заявление. Процедура проходит одновременно в отношении всего нового недвижимого имущества.

Чем отличается здание от помещения

Терминология исключает подразумевает под зданием построек, которые лишены внутреннего пространства. Некорректно называть эстакады, мосты, градирни, наземные и подземные сооружения, тоннели, плотины зданиями. Они относятся к сооружениям технического и производственного назначения.

Составной частью любого здания принято считать помещение. Оно подразумевает зону, в строении ограниченную потолочными перекрытиями и стенами со всех сторон, с подведенными коммуникациями. В зависимости от типа помещения, различают два его основных состояния-жилое и нежилое.

Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующая санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

https://www.youtube.com/watch?v=cL7HtucnqEs

Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами, не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на самих владельцев нежилых помещений ряд обязательств.

Понятие и виды нежилых помещений

Что касается современного российского законодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

Рекомендуем прочесть:  Справка о отсутствии судимости где получить

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Нежилые помещения, как объект гражданских прав

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания.

Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности.

Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования.

В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия.

Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен.

Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет.

Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения)

Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение — является частью здания (сооружения).

Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта — зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г.

№53[23] подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости «: возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены, : пола : либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности», в реальные споры на практике не выливаются[26].

Источник: https://zakonandporyadok.ru/opeka/opredelenie-nezhiloe-zdanie

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: